【正文】 進(jìn)行普查分析。在二、三級城市里，很多都是次級商圈，則需考慮上一級商圈與下一級或再次級商圈之間的關(guān)系。在很多二、三級城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。這一點(diǎn)與綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場有所不同。具體的實(shí)際情況會因各地各市場的不同而有所差異。由于需要攤位商戶多，而市場規(guī)模有限，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高。轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高則需求就越大。而在預(yù)期較低的情況下則是乘以3，而實(shí)際的轉(zhuǎn)讓費(fèi)若低于差額乘以3得出的費(fèi)用，則為價(jià)值低估。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是反映5項(xiàng)指標(biāo)的一個(gè)參量，是尤為重要的?！舾鶕?jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。◆研究市場商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍?！　?單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計(jì)商圈內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對商品進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，就可以發(fā)現(xiàn)某類商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而判斷市場是否處于飽和的狀態(tài)。理想的狀況是同心圓，但實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價(jià)差及項(xiàng)目綜合回報(bào)率時(shí)應(yīng)考慮的要素。兼容性強(qiáng)并不代表利潤高，每個(gè)業(yè)態(tài)中只存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)暮线m項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。同樣，在市場發(fā)展的不同階段，市場的細(xì)分也更具有其意義。因此可以說，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資都具有競爭性。還有如湖南常德大市場起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時(shí)候都是競爭者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時(shí)機(jī)。競爭性產(chǎn)生契機(jī)，但在一個(gè)壟斷化市場或穩(wěn)定性市場群中，也會出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。如石家莊南三條，就有很多大廈做細(xì)分化經(jīng)營；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營箱包、國星大廈專營童裝、奧特利瑪市場專營鞋類等都是在細(xì)分領(lǐng)域中尋求規(guī)?；男б嫔现v，在規(guī)模上形成的壟斷沒有地段上形成的壟斷利潤大。壟斷會產(chǎn)生一個(gè)壟斷利潤，其表現(xiàn)為在市場內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。另一方面，從硬件上講，如果一方的條件好，價(jià)格低，那么它就極具競爭性。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場如遇火災(zāi)、水災(zāi)、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要?？陀^而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實(shí)際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶也會因?yàn)槔娴尿?qū)使而發(fā)生改變。九、資源性在許多市場的招商或洽談中，常常會聽到這個(gè)詞——資源。商業(yè)價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)要依靠消費(fèi)人流，人流則以其交通狀況來保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的影響。對外主要考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長途汽車站等設(shè)施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度。車流在某類市場領(lǐng)域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場，由于批發(fā)主要是依靠車流來完成運(yùn)輸，所以停車的方便、車輛進(jìn)出方便及位置都是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。每天的顧客上門量是比較明了的，在很多招商材料上看到的10萬、20萬、100萬的客流量，其實(shí)大部分是虛報(bào)的。人氣包括商戶人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面。我們都耳聞過許多市場管理層有人攜款而逃，或管理層內(nèi)訌，將市場惡意處理或惡意破壞，管理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一位的。