【文章內(nèi)容簡介】 場現(xiàn)狀概述 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場的供求 狀況 改革 開放 以來， 深圳 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴(kuò)大， 深圳 市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場發(fā)展的前期，由于商品房供不應(yīng)求，主要是賣方市場，受市場動(dòng)力機(jī)制的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫 ； 但隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)數(shù)量的不斷增加，市場供給逐漸超過需求，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入 買 方市場，在供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和 競爭 機(jī)制的作用下，而且政府也加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步調(diào) 整房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步迎合市場的需要，促使上市的預(yù)售商品房結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，商品房供大于求的情況逐步形成，特別是二十世紀(jì)九十年代末房地產(chǎn)價(jià)格開始下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭不斷加劇，商品房推出量大，房地產(chǎn)市場供大于求，全面進(jìn)入買方 市場。 市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的外部環(huán)境較為嚴(yán)峻。 此后房地產(chǎn)市場 均保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢 ， 可以用 “ 平淡 ” 二字來形容。 近年來 ， 在政府部門的大力干預(yù)和房地產(chǎn)商逐步調(diào)整策略的舉措下， 深圳 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一幅繁榮發(fā)展的景象 。 2021 年 112 月 深圳 新建商品房供 求比為 1： ，市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 （見圖 ） 。隨著銷售旺季的到來， 深圳 商品房隨著政策趨好，出現(xiàn)熱銷，而 08 年開工量的減少使得市場后續(xù)供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 第 5 頁 共 21 頁 圖 2021 年 112 月 深圳 十區(qū)二市新建商品房供求情況圖 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場供給情況 （ 1） 投資 額 ： 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速逐月增加，但住宅投資額仍維持下降走勢 2021 年 111 月， 深圳 房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資分別同比增長 %和下降%。 2021 年以來住宅投資額一直同比下降，但下半年開始累計(jì)降幅持續(xù)收窄，到 11月同比降幅減至不足 4%3，但仍低于 2021 年全年同期水平。 （見圖 ） 圖 20212021 年 深圳 房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率 （ 2） 供應(yīng)： 2021 年施工和新開工面積同比均下降，市場供給仍不足 2021 年 111 月， 深圳 商品房施工面積和新開工面積分別同比下降 %和 %4，明顯低于全國同期水平。其中新開工面積連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長，顯示 20212021 年商品房現(xiàn)貨供應(yīng)量仍維持下降走勢。 （見圖 ） 第 6 頁 共 21 頁 圖 2021年 2021 年 深圳 商品房施工和新開工面積及其增長率 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場需求情況 2021 年 111 月， 深圳 商品房銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 ， 銷售面積和銷售額分別同比增長 %和 %5，兩者自 2021 年下降后恢復(fù)正增長，漲幅創(chuàng)近 10 年以來新高，并高于 2021 年同期水平。 （見圖 ） 圖 2021年 2021 年 深圳 商品房銷售面積和銷售額 深圳 市房地產(chǎn) 一手市場 成交情況 2021 年 3 月以來，在政府多項(xiàng)利好政策的促進(jìn)下，住宅成交套數(shù)創(chuàng)歷史新高，面積同比漲幅近九成 。 先前積累需求大量釋放，加上花都、番禺、增城等周邊區(qū)域供應(yīng)增加促使剛性需求進(jìn)一步釋放， 2021 年 深圳 商品住宅成交量同比大幅上漲， 111 月 深圳 商品住宅交易面積 萬平米，與去年同期相比上升接近九成，其中 8 月交易量更接近 第 7 頁 共 21 頁 170 萬平米，同比增長近兩倍 6。 （見圖 ） 圖 2021 年 111月 深圳 商品住宅交易 情況 深圳 市房地產(chǎn) 二手市場發(fā)展勢頭良好 一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是一級市場得到有效控制以存量流動(dòng)為主，租售并舉，消費(fèi)與投資互相促進(jìn)的市場。搞活二手市場，不僅可以使存量房本身活起來，而且能發(fā)揮一手、二手市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)一手市場的發(fā)展。近幾年， 深圳 市二手市場發(fā)展勢頭良好，二手市場交易量逐年增加，已經(jīng)成為 深圳 房地產(chǎn)市場一個(gè)重要的組成部分。據(jù)滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年 深圳 二手住宅交易登記面積超 900 萬平方米，成交宗數(shù)105000 宗，成交量較 2021 年翻了一番，創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄。 