【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人流量監(jiān)測(cè)時(shí)作為參考。人流量的另一個(gè)表現(xiàn)主要是在商圈或商業(yè)設(shè)施門前的過客量，雖然有時(shí)這個(gè)量很大，但實(shí)際在建筑形式上，受展示面的影響，過客量與上門量還是差距較大。在二三級(jí)城市中，私家車擁有量較少，因此不用太多考慮停車位；而在一級(jí)城市，車位數(shù)量與停放是否方便對(duì)市場(chǎng)而言則是一個(gè)至關(guān)重要的因素。車流在某類市場(chǎng)領(lǐng)域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場(chǎng)，由于批發(fā)主要是依靠車流來(lái)完成運(yùn)輸，所以停車的方便、車輛進(jìn)出方便及位置都是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。車流在這里代替一定的現(xiàn)金流，如很多瓜果市場(chǎng)的收費(fèi)并不是以攤位收取，而是以車輛的進(jìn)出量為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。交通狀況是指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度。對(duì)內(nèi)交通便捷程度主要考察：商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類型、道路寬度、路面狀況、公交站點(diǎn)總數(shù)及密度、平均車流量。對(duì)外主要考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長(zhǎng)途汽車站等設(shè)施的空間距離和對(duì)外交通聯(lián)接的方便程度。交通狀況還包括市場(chǎng)門前是否為單行線或是否有柵欄等。城市道路規(guī)劃中的單車道或市場(chǎng)門前主路的柵欄，都會(huì)直接影響市場(chǎng)的正常發(fā)展。例如原烏魯木齊市的小西門市場(chǎng)區(qū)域，在其路中央設(shè)立柵欄，就直接導(dǎo)致了兩旁商廈的人流互不往來(lái)，其商業(yè)價(jià)值也大大減低了。商業(yè)價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)要依靠消費(fèi)人流，人流則以其交通狀況來(lái)保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的影響。如新疆烏魯木齊市華凌商貿(mào)城最初建設(shè)時(shí)，就依靠其完善便利的公交車站的交匯、換車優(yōu)勢(shì)，迅速匯集了大量的人流?；诖?，古今中外的商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)時(shí)都會(huì)爭(zhēng)奪位于主要交通道路口的地段，因?yàn)槟抢飺碛写罅康娜肆髦С?。所以在考慮人流的同時(shí)，處理好建筑物的展示性、“高差”問題尤為重要。九、資源性在許多市場(chǎng)的招商或洽談中，常常會(huì)聽到這個(gè)詞——資源。資源的由來(lái)是，在市場(chǎng)的初期，一些先知的商戶往往自發(fā)地聚集在某地，日漸形成了一個(gè)人們認(rèn)同的市場(chǎng)。自古慢慢沿襲下來(lái)，如南京夫子廟、上海城隍廟、北京西單及王府井等，都經(jīng)歷了幾百年的歷史，有著很深的商業(yè)底蘊(yùn)，其資源主要體現(xiàn)在地塊的優(yōu)越位置上，是好地段的一種商業(yè)附第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析加值。資源還指某個(gè)商廈擁有多少商戶量，以此作為該商廈的資源?？陀^而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實(shí)際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶也會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使而發(fā)生改變。由此可見，資源并非是某人或某某公司所專有的、一成不變的。從另一個(gè)意義上講，如果該市場(chǎng)的系統(tǒng)或品牌推廣的好，它就可以形成屬于它的資源。如北京的愛家家居、天雅大廈、賽博電子市場(chǎng)等，都是在其不斷的推廣中強(qiáng)化了商戶的歸屬感和凝聚力，并使管理者形成了有效控制，從而形成一種資源。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場(chǎng)如遇火災(zāi)、水災(zāi)、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對(duì)主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要。因?yàn)樵谖C(jī)中，商戶會(huì)因突發(fā)因素而變得團(tuán)結(jié)，凝聚力也更加強(qiáng)，因而地產(chǎn)商在爭(zhēng)奪商源時(shí)，突發(fā)因素會(huì)引發(fā)商業(yè)游戲重新洗牌，是一種良好的進(jìn)入契機(jī)。十、競(jìng)爭(zhēng)與兼容性競(jìng)爭(zhēng)與兼容是一對(duì)“矛”與“盾”的參數(shù)，此處將其歸納在一起講述。（一）競(jìng)爭(zhēng)性在市場(chǎng)的建設(shè)、投資和發(fā)展過程中，往往會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在地段上進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時(shí)他們還會(huì)從規(guī)模性上進(jìn)行比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補(bǔ)此缺陷。另一方面，從硬件上講，如果一方的條件好，價(jià)格低，那么它就極具競(jìng)爭(zhēng)性。由此可見，在競(jìng)爭(zhēng)的諸多因素中，地段、規(guī)模、價(jià)格、硬件等因素都是同等重要的，正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)性的存在，才會(huì)使市場(chǎng)不斷地發(fā)展變化。在競(jìng)爭(zhēng)性的發(fā)展中，往往會(huì)出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的總量關(guān)系即從業(yè)人員的總量是個(gè)限定量，它不同于住宅地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直保持是個(gè)放大量，尤其在一些細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)（如古董市場(chǎng)、郵票市場(chǎng)等），商戶的總量是一個(gè)相對(duì)的固定量，那么控制這些量后，市場(chǎng)就處于一個(gè)壟斷狀態(tài)，而這種壟斷與建筑物的硬件無(wú)關(guān)。一個(gè)壟斷市場(chǎng)形成后，除非有比其條件更優(yōu)越的市場(chǎng)出現(xiàn)才會(huì)打破壟斷，否則就很難改變壟斷地位中商戶和消費(fèi)者的觀念。壟斷會(huì)產(chǎn)生一個(gè)壟斷利潤(rùn)，其表現(xiàn)為在市場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。