【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)現(xiàn)狀概述 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場(chǎng)的供求 狀況 改革 開(kāi)放 以來(lái)， 深圳 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對(duì)商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴(kuò)大， 深圳 市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前期，由于商品房供不應(yīng)求，主要是賣(mài)方市場(chǎng)，受市場(chǎng)動(dòng)力機(jī)制的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫 ； 但隨著房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)數(shù)量的不斷增加，市場(chǎng)供給逐漸超過(guò)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入 買(mǎi) 方市場(chǎng)，在供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和 競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)制的作用下，而且政府也加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步調(diào) 整房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步迎合市場(chǎng)的需要，促使上市的預(yù)售商品房結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，商品房供大于求的情況逐步形成，特別是二十世紀(jì)九十年代末房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，商品房推出量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，全面進(jìn)入買(mǎi)方 市場(chǎng)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的外部環(huán)境較為嚴(yán)峻。 此后房地產(chǎn)市場(chǎng) 均保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì) ， 可以用 “ 平淡 ” 二字來(lái)形容。 近年來(lái) ， 在政府部門(mén)的大力干預(yù)和房地產(chǎn)商逐步調(diào)整策略的舉措下， 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一幅繁榮發(fā)展的景象 。 2021 年 112 月 深圳 新建商品房供 求比為 1： ，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 （見(jiàn)圖 ） 。隨著銷(xiāo)售旺季的到來(lái)， 深圳 商品房隨著政策趨好，出現(xiàn)熱銷(xiāo)，而 08 年開(kāi)工量的減少使得市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 第 5 頁(yè) 共 21 頁(yè) 圖 2021 年 112 月 深圳 十區(qū)二市新建商品房供求情況圖 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場(chǎng)供給情況 （ 1） 投資 額 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速逐月增加，但住宅投資額仍維持下降走勢(shì) 2021 年 111 月， 深圳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅開(kāi)發(fā)投資分別同比增長(zhǎng) %和下降%。 2021 年以來(lái)住宅投資額一直同比下降，但下半年開(kāi)始累計(jì)降幅持續(xù)收窄，到 11月同比降幅減至不足 4%3，但仍低于 2021 年全年同期水平。 （見(jiàn)圖 ） 圖 20212021 年 深圳 房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)率 （ 2） 供應(yīng)： 2021 年施工和新開(kāi)工面積同比均下降，市場(chǎng)供給仍不足 2021 年 111 月， 深圳 商品房施工面積和新開(kāi)工面積分別同比下降 %和 %4，明顯低于全國(guó)同期水平。其中新開(kāi)工面積連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，顯示 20212021 年商品房現(xiàn)貨供應(yīng)量仍維持下降走勢(shì)。 （見(jiàn)圖 ） 第 6 頁(yè) 共 21 頁(yè) 圖 2021年 2021 年 深圳 商品房施工和新開(kāi)工面積及其增長(zhǎng)率 深圳 市房地產(chǎn) 一手 市場(chǎng)需求情況 2021 年 111 月， 深圳 商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 ， 銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng) %和 %5，兩者自 2021 年下降后恢復(fù)正增長(zhǎng)，漲幅創(chuàng)近 10 年以來(lái)新高，并高于 2021 年同期水平。 （見(jiàn)圖 ） 圖 2021年 2021 年 深圳 商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額 深圳 市房地產(chǎn) 一手市場(chǎng) 成交情況 2021 年 3 月以來(lái)，在政府多項(xiàng)利好政策的促進(jìn)下，住宅成交套數(shù)創(chuàng)歷史新高，面積同比漲幅近九成 。 先前積累需求大量釋放，加上花都、番禺、增城等周邊區(qū)域供應(yīng)增加促使剛性需求進(jìn)一步釋放， 2021 年 深圳 商品住宅成交量同比大幅上漲， 111 月 深圳 商品住宅交易面積 萬(wàn)平米，與去年同期相比上升接近九成，其中 8 月交易量更接近 第 7 頁(yè) 共 21 頁(yè) 170 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)近兩倍 6。 （見(jiàn)圖 ） 圖 2021 年 111月 深圳 商品住宅交易 情況 深圳 市房地產(chǎn) 二手市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好 一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是一級(jí)市場(chǎng)得到有效控制以存量流動(dòng)為主，租售并舉，消費(fèi)與投資互相促進(jìn)的市場(chǎng)。搞活二手市場(chǎng)，不僅可以使存量房本身活起來(lái)，而且能發(fā)揮一手、二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)一手市場(chǎng)的發(fā)展。近幾年， 深圳 市二手市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，二手市場(chǎng)交易量逐年增加，已經(jīng)成為 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。據(jù)滿(mǎn)堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年 深圳 二手住宅交易登記面積超 900 萬(wàn)平方米，成交宗數(shù)105000 宗，成交量較 2021 年翻了一番，創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄。 