【正文】 其他的專業(yè)性市場(chǎng)，則需在商戶從業(yè)者和商戶的從業(yè)地進(jìn)行普查分析。在很多二、三級(jí)城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。具體的實(shí)際情況會(huì)因各地各市場(chǎng)的不同而有所差異。轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高則需求就越大。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是反映5項(xiàng)指標(biāo)的一個(gè)參量，是尤為重要的。◆研究市場(chǎng)商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。理想的狀況是同心圓，但實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價(jià)差及項(xiàng)目綜合回報(bào)率時(shí)應(yīng)考慮的要素。同樣，在市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，市場(chǎng)的細(xì)分也更具有其意義。還有如湖南常德大市場(chǎng)起火后又重新洗牌，可見(jiàn)這些突發(fā)事件發(fā)生的時(shí)候都是競(jìng)爭(zhēng)者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時(shí)機(jī)。如石家莊南三條，就有很多大廈做細(xì)分化經(jīng)營(yíng)；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營(yíng)箱包、國(guó)星大廈專營(yíng)童裝、奧特利瑪市場(chǎng)專營(yíng)鞋類等都是在細(xì)分領(lǐng)域中尋求規(guī)?；?。壟斷會(huì)產(chǎn)生一個(gè)壟斷利潤(rùn)，其表現(xiàn)為在市場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場(chǎng)如遇火災(zāi)、水災(zāi)、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對(duì)主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要。九、資源性在許多市場(chǎng)的招商或洽談中，常常會(huì)聽(tīng)到這個(gè)詞——資源。對(duì)外主要考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長(zhǎng)途汽車站等設(shè)施的空間距離和對(duì)外交通聯(lián)接的方便程度。每天的顧客上門量是比較明了的，在很多招商材料上看到的10萬(wàn)、20萬(wàn)、100萬(wàn)的客流量，其實(shí)大部分是虛報(bào)的。我們都耳聞過(guò)許多市場(chǎng)管理層有人攜款而逃，或管理層內(nèi)訌，將市場(chǎng)惡意處理或惡意破壞，管理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一位的。許多臨建都是違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項(xiàng)為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項(xiàng)為商業(yè)市場(chǎng)，此類土地需有相當(dāng)?shù)恼尘瓣P(guān)系，否則極易因違背土地立項(xiàng)而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)閉。例如，位于北京動(dòng)物園公交樞紐的金開(kāi)利德服裝市場(chǎng)就是“上高差”，它首層是公交站，門面實(shí)際上是從二層起，這樣就形成了一個(gè)“高差”。但是在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭(zhēng)奪同質(zhì)條件下商戶和消費(fèi)者的武器，但不可作為提租的前提。服裝市場(chǎng)中一般消費(fèi)者喜歡貨比三家然后購(gòu)買，所以往往在通道中間的商家銷售量反而比把角的多。進(jìn)入21世紀(jì)，市場(chǎng)要求在8~12m2之間，使之展示的空間更大些，因?yàn)樯庖彩遣粩喟l(fā)展的，所以大戶則要求在25~36m2，甚至更大的房間。頂部光帶要與通道一致，吊旗也可因區(qū)域不同做不同的處理，消防、衛(wèi)生間標(biāo)識(shí)牌等導(dǎo)視系統(tǒng)要在各轉(zhuǎn)角顯要處懸掛。，、3m、2m、具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。另一方面市場(chǎng)需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)合理設(shè)置攤位面積以及柜臺(tái)或房間的搭配。在石家莊南三條市場(chǎng)、新華市場(chǎng)群、南昌洪城大市場(chǎng)群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見(jiàn)到，在足夠大的量的情況下，各市場(chǎng)都在功能專業(yè)化、檔次等細(xì)分領(lǐng)域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢(shì)。