壟斷形成的另一個(gè)條件就是地理的限制，因每個(gè)地塊都有自然賦于它的商業(yè)屬性，因而要改變?nèi)藗兊男睦碚J(rèn)同就需要很大的投入。如新疆的邊疆賓館商貿(mào)城，就是由于位于軍事管理區(qū)，周邊沒有再可開發(fā)的土地而形成了壟斷性市場(chǎng)。壟斷的另一個(gè)表現(xiàn)則是規(guī)模超大，如鄭州的銀基商貿(mào)城，總面積為35萬(wàn)m2，其周邊因供應(yīng)量和資金量的限制以及規(guī)劃等原因，無(wú)法再形成超越其規(guī)模的商廈，從而就形成了壟斷效應(yīng)。從效益上講，在規(guī)模上形成的壟斷沒有地段上形成的壟斷利潤(rùn)大。地段，除了熟知常規(guī)地段區(qū)分方法外，還有一些其他區(qū)分方法，如是否緊鄰商業(yè)中心、十字路口及交通站口等，另外主要是在區(qū)域思維認(rèn)定的商圈內(nèi)，在具有商業(yè)屬性的地塊上投資，越臨近老商業(yè)區(qū)，越具有人們的認(rèn)同度。如北京雅寶路天雅大廈位于吉利大廈對(duì)面，北京鼎好電子大廈緊鄰北京海龍電子大廈西側(cè)，這些在人們的思維認(rèn)同度上都是一致的，因而其價(jià)位轉(zhuǎn)讓費(fèi)也都具有復(fù)制性。規(guī)模上除了常規(guī)的拼大以外，如果因客觀條件（土地、規(guī)劃、容積率）等的限制，則需要在細(xì)分領(lǐng)域中做規(guī)模，即在某一個(gè)領(lǐng)域中做專項(xiàng)，形成細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模性。如石家莊南三條，就有很多大廈做細(xì)分化經(jīng)營(yíng)；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營(yíng)箱包、國(guó)星大廈專營(yíng)童裝、奧特利瑪市場(chǎng)專營(yíng)鞋類等都是在細(xì)分領(lǐng)域中尋求規(guī)?；Ｐ陆ǖ氖袌?chǎng)要針對(duì)老市場(chǎng)硬件和布局的不足進(jìn)行調(diào)整改建，要引領(lǐng)超越，只有比別人做得好，才會(huì)更有吸引力。如布局中一方是6m2的小攤位，而另一方則為10m2，那么后者就可以滿足商戶需要大攤位的要求。由此可見，有差異化才能形成優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)生契機(jī)，但在一個(gè)壟斷化市場(chǎng)或穩(wěn)定性市場(chǎng)群中，也會(huì)出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。又如原雅寶路大棚拆遷，造成了600多商戶無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，不得已只能擁擠在老番街狹小的空間里。再如雅寶路北斗星大廈拆遷，導(dǎo)致原本蕭條的萬(wàn)邦大廈一下子吸納了大批的箱包經(jīng)營(yíng)戶。突發(fā)事件中最常見的就是火災(zāi)和水災(zāi)，如某年夏天的洪水使北京天外天小商品市場(chǎng)一夜間關(guān)閉，造成了1000多商戶的分流。還有如湖南常德大市場(chǎng)起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時(shí)候都是競(jìng)爭(zhēng)者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時(shí)機(jī)。價(jià)格也是競(jìng)爭(zhēng)的法寶之一，但不是絕對(duì)的。最好不要進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，要共同維系市場(chǎng)的價(jià)格體系，使之良性發(fā)展，這樣才會(huì)對(duì)商戶和市場(chǎng)都有好處。偏低的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)并非有利，因?yàn)槿绻麅r(jià)格太低了，商戶就會(huì)不珍惜，從而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，產(chǎn)品利潤(rùn)和產(chǎn)品檔次降低，所以價(jià)格戰(zhàn)一定要適當(dāng)。因此可以說(shuō)，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資都具有競(jìng)爭(zhēng)性。綜合以上幾個(gè)因素，在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部與外部都有可能表現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)性。（二）兼容性各級(jí)市場(chǎng)中業(yè)態(tài)越初級(jí)的市場(chǎng)，其業(yè)態(tài)的兼容性就越大，而城市越發(fā)達(dá)，則市場(chǎng)就越細(xì)分。在三級(jí)城市中，往往食品、糧油、服裝、家居、電器等各類市場(chǎng)組合在一起；而二級(jí)城市就細(xì)分一些；而在一級(jí)城市中，則細(xì)分得更徹底。同樣，在市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，市場(chǎng)的細(xì)分也更具有其意義。但二三級(jí)市場(chǎng)中，常見的樓層業(yè)態(tài)為小百貨、鞋、服裝、家居、裝飾、布藝、食品等大雜燴在一個(gè)商業(yè)物業(yè)中。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果項(xiàng)目可供幾種業(yè)態(tài)選擇，或是在某一商圈內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的業(yè)態(tài)可兼容，則對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展性而言，有一定的穩(wěn)定性。兼容性是對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展即投資的安全性進(jìn)行分析的一個(gè)方面，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算中其用處不大。兼容性強(qiáng)并不代表利潤(rùn)高，每個(gè)業(yè)態(tài)中只存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)暮线m項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。如果兼容性強(qiáng)，說(shuō)明項(xiàng)目操作安全保障性大，或是未來(lái)發(fā)展的空間大。同一建筑物內(nèi)的業(yè)態(tài)兼容性強(qiáng)弱，從側(cè)面反映了消費(fèi)者或商戶的認(rèn)同度。市場(chǎng)業(yè)態(tài)的認(rèn)同度強(qiáng)則兼容性就弱；反之，則對(duì)業(yè)態(tài)的認(rèn)同度弱則兼容性就強(qiáng)。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價(jià)差及項(xiàng)目綜合回報(bào)率時(shí)應(yīng)考慮的要素。十一、商圈分析按照市場(chǎng)消費(fèi)屬性可分為綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場(chǎng)和各類專業(yè)性市場(chǎng)。