【文章內(nèi)容簡介】 ~20約 28世紀金花、金鷹國 際、易初蓮花曲江商圈比較成熟 休閑旅游區(qū) 區(qū)域級中斷的旅游休閑16 約 30 約 17 約 20~55 大唐不夜城、新 樂匯經(jīng)開商圈比較成熟 住宅及辦公區(qū)區(qū)域級 中高端 大型商業(yè)面積 24 萬21~24 約 21~24賽高國際、世紀金花、崇尚百貨㎡（數(shù)據(jù)來源：《西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2022~2020）》， 《西安年鑒2022》）表 32 西安各大商特點商圈名 業(yè)態(tài)組合 服務對象 商圈特點鐘樓商圈 百貨店、專賣店、餐飲、服裝、珠寶、旅游產(chǎn)品銷 售等 西安市民、外地消費者、旅游客等綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè) 中心，西安最大商業(yè)中心長樂商圈 服裝、五金、飾品、箱包、鞋類等 西北地區(qū)分銷商、西安低收入者西北第一綜合批發(fā)地、批發(fā)商城林立、以低調(diào)市場為主小寨商圈 餐飲、服飾、箱包、鞋類等 城南居民、附近大學生以高校學生為主要消費群體，由中低端向中高端發(fā)展，西安最大的城南區(qū)域商圈高新商圈中高檔百貨、品牌服裝、珠寶、餐飲、影院等 高新白領(lǐng)、周圍居民 硬件設(shè)施優(yōu)秀、購 物環(huán)境好， 業(yè)態(tài)組 合豐富經(jīng)開商圈 百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲等 城北居民 新興商業(yè)商圈，以 賽高金花為中心，發(fā)展快速，服務范圍較大區(qū)域商圈曲江商圈 休閑娛樂、餐飲、酒吧、影院 外地游客、周邊居民 以餐飲、旅游、娛樂為主的商業(yè)圈、新 興商業(yè)區(qū)二、商圈面積及客流量分析商圈商業(yè)面積鐘樓商圈占西安商業(yè)面積的 %，占六大商圈總商業(yè)面積的%，在商 業(yè)面積 上占有優(yōu)勢，只有 鐘 樓商圈和長樂商圈的商業(yè)面積大于平均值 ㎡。商圈客流量鐘樓客流量 105 萬/天，仍然是西安客流最大的商圈，其次是小寨（50 萬。經(jīng)開商圈商業(yè)面積及客流量都是最小的。圖 31：西安六大成熟商圈的大型商業(yè)的面積和人流統(tǒng)計圖數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地 產(chǎn)信息網(wǎng)、西安 統(tǒng)計局三、商圈營業(yè)額分析營業(yè)額分析長樂商圈以批發(fā)為主，營業(yè)額 600 億/ 年， 遠高于其他商圈。其次是鐘樓商圈，大約是 300 億/ 年。單位面積營業(yè)額分析仍然長樂商圈最大，為 35000 元/ 平方米 年，其次是高新商圈 約為 12022 元/平方米年。圖 32：2022 年西安六大成熟商圈營業(yè)額及單位面積營業(yè)額統(tǒng)計圖數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地 產(chǎn)信息網(wǎng)、西安 統(tǒng)計局四、商圈業(yè)態(tài)及租金分析商圈業(yè)態(tài)：鐘樓商圈業(yè)態(tài)分布最均衡，小寨與長樂以服飾為主，高新和曲江餐飲比重大。圖 32：各商圈業(yè)態(tài)分布商圈租金本次統(tǒng)計以六大成熟商圈為主，以 1~3 樓商業(yè)租金為對象，租金與所在樓層，是否沿街差異極大。: 圖 33 各商圈平均租金 （單位：元/ ㎡月）五、集中式商業(yè)空置率及品牌跟換率集中商業(yè)的平均空置率為 %，品牌跟換率為 %，鐘樓商圈的空置率和品牌跟換率低于全市平均水平。六、商業(yè)用房投資收益率根據(jù)成交價格與租金分析，長樂商圈商業(yè)用房，投資收益率最大，為 %，最小的是 經(jīng)開商圈為 %。圖 34 六大商圈投資分析圖 市場分析小結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)模：鐘樓業(yè)態(tài)是最齊全，250㎡商業(yè)存量，是城市級的商圈；營業(yè)額：以批發(fā)為主的長樂商圈最大，600 億/年，其次是鐘樓280 億；租金情況：鐘樓小寨高新長樂曲江 經(jīng)開，鐘樓為 501 元/㎡；投資收益率：長樂商圈投資收益率最大，為 %，最小的是經(jīng)開商圈為 %。 行業(yè)準入陜西 XX 置業(yè)有限公司成立于 2022 年 4 月，位于西安市長安區(qū)南長安街 530 號。