如原在北京動(dòng)物園區(qū)域市場(chǎng)群中5m2的小攤位，租金為8000元/月，共有3000戶，而某市場(chǎng)短期放大2500戶，都是5m2攤位，結(jié)果使租金一下子降成1000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，這就是規(guī)模過(guò)大所致。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。而在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域中，則會(huì)出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個(gè)區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價(jià)為10元/m2/天，乙樓則會(huì)出現(xiàn)7元商業(yè)房地產(chǎn)投資分析20第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析/m2/天，而丙樓可能會(huì)完全空置，無(wú)人問(wèn)津，其商業(yè)價(jià)值為零（實(shí)際其地產(chǎn)價(jià)值仍存在），即出現(xiàn)類似視野中的“盲點(diǎn)”現(xiàn)象。此外，地段的選擇，一定要順應(yīng)消費(fèi)者或商戶的這種思維定勢(shì)來(lái)做決策；否則僅憑借自身的能力是很難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢(shì)的，如很多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開(kāi)建某某市場(chǎng)（服裝、鞋等），而如果單憑廣告的力量是很難扭轉(zhuǎn)的。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析19三、地段性俗話說(shuō)，投資地產(chǎn)三要素就是地段、地段、地段，可見(jiàn)地段的重要性。上升趨勢(shì)是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場(chǎng)化發(fā)展；下降趨勢(shì)則是一個(gè)逐級(jí)遞減的過(guò)程，如服裝、小商品市場(chǎng)下降到二手家電、二手手機(jī)、處理貨、舊貨市場(chǎng)再降到倉(cāng)庫(kù)的過(guò)程，這種以產(chǎn)品利潤(rùn)低的業(yè)態(tài)來(lái)逐步下降的趨勢(shì)。在人均收入600元/月的城市或農(nóng)村，食品市場(chǎng)很多，人們選擇食品大都去食品批發(fā)市場(chǎng)，因?yàn)槟抢锏臇|西便宜，雖然購(gòu)物條件差，食品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，也沒(méi)有質(zhì)量保證等售后服務(wù)，但由于收入的限制，所以只好選擇在可以討價(jià)還價(jià)的食品批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買。許多人都知道，在市場(chǎng)里可以砍價(jià)，而且批發(fā)會(huì)更便宜。家電行業(yè)中攤位式的營(yíng)銷模式，在某些城市里已過(guò)時(shí)，因而也不再有生存的空間。一、時(shí)機(jī)性市場(chǎng)這種行業(yè)，其實(shí)是一種時(shí)機(jī)性行業(yè)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有其產(chǎn)生、發(fā)展及消亡的過(guò)程。所以在任何一個(gè)城市，消費(fèi)較高的人往往去商場(chǎng)、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場(chǎng)。集中化管理運(yùn)營(yíng)的商廈或聚合體。市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它一般以中低檔產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場(chǎng)的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級(jí)。未來(lái)，如果電腦行業(yè)由PC機(jī)時(shí)代進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)直銷模式時(shí)代，那么電腦批零市場(chǎng)又會(huì)進(jìn)入其衰退的過(guò)程。以音像市場(chǎng)為例，以前全國(guó)各地有幾千家音像市場(chǎng)，但隨著打擊盜版的深入，音像市場(chǎng)都關(guān)閉了。GDP指數(shù)也是衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，在人均收入超過(guò)2500元/月的城市，小市場(chǎng)（日常用品領(lǐng)域）一般就讓位于商場(chǎng)、專賣超市等，例如北京市區(qū)的很多服裝市場(chǎng)的生意現(xiàn)在反而不如昌平、大興、通縣等郊區(qū)縣的市場(chǎng)，這是因?yàn)榻紖^(qū)的人均收入低，適合市場(chǎng)模式的生存，而市內(nèi)則是商場(chǎng)更為適合市區(qū)人的購(gòu)買習(xí)慣一些。