【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %　 4 容積率 5 綠地率 　% 第 8 頁(yè) 共 55 頁(yè)6 項(xiàng)目總投資 萬元 11,7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3,8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及某的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。某市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。第 9 頁(yè) 共 55 頁(yè)第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng)%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長(zhǎng)%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)第 10 頁(yè) 共 55 頁(yè)展產(chǎn)生了巨大的作用。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，某市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287 元，比 2022 年增長(zhǎng) %，翻了一番。近五年，是某經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2022 年，某市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2022 年某市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)%。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi)3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6第 11 頁(yè) 共 55 頁(yè)和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)?！∧昴┤形屙?xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。2022 年，某市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng)%，最近五年是某投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為某市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000 元/平方米左右。② 華新開發(fā)區(qū)板快第 12 頁(yè) 共 55 頁(yè)華新開發(fā)區(qū)位于某市西部，是某市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。某市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為某市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著某未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為某的豪宅地標(biāo)。 某房地產(chǎn)投資分析第 13 頁(yè) 共 55 頁(yè)20222022衡 陽 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，某房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是 2022 年，一次是 2022 年。2022 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是某房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于某房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。某房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )第 14 頁(yè) 共 55 頁(yè)年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個(gè)不折不扣的某房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．90% 12．12%20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 第 15 頁(yè) 共 55 頁(yè)增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。某房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年某房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。2022 年某樓市分析① 某房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，某 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限