【文章內(nèi)容簡介】 一期去化率達(dá)80％以上，僅余幾套面積較大的房型。 （6） 樸園和院 ①地理位置 某市林隱路8號 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積170萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價(jià)格 20110223 均價(jià) 15000元/平米 20110325 起價(jià) 15000元/平米 均價(jià) 15000元/平米20110905 起價(jià) 15000元/平米 均價(jià) 15000元/平米⑤主力房型 一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。⑥環(huán)境規(guī)劃 享受市中心完備的生活配套，更擁有城市中央稀缺的自然資源，綠化率達(dá)35%。 ⑦交房時(shí)間 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá)90％以上 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，該地段內(nèi)住宅以小高層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周圍近200萬平方米的多層、中、高檔次住宅的包圍之中。為此，建議本項(xiàng)目可以多、高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。提高層數(shù)后，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為某市景觀上的亮點(diǎn)?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)因素，工程總建筑面積在5萬平方米左右，不宜過大。新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。小區(qū)效果圖如下：本項(xiàng)目為碧水南山小區(qū)，擬建8棟小高層。項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與某城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。該工程物業(yè)公司聘用無錫市長慶物業(yè)管理有限公司，該公司以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評，也得到了上級領(lǐng)導(dǎo)和社會各方面的廣泛贊譽(yù)。本小區(qū)價(jià)格初步定于10000元/平米，樓盤開盤初期可采用“低開該走”的價(jià)格模式以聚集人氣。主打小戶型，計(jì)劃綠化率達(dá)到40%，擬于2012年7月初開工，明年12月底交房。具體如下：１、項(xiàng)目的規(guī)劃布局　項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循現(xiàn)代民居居住格局；該項(xiàng)目是以住宅形式為主體，使商場與住宅零距離拉進(jìn)，麗景華庭小區(qū)更加細(xì)膩的設(shè)計(jì)，卓越的建筑品質(zhì)，最大限度的滿足對住宅有更好需求的客戶。２、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)　建筑立面強(qiáng)調(diào)突出某民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。３、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)　多層、小高層、高層銷售狀況都很好，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，對于多層人們依舊喜愛，而高層和小高層的物業(yè)分?jǐn)偯娣e較多，居住成本較高，所以需求總量不及對多層的需求量。但隨著人們生活方式及思維的改變，因?yàn)樾「邔右曇皬V闊，物業(yè)形象好，配套設(shè)施相對現(xiàn)代化，所以需求量呈明顯上升趨勢。充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用框剪結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為11層，每個(gè)樓層六戶人家，其他３米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積百余平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，活躍室內(nèi)空間。４、項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)　小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的民居特色。設(shè)計(jì)會所，使住戶身在會所中感受人與人交往的樂趣。５、項(xiàng)目的配套　　另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等；６、物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 區(qū)域選擇 本項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與某城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。由于某市收入水平較低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以某市潛在購房年齡集中在30－55歲的中老年人。 某市平均物業(yè)總價(jià)在10－20萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在6萬以上，月付承受能力5000元左右。潤州區(qū)中高收入人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性：注重家庭生活，為親人考慮較多。經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)，對房屋的品質(zhì)更加關(guān)注。