注冊資本 2022 萬元人民幣，法人代表——張琳。公司具備三級資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營項目有：房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃等。本項目建設(shè)單位陜西 XX 置業(yè)有限公司和 擬改造項目均符合陜西省對改造與裝修項目的各項規(guī)定與要求。第四章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 項目建設(shè)規(guī)模本項目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。改造對象為長青園 1 號樓一、二、三層的商鋪和管道層，建筑面積 平方米，地下車庫 平方米；悅明園 2 號樓和 3 號樓一、二、三層的商鋪 平方米，管道層 平方米，地下車庫 9000 平方米。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。 項目規(guī)劃設(shè)計方案對原有建筑物不做重大調(diào)整的原則下進行設(shè)計，設(shè)計上考慮功能上的滿足和后期經(jīng)營的需要。對原建筑物進行裝修，增加消防、節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時也合理利用了原有資源。設(shè)計原則 重新做裝飾設(shè)計的方案時充分考慮到了原建筑的特點，在對原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進行設(shè)計。設(shè)計主要考慮的是由普通的裝修升級到豪華裝修，在功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。設(shè)計方案增設(shè)電梯，提高客流輸送能力。改造 1~3 層 各商鋪原有的內(nèi)部裝 飾，改造原有的空調(diào)通風系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。改造地下停車場原有水電暖系統(tǒng)、消費系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。 裝修方案 原建筑物概況原建筑“長 青園”1 號樓 為 12 層鋼筋砼框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，其中1~3 層為 商 業(yè)用房。原建筑 “悅明園”2 號樓、3 號樓為 26 層鋼筋砼框架 剪力 墻結(jié) 構(gòu)，其中 1~3 層為商業(yè)用房。 內(nèi)裝飾改造裝修方案設(shè)計依據(jù)（1）《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》CB502002022；（2）《《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB502295；（3）《《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB503032022；商鋪改造裝修方案：（1）主入口方案地面采用拼花玻化磚鋪，石膏板造型吊頂燈槽，高隔斷配套木飾面裝飾， 簡潔大方。（2）一、二、三層公共區(qū)域地面采用 800*800 瓷磚拼貼，五行或六行設(shè)置分割區(qū)域，加強過度效果，地面預設(shè)他消費逃生箭頭，頂面石膏板并深化燈槽造型，柱采用瓷磚包封，中間設(shè)置格柵分隔。（3）樓層待轉(zhuǎn)休閑區(qū)采用石膏板造型吊頂，地面采用 800*800 ?；u鋪貼。（4）電梯廳出口采用不銹鋼口套，地面采用拼花瓷磚，采用石膏板造型吊頂和造型燈槽。（5）衛(wèi)生間過道地面采用 800*800 瓷磚，地面踢腳線可采用瓷磚或不銹鋼；頂面采用防水石膏板，燈槽內(nèi)飾 T5 燈管；墻面瓷磚或白色乳膠漆，一米高抗倍特板墻裙處理，耐污漬，方便清理。 項目配套工程 給水排水改造設(shè)計依據(jù)(1)《建筑 給 排水設(shè)計規(guī) 范》(GB500152022)(2)《建筑 設(shè)計 防火規(guī) 范》(GB500162022)(3)《建筑 滅 火器配置 設(shè)計規(guī)范》(GB501402022)給排水情況本項目用水來自市政給水管網(wǎng)水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》(GB5749－85)標準要求。