2021 年二手樓每套均價(jià)為 68 萬元，相比 2021 年每套漲了 14 萬元。但從目前的情況來看， 深圳 二手樓市開始逐步降溫。 自國家樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺， 深圳 市區(qū)二手房市場成交量雖大幅下降，但業(yè)主持盤降價(jià)意愿不強(qiáng)，買家持幣觀望情緒增強(qiáng)，二手房市場陷入拉鋸狀態(tài)。 但總體呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。 二手房市場的重要性逐步顯現(xiàn) 近幾年來 ， 二手房市場的潛在需求得到了大幅度的釋放。表 2－ 1 顯示 ， 2021 年至 2021 年六年期間 ， 深圳 市二手房成交比重是穩(wěn)步上升的 ， 從 2021 年的 36. 12%逐漸上升到了 2021 年的 48. 98%7， 與一手房“平分秋色” ， 說明二手房對一手房的替代作用越來越顯著 ， 其市場地位日益凸顯。值得注意的是 ， 根據(jù)西方房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)國家的經(jīng) 第 8 頁 共 21 頁 驗(yàn) ， 在一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場中 ， 一般二手房的銷售是新房銷售的 5— 7 倍 ， 但 深圳 目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)比例 ， 這正說明 深圳 二手房市場有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 表 2－ 1 深圳 市 20212021 年一、二手房市場交易情況 二手房價(jià)格 優(yōu)勢明顯 深圳 房地產(chǎn)市場在一手房價(jià)大步前進(jìn)的帶動(dòng)下 ， 二手房價(jià)也緊跟其后 ， 但二手房價(jià)沒有一手房上漲明顯。由圖 所示 ， 深圳 市一手房的價(jià)格在 2021 年至 2021 年期間上漲了 145%； 其中 20212021 年期間一手房成交均價(jià)同比增幅是降低的 ， 但從 2021 年起同比增幅開始反彈 ， 2021 年突破 23. 4%， 2021 年突破 38. 3%， 是近 5 年的最高增幅。相比之下 ， 深圳 市二手房均價(jià)上漲速度相對平穩(wěn) ， 2021 年上升 2. 6%， 2021 年上升 13. 36%， 2021 年上升 8. 95%， 2021 年上漲速度最快 ， 達(dá)到了 16. 53%的新水平。與一手房相比 ， 二手房五年漲幅僅為 60. 4%8。從圖 還可看出 ， 二手房與一手房的價(jià)格差有拉大趨勢 ， 說明二手房相對于一手房價(jià)格優(yōu)勢非常明顯。 第 9 頁 共 21 頁 圖 20212021 年 深圳 市一手房與二手房成交均價(jià)對比圖 加快 深圳 市 房地產(chǎn)市場法規(guī)建設(shè) 深圳 市房地產(chǎn)市場多年來保持了快速、穩(wěn)定、健康發(fā) 展的勢頭，商品房成交活躍，市場秩序逐步轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場逐步走向良性發(fā)展的軌道，其中的一個(gè)重要原因是多年來 深圳 市制定了一套較為齊全的政策法規(guī)。此外，房地產(chǎn)市場存在著一些不合法、不規(guī)范的行為，這就需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場環(huán)境。 近年來， 深圳 市制定了一系列的房地產(chǎn)法規(guī)，制定了包括土地管理、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)稅費(fèi)和價(jià)格、城市房屋拆遷、物業(yè)管理、住房制度改革、城市規(guī)劃 管理等政策法規(guī)，對土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作了明確的規(guī)定。市場競爭的加劇需要政府來加強(qiáng)法制化管理，通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，形成房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境 。為企業(yè)創(chuàng)造平等競爭的市場環(huán)境，防止企業(yè)壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)微觀搞活 ； 加強(qiáng)市場信息的流引導(dǎo)商品房的生產(chǎn)和流通，使房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。 第 10 頁 共 21 頁 3 深圳 市房地產(chǎn)市場存在的問題及其成因 政策不夠完善， 開發(fā)商違法囤地比較普遍 囤地與炒地向來都是眾多開發(fā)商一項(xiàng)非常賺錢的“主營業(yè)務(wù)”。其結(jié)果是，土地供應(yīng)部門按預(yù)計(jì)需求定量供應(yīng)土地的計(jì)劃全被打亂，人為減少了土地供應(yīng)，加劇了需求緊張，為房價(jià)不斷飛升插上了隱形的翅膀。 建設(shè)銀行在兩年前發(fā)布的研究報(bào)告顯示： 2021年初至 2021 年 5 月份 ，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積 億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成 億平方米，近半數(shù)的土地被囤積和倒賣。與之對照，中國有大概三分之一的開發(fā)商只倒地不建房，應(yīng)該是可信的。而在另外的三分之二中，又有多少在建房之余炒賣過土地，我們則無從知曉。 自從“對超過出讓 合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán) ” 的規(guī)定頒布后，基本就沒有落實(shí)過一次。而 另一套用真金白銀寫成的“潛規(guī)則”取而代之了它的地位。它是“選擇性執(zhí)法”的犧牲品，在“刑不上大夫”之后，又多了一個(gè)“法不上開發(fā)商”。 2021 年 深圳 采取六項(xiàng)措施嚴(yán)限開發(fā)商囤積土地 ， 同時(shí)， 深圳 還提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，全面實(shí)行工業(yè)用地公開招標(biāo)、拍