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析（四）商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性表現(xiàn)在商戶穩(wěn)定性、進(jìn)貨商戶及消費(fèi)者都認(rèn)同的穩(wěn)定性、市場管理層的穩(wěn)定性幾個(gè)方面。許多臨建都是違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項(xiàng)為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項(xiàng)為商業(yè)市場，此類土地需有相當(dāng)?shù)恼尘瓣P(guān)系，否則極易因違背土地立項(xiàng)而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導(dǎo)致市場關(guān)閉。（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性很多市場的土地來源是政府劃撥，或土地改項(xiàng)成商業(yè)用地，其手續(xù)很多不合法，市場的建筑多是臨建或是非法建筑、違規(guī)建筑；另一種就是許多土地已被凍結(jié)或被規(guī)劃待拆遷。例如，位于北京動(dòng)物園公交樞紐的金開利德服裝市場就是“上高差”，它首層是公交站，門面實(shí)際上是從二層起，這樣就形成了一個(gè)“高差”。檔次是硬件水平提高的一個(gè)外在表現(xiàn)。但是在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭奪同質(zhì)條件下商戶和消費(fèi)者的武器，但不可作為提租的前提。功能性，主要指商業(yè)物業(yè)本身的功能配置，從有電扶梯（滾梯）到衛(wèi)生間的高品質(zhì)、消防系統(tǒng)的完善，不同市場發(fā)展階段對功能的要求也不斷提高。服裝市場中一般消費(fèi)者喜歡貨比三家然后購買，所以往往在通道中間的商家銷售量反而比把角的多?！魳?biāo)識性強(qiáng)，即在市場中有明顯標(biāo)識易于記憶的商鋪。進(jìn)入21世紀(jì)，市場要求在8~12m2之間，使之展示的空間更大些，因?yàn)樯庖彩遣粩喟l(fā)展的，所以大戶則要求在25~36m2，甚至更大的房間。最好在時(shí)間段上有所區(qū)分，不要人貨混雜，一來不安全，二來消防不能保障，三則購物環(huán)境也差。頂部光帶要與通道一致，吊旗也可因區(qū)域不同做不同的處理，消防、衛(wèi)生間標(biāo)識牌等導(dǎo)視系統(tǒng)要在各轉(zhuǎn)角顯要處懸掛。在普通的設(shè)計(jì)中一般采用棋盤式，交叉處直行，以方便組織與引導(dǎo)人流。，、3m、2m、具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。商業(yè)中也是如此，不流暢的布局會形成很多死角，使用率低，則對后期的經(jīng)營銷售也會造成極大的影響。另一方面市場需要根據(jù)實(shí)際情況來合理設(shè)置攤位面積以及柜臺或房間的搭配。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析五、布局性在市場完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)、切合實(shí)際的布局會使一個(gè)市場最快地步入良性運(yùn)營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計(jì)，卻適得其反。在石家莊南三條市場、新華市場群、南昌洪城大市場群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見到，在足夠大的量的情況下，各市場都在功能專業(yè)化、檔次等細(xì)分領(lǐng)域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。在規(guī)模達(dá)到足夠大的情況下，便產(chǎn)生了壟斷市場。如原在北京動(dòng)物園區(qū)域市場群中5m2的小攤位，租金為8000元/月，共有3000戶，而某市場短期放大2500戶，都是5m2攤位，結(jié)果使租金一下子降成1000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，這就是規(guī)模過大所致。在擴(kuò)張到一定程度的情況下，其效益反而會減弱，即所謂的“物極必反”，例如北京木樨園某商城，其擁有46萬m2的建筑面積，1500m長的面寬，但因規(guī)模太大，消費(fèi)者易形成疲勞和麻木從而變得不愿逛，進(jìn)而造商業(yè)房地產(chǎn)投資分析21成邊際效應(yīng)的降低。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。今天可能是盲點(diǎn)，但隨著時(shí)間的推移和變化，以后也許就不是。而在商業(yè)地產(chǎn)市場領(lǐng)域中，則會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個(gè)區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價(jià)為10元/m2/天，乙樓則會出現(xiàn)7元商業(yè)房地產(chǎn)投資分析20第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析/m2/天，而丙樓可能會完全空置，無人問津，其商業(yè)價(jià)值為零（實(shí)際其地產(chǎn)價(jià)值仍存在），即出現(xiàn)類似視野中的“盲點(diǎn)”現(xiàn)象。這一點(diǎn)是做地塊商業(yè)分析的基礎(chǔ)。此外，地段的選擇，一定要順應(yīng)消費(fèi)者或商戶的這種思維定勢來做決策；否則僅憑借自身的能力是很難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢的，如很多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開建某某市場（服裝、鞋等），而如果單憑廣告的力量是很難扭轉(zhuǎn)的。在消費(fèi)者的心目中，對地段的感知都是長期的潛移默化而形成的。