本項目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經(jīng)化糞池處理排入城市排水管網(wǎng)，進入西安市市政污水處理廠。改造裝修內(nèi)容：(1)更 換給排水管材原排水管采用 DN50mm 的普通鑄鐵管。本項目排水管道采用 UPVC 排水塑料管，粘接。(2)節(jié) 水措施原衛(wèi)生間采用普通座便器，用水量較大。本項目衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應式?jīng)_洗閥。 暖通改造設(shè)計依據(jù)(1)《采暖通風與空氣 調(diào)解設(shè)計規(guī)范》GB500192022(2)《建筑 設(shè)計 防火規(guī) 范》GB500162022(3)《建筑 給 排水及采暖工程施工 質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502422022熱源及熱媒設(shè)計參數(shù) 熱源采用熱水。 西安室外設(shè)計參數(shù)： 冬季室外采暖計算溫度 tw＝5 ℃冬季室外風速 U＝采暖天數(shù)：90 天改造裝修內(nèi)容：本項目同時新增空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)采用風機盤管加新風系統(tǒng)，新風分層取風，每層側(cè)墻開設(shè)新風口。原建筑采暖管線采用焊接鋼管，本項目采用 UPVC 塑料管，粘接。 電氣改造設(shè)計依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB5005295)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T162022）《建筑照明設(shè)計標準》（GB 500342022）改造裝修內(nèi)容(1)更 換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造(2)鋪設(shè) 網(wǎng)絡(luò) 布線系統(tǒng)配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在地面下暗設(shè)，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。(3)電 源本工程為二級負荷，供電電源應采用雙回路或自備柴油發(fā)電機組。當 1 路電源斷電時，2 路電源應能保證樓內(nèi)照明、消防與弱電電源供電。 消防設(shè)計設(shè)計依據(jù)(1)《建筑 設(shè)計 防火規(guī) 范》(GB500162022)(2)《建筑 滅 火器配置 設(shè)計規(guī)范》(GB501402022)(3)《火災自動報警系 統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB5011698)(4)《自 動噴 水滅火系 統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB500842022)(5)《汽 車庫 、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》(GB5006797) (6)《鍋 爐房 設(shè)計規(guī)范 》(GB500412022)(7)《滅 火器配置 規(guī)范 》（GB501402022）給水排水防火(1)室外消火栓系統(tǒng)成 環(huán)狀布置，每個室外消火栓服務半徑為120150m。(2)建筑室內(nèi)消火栓管道均布成環(huán)狀，單層和多層建筑室內(nèi)消火栓間距不應超過 50m。(3)自 動噴淋系 統(tǒng)按火災中危 險等級設(shè)計，空間高度不超過 的房間均設(shè)噴淋滅火系統(tǒng)。(4)保 護卷簾的水幕 噴頭 采用閉式邊墻噴頭。(5)火災 發(fā)生初期 滅火所需水量、水 壓均由消防水箱和氣壓設(shè)備保證。防火排煙系統(tǒng)建筑物可采用自然排煙，不滿足自然排煙條件的采用機械防煙和機械排煙。消防電氣（1）設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB500162022)《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB5011698)《火災自動報警系統(tǒng)施工驗收規(guī)范》(GB501662022)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(GB50057942022 版)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》(JGJ/T162022）（2）負荷等級與供電線路消防負荷包括消火栓泵、噴淋泵、防排煙風機、應急照明、火災自動報警器系統(tǒng)等。