【文章內容簡介】 雨量充沛，四季分明，系大陸亞熱帶氣候，℃，年降雨量800—1200mm，城市大氣環(huán)境為輕度污染級。建設地點位于XX市XX鎮(zhèn)周臺村?；匚挥跒I江路以北，車站路以東，南臨漢江及濱江公園，親水廣場漢江四橋緊鄰左右。可南眺漢江，西展會展中心，擁有良好的景觀資源。項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該區(qū)域地面高程海拔263—289米，遠高于XX百年一遇的256防洪高程線。地形呈東低西高緩坡狀，地層分布均勻，場區(qū)無土洞、塌陷、墓穴等不良地質，周邊條件較好。該地塊內土質為微膨脹土，工程施工中易于解決。 方案設計原則 總體布局小區(qū)以中心綠地廣場為中心節(jié)點，通過環(huán)形道路將小區(qū)分成三個部分。西側布置高層，東側和中部都在前排布置小高層后排布置高層，這樣就能讓更多住戶擁有對小區(qū)東南側景觀的優(yōu)良視線。同時考慮到與二期的連接關系，所以該小區(qū)的布置主要是圍繞一個中心進行，并通過這個中心讓三個組團緊緊環(huán)抱在一起。詳見報告后附的總平面圖。1)在設計中通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手，使小區(qū)的總體布局及建筑風格與城市的建設發(fā)展相結合，從空間形式到內部功能完美的協調起來，將城市的情感引入到小區(qū)內部，加以豐富，構筑一種和協美滿的空間形式。 2)通過小區(qū)的中心綠地廣場、中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結合，以達到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質量的目的。 建筑單體設計建筑單體設計中，考慮住宅建筑本身的造型特點以及周邊的建筑元素。將時代感和藝術美感較好的結合在一起，有機地融入到整個環(huán)境當中，充分體現了單體建筑的個性，用簡潔的造型以及簡約的線條勾勒出整個建筑形態(tài)的活潑并具有現代特征的輪廓。住宅的立面造型：通過虛實（現澆攔板和金屬欄桿）陽臺、構架、材質和顏色等要素的有機組合，來引導人們進入一種休閑的新生活方式，從而達到改善居住質量的目的，從文化內涵和生活模式的層面充實小區(qū)的精神實質，給人們帶來精致而親切的美感。 道路交通1）小區(qū)設置了三個出入口，都沿南側城市道路布置，其中東西兩側為車行出入口，中間是人行出入口。小區(qū)采用了人車分行的布局形式。車流通過東西兩側的車型出入口進入小區(qū)，沿環(huán)形道路進入地下停車場。地塊內部道路由小區(qū)級路、組團級路組成，小區(qū)主干道寬度為1014米，組團級道路為6米，組團路為3米。整個道路系統流暢合理，是小區(qū)的交通靈魂所在。2）消防、緊急救援系統機動車通過環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線，使其可以便捷地到達毎幢住宅的入口，同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。 綠化環(huán)境小區(qū)通過中心景觀、中心綠化帶和沿主干道的綠化、將戶間綠化和組團綠化串聯起來。通過居民活動廣場、集中綠化的吸納和匯聚，塑造一個親切、活潑的“共享”空間。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細致的“立體綠化”。他們不僅保潔空氣、釋放氧氣、增加空氣中的負離子，還可以降低噪音、消除城市“熱島效應”，徹底的改變居民的生活質量。尤其是中心景觀的“雙子湖”區(qū)域，為小區(qū)內住戶提供了一個天然生態(tài)的活動與憩息場所。 1）注重體現小區(qū)積極主動的環(huán)境意識，在保護的基礎上更注意營造環(huán)境。2）對可能產生的噪音設備用房采取必要的隔音減噪措施，確保噪音達標排放，在道路綠化的樹種選擇上要考慮隔音和凈化空氣的功能。3）總平面中設垃圾收集點，垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統一收集至收集站。 4）小區(qū)設置獨立封閉的物業(yè)管理，主次入口安保24小時值班，各單元入口設置對講式電子安全防盜門。 第五章 環(huán)保 、節(jié)能與安全消防 主要污染源及對環(huán)境的影響 小區(qū)附近交通條件復雜，屬于商住兩用房，主要污染源是噪聲污染，噪聲污染影響居民的正常休息，還有就是生活垃圾的污染，影響小區(qū)的環(huán)境。 