（一）綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場(chǎng)在綜合性區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)中，商圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小與消費(fèi)者所購(gòu)買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大的關(guān)聯(lián)。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等也都會(huì)影響商圈。商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時(shí)間法、路線調(diào)查法。商圈的形成是由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定的，它的邊界不一定規(guī)則。理想的狀況是同心圓，但實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后還需要收集商圈里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)。商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：◆ 比率——人口相乘法：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)商品零售面積的人均需求量的經(jīng)驗(yàn)值乘以商圈范圍內(nèi)的總?cè)丝?，從而得出市?chǎng)的需求總量。市場(chǎng)需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)即可行。　◆ 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計(jì)商圈內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對(duì)商品進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，就可以發(fā)現(xiàn)某類商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而判斷市場(chǎng)是否處于飽和的狀態(tài)?！?房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法：一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)，其可以進(jìn)一步劃分成若干個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，而且二級(jí)市場(chǎng)間還存在著投資競(jìng)爭(zhēng)，通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的分析又可以找出各個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資飽和狀況，該狀況又決定了某個(gè)二級(jí)市場(chǎng)是否有商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)潛力。通過對(duì)城市商圈零售房產(chǎn)總面積、單元區(qū)零售房產(chǎn)總面積、城市平均家庭收入、單元區(qū)平均家庭收入等數(shù)據(jù)的分析就可以具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)的需求量?！舸_定市場(chǎng)類型。◆研究市場(chǎng)商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍?！粽{(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場(chǎng)的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價(jià)格?！粞芯咳丝诮y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積?！舯容^商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力?！舾鶕?jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對(duì)上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。核心商圈為項(xiàng)目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營(yíng)面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場(chǎng)的硬件條件、租金、售價(jià)、使用權(quán)價(jià)、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場(chǎng)的硬件、軟件的差異化等，通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的核算，得出項(xiàng)目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。通過核心商圈的總商戶量（即需求量），從而得出市場(chǎng)的支撐關(guān)系，支撐量的關(guān)系又決定著項(xiàng)目發(fā)展的速度、規(guī)模和養(yǎng)市的難易，以及費(fèi)用定價(jià)等問題。在核心商圈中，對(duì)典型性商業(yè)設(shè)施的分析主要是進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關(guān)系決定了目標(biāo)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)關(guān)系，其市場(chǎng)的租價(jià)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)又決定了現(xiàn)市場(chǎng)的定價(jià)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是反映5項(xiàng)指標(biāo)的一個(gè)參量，是尤為重要的。轉(zhuǎn)讓費(fèi)：◆反映市場(chǎng)攤位一手租金和二手租金的價(jià)差。一般二者的差額乘以5即為轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在預(yù)期極其良好的情況下則可乘以7。如果高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而在預(yù)期較低的情況下則是乘以3，而實(shí)際的轉(zhuǎn)讓費(fèi)若低于差額乘以3得出的費(fèi)用，則為價(jià)值低估?！舴从呈袌?chǎng)的壟斷程度和穩(wěn)固度。如果市場(chǎng)認(rèn)同度高，其壟斷性就越高，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)也越多?！舴从呈袌?chǎng)的總需求量大小。轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高則需求就越大。