2021 年二手樓每套均價(jià)為 68 萬(wàn)元，相比 2021 年每套漲了 14 萬(wàn)元。但從目前的情況來(lái)看， 深圳 二手樓市開(kāi)始逐步降溫。 自國(guó)家樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)， 深圳 市區(qū)二手房市場(chǎng)成交量雖大幅下降，但業(yè)主持盤(pán)降價(jià)意愿不強(qiáng)，買(mǎi)家持幣觀望情緒增強(qiáng)，二手房市場(chǎng)陷入拉鋸狀態(tài)。 但總體呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。 二手房市場(chǎng)的重要性逐步顯現(xiàn) 近幾年來(lái) ， 二手房市場(chǎng)的潛在需求得到了大幅度的釋放。表 2－ 1 顯示 ， 2021 年至 2021 年六年期間 ， 深圳 市二手房成交比重是穩(wěn)步上升的 ， 從 2021 年的 36. 12%逐漸上升到了 2021 年的 48. 98%7， 與一手房“平分秋色” ， 說(shuō)明二手房對(duì)一手房的替代作用越來(lái)越顯著 ， 其市場(chǎng)地位日益凸顯。值得注意的是 ， 根據(jù)西方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng) 第 8 頁(yè) 共 21 頁(yè) 驗(yàn) ， 在一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)中 ， 一般二手房的銷(xiāo)售是新房銷(xiāo)售的 5— 7 倍 ， 但 深圳 目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)比例 ， 這正說(shuō)明 深圳 二手房市場(chǎng)有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 表 2－ 1 深圳 市 20212021 年一、二手房市場(chǎng)交易情況 二手房?jī)r(jià)格 優(yōu)勢(shì)明顯 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)在一手房?jī)r(jià)大步前進(jìn)的帶動(dòng)下 ， 二手房?jī)r(jià)也緊跟其后 ， 但二手房?jī)r(jià)沒(méi)有一手房上漲明顯。由圖 所示 ， 深圳 市一手房的價(jià)格在 2021 年至 2021 年期間上漲了 145%； 其中 20212021 年期間一手房成交均價(jià)同比增幅是降低的 ， 但從 2021 年起同比增幅開(kāi)始反彈 ， 2021 年突破 23. 4%， 2021 年突破 38. 3%， 是近 5 年的最高增幅。相比之下 ， 深圳 市二手房均價(jià)上漲速度相對(duì)平穩(wěn) ， 2021 年上升 2. 6%， 2021 年上升 13. 36%， 2021 年上升 8. 95%， 2021 年上漲速度最快 ， 達(dá)到了 16. 53%的新水平。與一手房相比 ， 二手房五年漲幅僅為 60. 4%8。從圖 還可看出 ， 二手房與一手房的價(jià)格差有拉大趨勢(shì) ， 說(shuō)明二手房相對(duì)于一手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。 第 9 頁(yè) 共 21 頁(yè) 圖 20212021 年 深圳 市一手房與二手房成交均價(jià)對(duì)比圖 加快 深圳 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)建設(shè) 深圳 市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)保持了快速、穩(wěn)定、健康發(fā) 展的勢(shì)頭，商品房成交活躍，市場(chǎng)秩序逐步轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性發(fā)展的軌道，其中的一個(gè)重要原因是多年來(lái) 深圳 市制定了一套較為齊全的政策法規(guī)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一些不合法、不規(guī)范的行為，這就需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。 近年來(lái)， 深圳 市制定了一系列的房地產(chǎn)法規(guī)，制定了包括土地管理、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)稅費(fèi)和價(jià)格、城市房屋拆遷、物業(yè)管理、住房制度改革、城市規(guī)劃 管理等政策法規(guī)，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作了明確的規(guī)定。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇需要政府來(lái)加強(qiáng)法制化管理，通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境 。為企業(yè)創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，防止企業(yè)壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)微觀搞活 ； 加強(qiáng)市場(chǎng)信息的流引導(dǎo)商品房的生產(chǎn)和流通，使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。 第 10 頁(yè) 共 21 頁(yè) 3 深圳 市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及其成因 政策不夠完善， 開(kāi)發(fā)商違法囤地比較普遍 囤地與炒地向來(lái)都是眾多開(kāi)發(fā)商一項(xiàng)非常賺錢(qián)的“主營(yíng)業(yè)務(wù)”。其結(jié)果是，土地供應(yīng)部門(mén)按預(yù)計(jì)需求定量供應(yīng)土地的計(jì)劃全被打亂，人為減少了土地供應(yīng)，加劇了需求緊張，為房?jī)r(jià)不斷飛升插上了隱形的翅膀。 建設(shè)銀行在兩年前發(fā)布的研究報(bào)告顯示： 2021年初至 2021 年 5 月份 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積 億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成 億平方米，近半數(shù)的土地被囤積和倒賣(mài)。與之對(duì)照，中國(guó)有大概三分之一的開(kāi)發(fā)商只倒地不建房，應(yīng)該是可信的。而在另外的三分之二中，又有多少在建房之余炒賣(mài)過(guò)土地，我們則無(wú)從知曉。 自從“對(duì)超過(guò)出讓 合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn) 1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿(mǎn) 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán) ” 的規(guī)定頒布后，基本就沒(méi)有落實(shí)過(guò)一次。而 另一套用真金白銀寫(xiě)成的“潛規(guī)則”取而代之了它的地位。它是“選擇性執(zhí)法”的犧牲品，在“刑不上大夫”之后，又多了一個(gè)“法不上開(kāi)發(fā)商”。 2021 年 深圳 采取六項(xiàng)措施嚴(yán)限開(kāi)發(fā)商囤積土地 ， 同時(shí)， 深圳 還提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，全面實(shí)行工業(yè)用地公開(kāi)招標(biāo)、拍