環(huán)境保護措施 對可能產生的噪音設備用房采取必要的隔音減噪措施，確保噪音達標排放，在道路綠化的樹種選擇上要考慮隔音和凈化空氣的功能。 總平面中設垃圾收集點，垃圾袋袋化由物業(yè)管理人員統一收集至收集站。 通過居民活動廣場、集中綠化的吸納和匯聚，塑造一個親切、活潑的“共享”空間。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細致的“立體綠化”。他們不僅保潔空氣、釋放氧氣、增加空氣中的負離子，還可以降低噪音、消除城市“熱島效應”，徹底的改變居民的生活質量。尤其是中心景觀的“雙子湖”區(qū)域，為小區(qū)內住戶提供了一個天然生態(tài)的活動與憩息場所。 環(huán)境保護預期效果 通過對噪音的減噪排放，噪音設備用房采取必要的隔音減噪措施，種植具有隔離噪音的樹種，對小區(qū)的生活垃圾的統一回收這些措施看來小區(qū)的環(huán)境得到很大的提高，噪聲污染減小不影響居民的正常的生活休息。 節(jié)能 1)屋面采取保溫隔熱構造處理。 2)建材選用輕質隔墻，減輕建筑自重。 3)全部外窗、陽臺門選用高質塑鋼密封門窗。 4)潔具采用節(jié)水型沖洗配件。 消防 消防、緊急救援系統機動車通過環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線，使其可以便捷地到達毎幢住宅的入口，同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。 1)利用整個小區(qū)規(guī)劃道路網，在各區(qū)域內形成順暢的消防環(huán)線，均留有足夠的消防操做場地。 2)在主次干道的一側毎隔120米設立室外消火栓以保證消火栓的保護半徑不超過150米。第六章 項目管理 項目實施程序項目實施程序見圖61所示。投資機會尋找與篩選可行性研究細化投資方案合同談判正式簽署有關合作協議工程建設竣工投入使用房地產資產管理 比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上, 探討投資可行性尋求多個可供選擇的投資機會,在頭 可行 腦中快速判斷其可行性. 開發(fā)商選擇實現其開發(fā)設想的開用地，探討技術 可行性與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè) 不可行 人士接觸，作出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的 可行 可行性。 開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根 據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā) 不可行 計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面判斷項可行性。 開發(fā)商根據市場研究中的到的客戶需求特征確定 最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾， 不能達成協 確定總承包商，確定租售方案，獲得政府用地規(guī) 劃等許可簽署合同，包括合作開發(fā)協議、建設貸款協議和 長期融資協議、土地出讓和轉讓合同、工程施工合 同、保險合同和預租（售）合同。 開發(fā)商根據預算成本進行管理，批準市場推廣和 開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工 程款，實施進度管理。 開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍，進行市場推廣活 動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償 還建設貸款，長期融資到位。 業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新 改造、市場推廣等工作以延長物業(yè)的經濟壽命、提 高資產運行質量；非房地產企業(yè)將其作為固定資產， 投入其投資組合中。圖61 項目實施程序圖 項目實施進度計劃項目分兩期建設，其中：，建設高層住宅2棟，小高層2棟、會所及車庫，總建筑面積60051平方米（包括居住建筑面積54454平方米，商用建筑面積5597平方米）；。，建設1棟高層住宅，幼兒園及1棟綜合樓，建筑面積36459平方米，其中居住建筑面積22037平方米，商用建筑面積6400平方米（含