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在北京、上海、深圳這些一級(jí)城市中，人們購(gòu)買裝飾材料時(shí)，很多家庭都會(huì)選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。如北京的東郊市場(chǎng)，玉泉路集貿(mào)市場(chǎng)，熊貓環(huán)島市場(chǎng)這類大棚式彩鋼板結(jié)構(gòu)市場(chǎng)，產(chǎn)品單價(jià)不超過(guò)100元，交租方式靈活，攤位押金少，而且消費(fèi)者收入低。如在北京，一提到木樨園，人們的印象就是賣服裝的；一提到中關(guān)村，就是賣電腦的；一提到萊太，就是賣花卉的。任何一個(gè)商業(yè)地塊除在地塊的自然地理屬性外，還要考慮它的商業(yè)屬性，在多個(gè)商業(yè)屬性的地塊上，還要把握其主流屬性。需要說(shuō)明的是，盲點(diǎn)也是不斷轉(zhuǎn)化的，并不是一成不變的。在規(guī)模效應(yīng)中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會(huì)降低，所以規(guī)模并非越大越好。同樣在烏魯木齊市，紅旗路電子市場(chǎng)取代黃河路中銀電子市場(chǎng)也是一個(gè)道理。總之大不一定強(qiáng)，強(qiáng)也不一定大。在同質(zhì)的住宅中，不同的戶型根據(jù)其自身設(shè)計(jì)、朝向、樓層等銷售也存在很大的差異，而且戶型、單價(jià)、總款、消費(fèi)力相互關(guān)聯(lián)，因此，戶型和總款、消費(fèi)要求緊密相關(guān)。布局中的邊線處理要緊扣主線，不可因邊角的不規(guī)則而使通道不規(guī)則。在大棚式市場(chǎng)群中，貨流主要處理是在停車場(chǎng)（裝卸場(chǎng)地）、長(zhǎng)途運(yùn)輸站和市場(chǎng)附近短途拉運(yùn)（三輪車?yán)\(yùn)或小推車運(yùn)輸）?！魯偽徽故拘詮?qiáng)，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個(gè)展示面。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析六、硬件性硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。此外，面寬也要大，尤其把角的攤位展示面寬大，其價(jià)值也就高。七、穩(wěn)定性市場(chǎng)的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。有些市場(chǎng)先天不足，通過(guò)關(guān)系使市場(chǎng)暫時(shí)營(yíng)業(yè)了，但消防設(shè)施嚴(yán)重不合格，每次檢查也就勢(shì)必影響經(jīng)營(yíng)；另一些建筑物尤其是初級(jí)階段的大棚等簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的建筑物，漏風(fēng)漏水，導(dǎo)致市場(chǎng)因天氣因素而無(wú)法經(jīng)營(yíng)，從而影響經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。八、人氣人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。在二三級(jí)城市中，私家車擁有量較少，因此不用太多考慮停車位；而在一級(jí)城市，車位數(shù)量與停放是否方便對(duì)市場(chǎng)而言則是一個(gè)至關(guān)重要的因素。例如原烏魯木齊市的小西門市場(chǎng)區(qū)域，在其路中央設(shè)立柵欄，就直接導(dǎo)致了兩旁商廈的人流互不往來(lái)，其商業(yè)價(jià)值也大大減低了。資源還指某個(gè)商廈擁有多少商戶量，以此作為該商廈的資源。（一）競(jìng)爭(zhēng)性在市場(chǎng)的建設(shè)、投資和發(fā)展過(guò)程中，往往會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在地段上進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時(shí)他們還會(huì)從規(guī)模性上進(jìn)行比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補(bǔ)此缺陷。壟斷的另一個(gè)表現(xiàn)則是規(guī)模超大，如鄭州的銀基商貿(mào)城，總面積為35萬(wàn)m2，其周邊因供應(yīng)量和資金量的限制以及規(guī)劃等原因，無(wú)法再形成超越其規(guī)模的商廈，從而就形成了壟斷效應(yīng)。由此可見(jiàn)，有差異化才能形成優(yōu)勢(shì)。偏低的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)并非有利，因?yàn)槿绻麅r(jià)格太低了，商戶就會(huì)不珍惜，從而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，產(chǎn)品利潤(rùn)和產(chǎn)品檔次降低，所以價(jià)格戰(zhàn)一定要適當(dāng)。兼容性是對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展即投資的安全性進(jìn)行分析的一個(gè)方面，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算中其用處不大。