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析19三、地段性俗話說，投資地產(chǎn)三要素就是地段、地段、地段，可見地段的重要性。一般都撤棚進(jìn)市，有2層樓、3層樓，環(huán)境仍然較差，但不會因天氣因素的影響而無法經(jīng)營。上升趨勢是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場化發(fā)展；下降趨勢則是一個(gè)逐級遞減的過程，如服裝、小商品市場下降到二手家電、二手手機(jī)、處理貨、舊貨市場再降到倉庫的過程，這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步下降的趨勢。這是由于這些城市房屋價(jià)值高，人們收入也高，所要求物品的檔次也相應(yīng)地提高，所以很多人會選擇到建材超市消費(fèi)。在人均收入600元/月的城市或農(nóng)村，食品市場很多，人們選擇食品大都去食品批發(fā)市場，因?yàn)槟抢锏臇|西便宜，雖然購物條件差，食品質(zhì)量不過關(guān)，也沒有質(zhì)量保證等售后服務(wù)，但由于收入的限制，所以只好選擇在可以討價(jià)還價(jià)的食品批發(fā)市場購買。此外，如北京雅秀市場、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場、馬甸郵幣卡市場等這類資源結(jié)構(gòu)單一、無法復(fù)制或消費(fèi)群體單一的市場等，以及進(jìn)入門檻具有特殊性的市場（如古董業(yè)），則一般不會出現(xiàn)上述進(jìn)程情況。許多人都知道，在市場里可以砍價(jià)，而且批發(fā)會更便宜。因此 如果再擴(kuò)建音像市場，則與國家要求的發(fā)展趨勢不符，也就很難開下去了。家電行業(yè)中攤位式的營銷模式，在某些城市里已過時(shí)，因而也不再有生存的空間。市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，隨著大環(huán)境的發(fā)展，它本身也在不斷地變化。一、時(shí)機(jī)性市場這種行業(yè)，其實(shí)是一種時(shí)機(jī)性行業(yè)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有其產(chǎn)生、發(fā)展及消亡的過程。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導(dǎo)致了大部分大商場生意蕭條。所以在任何一個(gè)城市，消費(fèi)較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場?？v觀國際，在歐美等發(fā)達(dá)國家，目前這種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。集中化管理運(yùn)營的商廈或聚合體。這里所說的市場是指商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以收取租金模式。市場這種業(yè)態(tài)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它一般以中低檔產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象。在人均收入低的國家，市場的環(huán)境差，但產(chǎn)品價(jià)格便宜，適合低層次的消費(fèi)者。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業(yè)形態(tài)，市場模式就會讓位于下一個(gè)高級層次的商業(yè)模式。未來，如果電腦行業(yè)由PC機(jī)時(shí)代進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)直銷模式時(shí)代，那么電腦批零市場又會進(jìn)入其衰退的過程。如果在這些有國美、蘇寧等控制的大中城市開家電城，就很難成功。以音像市場為例，以前全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版的深入，音像市場都關(guān)閉了。例如服裝市場是各個(gè)城市很早就存在的市場，最初是低端的大棚式、或占道經(jīng)營的臨街式，后來則發(fā)展為集貿(mào)大廈服裝市場。GDP指數(shù)也是衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，在人均收入超過2500元/月的城市，小市場（日常用品領(lǐng)域）一般就讓位于商場、專賣超市等，例如北京市區(qū)的很多服裝市場的生意現(xiàn)在反而不如昌平、大興、通縣等郊區(qū)縣的市場，這是因?yàn)榻紖^(qū)的人均收入低，適合市場模式的生存，而市內(nèi)則是商場更為適合市區(qū)人的購買習(xí)慣一些。生活水平越高，人們對購物的便捷性、商品的售后服務(wù)以及購物環(huán)境的要求就越高。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在北京、上海、深圳這些一級城市中，人們購買裝飾材料時(shí)，很多家庭都會選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。（二）市場業(yè)態(tài)進(jìn)程性在市場業(yè)態(tài)進(jìn)程中，分上升趨勢和下降趨勢。如北京的東郊市場，玉泉路集貿(mào)市場，熊貓環(huán)島市場這類大棚式彩鋼板結(jié)構(gòu)市場，產(chǎn)品單價(jià)不超過100元，交租方式靈活，攤位押金少，而且消費(fèi)者收入低。就是硬件條件好、環(huán)境好、管理好及產(chǎn)品有售后服務(wù)，如北京的居然之家、天雅大廈、雅秀市場等，都是市場中的佼佼者。如在北京，一提到木樨園，人們的印象就是賣服裝的；一提到中關(guān)村，就是賣電腦的；一提到萊太，就是賣花卉的。思維定勢形成的原因有歷史的積累，如北京的西單、王府井，南京的夫子廟等；也有廣告作用催化出來的，如北京女人街等；還有其他原因造成的，如新疆的華凌市場最初在空地上建造，依靠公共汽車總站乘客龐大的中轉(zhuǎn)換車作用，另外依靠吸引人氣的“花鳥魚市”匯集人流；再如北京馬甸郵幣卡市場中以熱炒票種交易中心來吸引人流。任何一個(gè)商業(yè)地塊除在地塊的自然地理屬性外，還要考慮它的商業(yè)屬性，在