看重居所的身份象征，項(xiàng)目的社會形象、物業(yè)管理。購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。崇尚自然、健康、養(yǎng)生。該項(xiàng)目的主力客群購買能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)收入高且穩(wěn)定，對于居住品質(zhì)和環(huán)境有很高的追求。城市新興富有的階層。隨著某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，富有階層人士也越來越多，這些人有著較強(qiáng)消費(fèi)能力和挑剔的環(huán)境及產(chǎn)品要求，也是高檔商品主流消費(fèi)群體。一般公務(wù)員和企事業(yè)單位職工。這部分人有的希望能為孩子提供良好居住環(huán)境；有的是未成家的年輕人，新婚購房意愿較強(qiáng)，這部分人群是目前大洼鎮(zhèn)主要消費(fèi)群體。退休職工中高級技術(shù)人員、高層管理人員，隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)有的居住條件需要得到改善。二次置業(yè)者也是主要的消費(fèi)群體之一。 通過現(xiàn)有房屋租賃或出售換取新房。 英式皇家遭遇中式江南尊貴可以是雍容的；優(yōu)雅可以是浪漫的；嚴(yán)謹(jǐn)可以是坦然的；風(fēng)度可以是從容的；建筑的簡潔疏朗，環(huán)境的悠閑自然，東西方生活方式完美融合，沒有高低之分，只有相得益彰；無法天下俱歡，只為尊者獨(dú)享。 仁者樂山，智者樂水內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護(hù)家園的安詳。湖光山色之間，晝沐陽光燦爛，夜灑月光蕩漾。寒來暑往之際，四季美艷蔥郁，映照亭臺橋廊。上善若水。水利萬物而不爭，故能為百谷王。昔日大禹治水，今朝山水共享。以山養(yǎng)心，以水聚財(cái)。 好房子只為生活而設(shè)計(jì)專業(yè)就是比您更了解您的需求，驀然面對她時(shí)，才知道自己真正的需要。月80120平米不同類型戶型的設(shè)計(jì)，精心所到，之為您的特別需要。戶型格局方正緊湊，為您爭取得房率煞費(fèi)苦心。雙陽臺設(shè)計(jì)，讓家的空間功能強(qiáng)大，自由伸展；每戶都有落地景觀窗，明亮通透。浩遠(yuǎn)的樓距，實(shí)現(xiàn)與陽光毫無遮攔，景觀通達(dá)，把陽光和景觀引到客廳里、餐桌上?？梢园焉畹脑娗楫嬕鈷煸诖斑?，與親朋共享。 花園城市中的花園社區(qū)某以3000年時(shí)光見證江南吳國古都，萬里長江浸潤出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。一個(gè)花園般的城市，三座鄰近的圣山，傳送著千年經(jīng)典愛情故事。碧水南山，建在花園城市的湖心花園，還將演繹多少人間喜??？ 價(jià)值決定升值空間地臨南山風(fēng)景區(qū)，距城鐵站僅3分鐘車程，距大市口僅8分鐘車程。高鐵時(shí)代的飛躍，實(shí)現(xiàn)59分鐘輕取上海，20分鐘抵達(dá)南京?；▓@碧波、精妙戶型、山水環(huán)繞、歐式經(jīng)典……價(jià)值，就是窗外那一抹流連忘返的美景；升值，是因?yàn)橹幌氇?dú)占，不想轉(zhuǎn)讓。 為完整人生而選擇以天然氧吧，饋贈親愛的家人，也犒賞辛勞的自己。對得起家人，對得起自己，才能不枉此生。無論休閑度假，還是頤養(yǎng)天年，無論享受人生，還是共筑愛巢，碧水南山——可以容納一生的夢想和幸福。 案名建議：碧水南山——重新發(fā)現(xiàn)湖光山色根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前某對二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在某市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比某市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 二房二廳戶占總戶數(shù)的65%，建筑面積為80～100平方米三房二廳戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為100～120平方米E戶型，2室2廳1衛(wèi)，H2戶型，2室2廳1衛(wèi)，D戶型，3室2廳2衛(wèi)，G1戶型，3室2廳2衛(wèi)， 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 項(xiàng)目SWOT分析交通便利項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。四周環(huán)以道路，市內(nèi)交通十分便利。與某城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。與連通蘇錫常的省際主干道僅20分鐘車程，省際交通亦十分便利。生活便利 項(xiàng)目毗鄰萬達(dá)、常發(fā)廣場，與大市口相距也僅10分鐘車程，周圍設(shè)有南山一號等多所高級會所，較好的地理位置充分滿足客戶購物、健身、休閑、娛樂需求。周邊政府部門，醫(yī)療，教育等配套齊全項(xiàng)目緊鄰某市政府，政府的特定的身份提升了項(xiàng)目的社會地位，能吸引相當(dāng)一大部分購買群體。項(xiàng)目周邊有潤州區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、朱方路小學(xué)、某市實(shí)驗(yàn)初中、某中學(xué)以及江科大南校區(qū)，提供了便利高質(zhì)量的教育環(huán)境，更形成了良好的人文環(huán)境，加之項(xiàng)目與某最高水平的醫(yī)院某市第一人民醫(yī)院僅20分鐘車程，保證了住戶的高質(zhì)量生活。環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時(shí)體驗(yàn)“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。隨著某東區(qū)污染日益嚴(yán)重，離污染區(qū)較遠(yuǎn)的西區(qū)尤其是南山周邊越來越成為某市民安家立戶的首選之地。