商圈的大小與消費(fèi)者所購(gòu)買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大的關(guān)聯(lián)。市場(chǎng)需求潛力大于零，即存在開(kāi)發(fā)空間，開(kāi)發(fā)即可行?！舯容^商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力。如果高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費(fèi)?！舴从晨偣?yīng)量與需求量之間的差額。(二)專業(yè)性市場(chǎng)類在不同的行業(yè)中，對(duì)商圈的定義也不同，如以區(qū)域性日常消費(fèi)為主的市場(chǎng)，則以區(qū)域有效消費(fèi)群范圍來(lái)界定商圈；而對(duì)于批發(fā)行業(yè)，消費(fèi)者往往是進(jìn)貨商戶為主的市場(chǎng)，就要以各商戶覆蓋的范圍來(lái)界定商圈，而不能狹隘地以項(xiàng)目所在的區(qū)域來(lái)界定。各服裝批發(fā)市場(chǎng)都有其不同的商圈側(cè)重點(diǎn)，如果要進(jìn)行某項(xiàng)投資，就要考慮各市場(chǎng)商圈之間的關(guān)聯(lián)度。又如要分析中關(guān)村鼎好電子市場(chǎng)，則應(yīng)對(duì)中關(guān)村電子市場(chǎng)的從業(yè)者進(jìn)行分析，因?yàn)槠渖虡I(yè)從業(yè)者都應(yīng)是從事相關(guān)電腦行業(yè)的，因此也不應(yīng)對(duì)海淀圖書(shū)、服裝市場(chǎng)進(jìn)行分析。商圈總量的界定是一個(gè)需求量，所有項(xiàng)目的商業(yè)量是個(gè)既定量，是預(yù)先可知的，通過(guò)項(xiàng)目的供應(yīng)量和需求量之間的關(guān)系，估算商業(yè)總量，即可知是否供大于求，或供不應(yīng)求。尤其是剛?cè)胄姓叨家杏涍@一點(diǎn)，曾經(jīng)在這一點(diǎn)上損失幾億甚至幾十億的失敗者比比皆是。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在不同級(jí)別的城市，租金價(jià)格也不同，一般在三級(jí)城市中，其租金為每天1~3元 /m2，以45~60元/月為其標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓費(fèi)就為5~6萬(wàn)元。在市場(chǎng)中人口分為消費(fèi)者和商戶兩個(gè)部分。（一）消費(fèi)者分析區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，首先要通過(guò)商圈界定其范圍。消費(fèi)者特性、行為分析和消費(fèi)心理分析，主要是通過(guò)定性訪談問(wèn)卷來(lái)完成的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者已不滿足于單純?cè)谑袌?chǎng)里購(gòu)物的模式，因而服務(wù)業(yè)態(tài)作為吸引人流、解決死角、提升品質(zhì)所不可缺少的一種形式，已日益引起開(kāi)發(fā)商的重視（如麥當(dāng)勞、肯德基人流帶動(dòng)作用）。事實(shí)上正是由于人性的不同，才造成了市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中并不完全按照機(jī)械參數(shù)分析的量化靜態(tài)發(fā)展。任何一個(gè)好的項(xiàng)目背后總有人在犯錯(cuò)誤。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合?！舴€(wěn)定性與資源性是對(duì)后期運(yùn)營(yíng)和管理進(jìn)行考察的屬性。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心?，F(xiàn)階段某市缺乏資金的釋放渠道，濱河世紀(jì)城的熱銷就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，這也給本項(xiàng)目能夠以較高的價(jià)格、較大的體量實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售提供了社會(huì)支持背景。而本案四面臨街，1萬(wàn)多平方米的占地面積，決定了項(xiàng)目其能夠具備一定的展示功能。而容積率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從總體量上比較偏少，無(wú)法形成規(guī)?；什贿m合本項(xiàng)目。可通過(guò)做人流的駐留設(shè)計(jì)來(lái)解決這一問(wèn)題。本項(xiàng)目作為新興建筑，一旦興建完成，在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)涉及拆遷問(wèn)題，因此能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)氣候。在與濱河世紀(jì)城的投資者進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，則要通過(guò)項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)和一定的促銷手段進(jìn)行競(jìng)