消防負荷采用雙電源末端自動切換方式供電，設(shè)專用回路。柴油發(fā)電機啟動時間小于 15 秒，并可在消控中心啟動?；馂淖詣訄缶c消防聯(lián)動控制系統(tǒng)(1)設(shè) 置火災 報警探測 器與手動報警控制器系統(tǒng)、形式為控制中心報警形式；(2)設(shè) 置消防 緊急廣播與火警通 訊系統(tǒng)；(3)設(shè) 置應急照明系 統(tǒng) ；(4)自 動滅火系 統(tǒng)與減災防 護系統(tǒng)的控制要求，設(shè)計聯(lián)動控制系統(tǒng)；(5)設(shè) 置火災 擋案管理與 顯示系統(tǒng)。線路敷設(shè)方式(1)火災 報警 線路采用阻燃型 銅芯導線；(2)消防 電梯、消防 泵 、噴淋泵、防排煙等用電設(shè)備，均采用耐火型銅芯電纜；(3)所有消防線路均采用 鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設(shè)；(4)如明 設(shè)鋼 管應做防火 處理。防雷與接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，電阻小于 1 歐姆。采用聯(lián)合接地形式，并設(shè)總電位連接。 通風與空調(diào)工程方案設(shè)計依據(jù)(1)《通 風與空 調(diào)工程施工 質(zhì)量驗收規(guī)范》(GB502342022)；(2)《制冷 設(shè)備 、空氣分離 設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范》(GB502742022)；(3)《機械 設(shè)備 安裝工程施工及 驗收通用規(guī)范》(GB502312022)；(4)《工 業(yè)設(shè)備 及管道 絕熱工程施工及驗收規(guī)范》(GBJ12693)；(5)《工 業(yè)管道工程施工驗收規(guī)范》(GBJ23597) ；(6)《民用建筑采暖通風設(shè)計技術(shù)措施》；(7)《采暖通風與空氣 調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB500192022）；通風與空調(diào)工程方案： (1)設(shè)計 參數(shù)：夏季: 室外溫度 ℃室內(nèi)溫度 20℃冬季: 室外溫度 ℃室內(nèi)溫度 22℃(2)本改造工程樓內(nèi)設(shè) 散熱器采暖和中央空調(diào)系統(tǒng),冬季運行采暖系統(tǒng),夏季運行空調(diào)系統(tǒng)?？照{(diào)系統(tǒng)采用風機盤管加風管增送新風的方案。新風采取分層取風的方案?？照{(diào)設(shè)計冷源為 1400KW。(3)防火措施：在風道貫通防火的部位，必須設(shè)置防火門閥，同時還要用水泥砂漿緊密填塞貫通的孔洞空隙。 公共廣播工程方案公共廣播系統(tǒng)具有音樂廣播、公共廣播、消防緊急廣播功能。公共廣播的主要作用是為樓宇內(nèi)部空間創(chuàng)造一種輕松和諧的聽覺氛圍。在大多數(shù)場合下,由于揚聲器均勻分布，無明顯的聲源方向性，且音量適宜，不影響人群正常的交談，是優(yōu)化環(huán)境的重要手段之一。消防緊急廣播作為消防報警及緊急狀態(tài)下以疏散廣播的設(shè)施,以保證在緊急情況發(fā)生時，可以使樓宇內(nèi)部可能涉及的區(qū)域的人群能清晰地聽到報警和疏導的語音。本系統(tǒng)由系統(tǒng)控制器、智能混音器、輸入輸出控制器、功率放大器、揚 聲器輸入輸出控制器、定時控制器、電源控制器、數(shù)碼 IC 錄音機、揚 聲器等設(shè)備組成。本系統(tǒng)可同時在不同的區(qū)域播放不同的節(jié)目內(nèi)容,并與消防報警系統(tǒng)連接,可實現(xiàn)消防緊急廣播功能。第五章 節(jié)能專篇 編制依據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》(采暖居住建筑部分JGJ2695)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》(GB5017693)《采暖通風于空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》(GB500192022) 節(jié)能措施 建筑專業(yè)