項(xiàng)目周邊人氣旺項(xiàng)目周邊已經(jīng)聚集諸如華都名城、南山華庭以及天和星城等眾多優(yōu)秀小區(qū)，聚集了相當(dāng)?shù)娜藲猓悄持饕用窦械刂?，且因上述小區(qū)銷售均以結(jié)束，本項(xiàng)目必將引起新一輪銷售熱潮。同時(shí)，該地區(qū)土地稀缺，新進(jìn)出競爭者地威脅很小。專業(yè)的物業(yè)管理無錫市長慶物業(yè)管理有限公司是隸屬無錫市建委下屬泛華工程（無錫）有限公司和自然人共同合作，分離以來的獨(dú)立經(jīng)營體。公司創(chuàng)始于2001年，注冊資金500萬元，擁有各類專業(yè)管理、技術(shù)、在冊服務(wù)人員800余名，公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)為國家壹級企業(yè)，主要服務(wù)項(xiàng)目有中華美食文化博覽城、元泰商務(wù)中心、安徽省滁州中學(xué)、長慶大廈、百仕達(dá)大廈、泰翔大廈、書香國際公寓、太湖半島國際廣場?金領(lǐng)嘉園、嘉禾廣場小區(qū)、東林苑小區(qū)、梅里水晶城、紫金英郡、明園星都、香梅人家、君域嘉園、明瑞花園、玉洲名園、卡摩爾、三個(gè)工業(yè)園區(qū)、三個(gè)物業(yè)顧問項(xiàng)目等……目前管理的大廈、小區(qū)、工業(yè)園區(qū)以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評，也得到了上級領(lǐng)導(dǎo)和社會各方面的廣泛贊譽(yù)。 市場競爭激烈由于某城市規(guī)劃的變化，項(xiàng)目所在的潤州區(qū)以其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，成為某市發(fā)展最快同時(shí)也是最好的區(qū)域，因而區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場也相當(dāng)紅火。地塊附近已有國信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國際等大盤，市場競爭激烈。 價(jià)位較高由于地理位置優(yōu)越、建筑質(zhì)量高、小區(qū)環(huán)境好、物業(yè)公司專業(yè)以及土地出讓金較高等原因，造成項(xiàng)目總投資較高，從而也就形成了相對較高的房價(jià)，在片區(qū)處于中上價(jià)位，價(jià)格優(yōu)勢不明顯。 目前潤州區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較好的市場環(huán)境。 某市政府遷至潤州區(qū)，預(yù)示潤州區(qū)的地塊的升值潛力大，項(xiàng)目投資價(jià)值高，能吸引相當(dāng)一部分有投資需求的消費(fèi)者。 近期央行下發(fā)了標(biāo)題是《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》的文件，通知其中明確了“”，%，如果5年期貸款利率打7折，%，將出現(xiàn)存款利率低于貸款利率的局面，從而促使更多消費(fèi)者選擇一投資房產(chǎn)的形式，來是自己的人民幣保值。 宏觀調(diào)控上來看，房地產(chǎn)已是調(diào)控的重點(diǎn)對象，央行還有加息的可能。 近期國務(wù)院頒發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出二套以上住房貸款嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于40%，這一條款大大抑制投資和投機(jī)性住房。第4章 投資估算與資金籌措（1）項(xiàng)目投資估算范圍項(xiàng)目建設(shè)資金由兩部分組成。一部分由項(xiàng)目法人通過自籌解決，另一部分由銀行貸款構(gòu)成，為7200萬元。根據(jù)項(xiàng)目法人對經(jīng)營方式的設(shè)想，本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用。（2） 投資估算編制依據(jù)項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)計(jì)繳的有關(guān)稅、費(fèi)。本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。（3）工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)建造費(fèi)用參考同類房產(chǎn)建造成本。設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進(jìn)行估算?？傮w工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門及綠化等。1 土地費(fèi)用根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為2000萬，另外有拆遷費(fèi)用100萬元/畝，共計(jì)：20000000+1000000*30=5000萬折合樓面地價(jià)為1000元/平米。2 前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，按30元/㎡計(jì)，另外拆遷費(fèi)是100萬元/畝。共計(jì)：30*50000+1000000*30=3150萬元3 建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，綜合型物業(yè)土建安裝工程費(fèi)用按2400元/㎡計(jì)（含地下部分）。共計(jì)：240050000=12000萬元4 報(bào)批報(bào)建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用按50元/㎡計(jì)。共計(jì)：5050000=250萬元5 配套建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等，按100元/㎡計(jì)。共計(jì)：10050000=500萬元6 管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述25項(xiàng)之和的3%取值。共計(jì)：（3150+12000+250+500）=477萬元7 不可預(yù)見費(fèi)用