【文章內(nèi)容簡介】 報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 項目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %　 4 容積率 5 綠地率 　% 第 8 頁 共 55 頁6 項目總投資 萬元 11,7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3,8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及某的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。某市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第 9 頁 共 55 頁第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長%。中央經(jīng)濟工作會議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)第 10 頁 共 55 頁展產(chǎn)生了巨大的作用。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2022 年，某市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287 元，比 2022 年增長 %，翻了一番。近五年，是某經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長速度達到 %。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 2022 年上升 個百分點。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022 年下降 個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中,服務(wù)價格上漲 個百分點。商品零售價格上漲 個百分點。食品類價格上漲 個百分點。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2022 年，某市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2022 年某市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長%。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。城市居民人均生活消費 7608 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %；農(nóng)村居民消費3554 元，增長 %，實際增長 %。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6第 11 頁 共 55 頁和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。　年末全市五項社會保險擴面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠） ，支付各項保險待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險的單位 155 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。2022 年，某市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長%，最近五年是某投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析某房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為某市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000 元/平方米左右。② 華新開發(fā)區(qū)板快第 12 頁 共 55 頁華新開發(fā)區(qū)位于某市西部，是某市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。某市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為某市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀(jì)城為代表的樓盤，價格相對比較低。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著某未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為某的豪宅地標(biāo)。 某房地產(chǎn)投資分析第 13 頁 共 55 頁20222022衡 陽 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，某房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是 2022 年，一次是 2022 年。2022 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是某房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于某房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。某房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )第 14 頁 共 55 頁年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個不折不扣的某房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．90% 12．12%20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 第 15 頁 共 55 頁增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。某房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年某房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2022 年某樓市分析① 某房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，某 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限