【正文】 其他的專業(yè)性市場，則需在商戶從業(yè)者和商戶的從業(yè)地進行普查分析。在很多二、三級城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。具體的實際情況會因各地各市場的不同而有所差異。轉(zhuǎn)讓費越高則需求就越大。轉(zhuǎn)讓費是反映5項指標的一個參量，是尤為重要的?！粞芯渴袌錾唐贩辗秶ń值?、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。理想的狀況是同心圓，但實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價差及項目綜合回報率時應考慮的要素。同樣，在市場發(fā)展的不同階段，市場的細分也更具有其意義。還有如湖南常德大市場起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時候都是競爭者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時機。如石家莊南三條，就有很多大廈做細分化經(jīng)營；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營箱包、國星大廈專營童裝、奧特利瑪市場專營鞋類等都是在細分領域中尋求規(guī)?；?。壟斷會產(chǎn)生一個壟斷利潤，其表現(xiàn)為在市場內(nèi)轉(zhuǎn)讓費奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場如遇火災、水災、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要。九、資源性在許多市場的招商或洽談中，常常會聽到這個詞——資源。對外主要考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長途汽車站等設施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度。每天的顧客上門量是比較明了的，在很多招商材料上看到的10萬、20萬、100萬的客流量，其實大部分是虛報的。我們都耳聞過許多市場管理層有人攜款而逃，或管理層內(nèi)訌，將市場惡意處理或惡意破壞，管理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一位的。許多臨建都是違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項為商業(yè)市場，此類土地需有相當?shù)恼尘瓣P系，否則極易因違背土地立項而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導致市場關閉。例如，位于北京動物園公交樞紐的金開利德服裝市場就是“上高差”，它首層是公交站，門面實際上是從二層起，這樣就形成了一個“高差”。但是在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭奪同質(zhì)條件下商戶和消費者的武器，但不可作為提租的前提。服裝市場中一般消費者喜歡貨比三家然后購買，所以往往在通道中間的商家銷售量反而比把角的多。進入21世紀，市場要求在8~12m2之間，使之展示的空間更大些，因為生意也是不斷發(fā)展的，所以大戶則要求在25~36m2，甚至更大的房間。頂部光帶要與通道一致，吊旗也可因區(qū)域不同做不同的處理，消防、衛(wèi)生間標識牌等導視系統(tǒng)要在各轉(zhuǎn)角顯要處懸掛。，、3m、2m、具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。另一方面市場需要根據(jù)實際情況來合理設置攤位面積以及柜臺或房間的搭配。在石家莊南三條市場、新華市場群、南昌洪城大市場群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見到，在足夠大的量的情況下，各市場都在功能專業(yè)化、檔次等細分領域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。如原在北京動物園區(qū)域市場群中5m2的小攤位，租金為8000元/月，共有3000戶，而某市場短期放大2500戶，都是5m2攤位，結果使租金一下子降成1000元/月的標準，這就是規(guī)模過大所致。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。而在商業(yè)地產(chǎn)市場領域中，則會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價為10元/m2/天，乙樓則會出現(xiàn)7元商業(yè)房地產(chǎn)投資分析20第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析/m2/天，而丙樓可能會完全空置，無人問津，其商業(yè)價值為零（實際其地產(chǎn)價值仍存在），即出現(xiàn)類似視野中的“盲點”現(xiàn)象。此外，地段的選擇，一定要順應消費者或商戶的這種思維定勢來做決策；否則僅憑借自身的能力是很難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢的，如很多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開建某某市場（服裝、鞋等），而如果單憑廣告的力量是很難扭轉(zhuǎn)的。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析19三、地段性俗話說，投資地產(chǎn)三要素就是地段、地段、地段，可見地段的重要性。上升趨勢是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場化發(fā)展；下降趨勢則是一個逐級遞減的過程，如服裝、小商品市場下降到二手家電、二手手機、處理貨、舊貨市場再降到倉庫的過程，這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步下降的趨勢。在人均收入600元/月的城市或農(nóng)村，食品市場很多，人們選擇食品大都去食品批發(fā)市場，因為那里的東西便宜，雖然購物條件差，食品質(zhì)量不過關，也沒有質(zhì)量保證等售后服務，但由于收入的限制，所以只好選擇在可以討價還價的食品批發(fā)市場購買。許多人都知道，在市場里可以砍價，而且批發(fā)會更便宜。家電行業(yè)中攤位式的營銷模式，在某些城市里已過時，因而也不再有生存的空間。一、時機性市場這種行業(yè)，其實是一種時機性行業(yè)，它是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展有其產(chǎn)生、發(fā)展及消亡的過程。所以在任何一個城市，消費較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場。集中化管理運營的商廈或聚合體。市場這種業(yè)態(tài)是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它一般以中低檔產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級。未來，如果電腦行業(yè)由PC機時代進入網(wǎng)絡直銷模式時代，那么電腦批零市場又會進入其衰退的過程。以音像市場為例，以前全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版的深入，音像市場都關閉了。GDP指數(shù)也是衡量的標準之一，在人均收入超過2500元/月的城市，小市場（日常用品領域）一般就讓位于商場、專賣超市等，例如北京市區(qū)的很多服裝市場的生意現(xiàn)在反而不如昌平、大興、通縣等郊區(qū)縣的市場，這是因為郊區(qū)的人均收入低，適合市場模式的生存，而市內(nèi)則是商場更為適合市區(qū)人的購買習慣一些。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在北京、上海、深圳這些一級城市中，人們購買裝飾材料時，很多家庭都會選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。如北京的東郊市場，玉泉路集貿(mào)市場，熊貓環(huán)島市場這類大棚式彩鋼板結構市場，產(chǎn)品單價不超過100元，交租方式靈活，攤位押金少，而且消費者收入低。如在北京，一提到木樨園，人們的印象就是賣服裝的；一提到中關村，就是賣電腦的；一提到萊太，就是賣花卉的。任何一個商業(yè)地塊除在地塊的自然地理屬性外，還要考慮它的商業(yè)屬性，在多個商業(yè)屬性的地塊上，還要把握其主流屬性。需要說明的是，盲點也是不斷轉(zhuǎn)化的，并不是一成不變的。在規(guī)模效應中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應，規(guī)模在擴張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。同樣在烏魯木齊市，紅旗路電子市場取代黃河路中銀電子市場也是一個道理?？傊蟛灰欢◤?，強也不一定大。在同質(zhì)的住宅中，不同的戶型根據(jù)其自身設計、朝向、樓層等銷售也存在很大的差異，而且戶型、單價、總款、消費力相互關聯(lián)，因此，戶型和總款、消費要求緊密相關。布局中的邊線處理要緊扣主線，不可因邊角的不規(guī)則而使通道不規(guī)則。在大棚式市場群中，貨流主要處理是在停車場（裝卸場地）、長途運輸站和市場附近短途拉運（三輪車拉運或小推車運輸）。◆攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析六、硬件性硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。此外，面寬也要大，尤其把角的攤位展示面寬大，其價值也就高。七、穩(wěn)定性市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個方面。有些市場先天不足，通過關系使市場暫時營業(yè)了，但消防設施嚴重不合格，每次檢查也就勢必影響經(jīng)營；另一些建筑物尤其是初級階段的大棚等簡易結構的建筑物，漏風漏水，導致市場因天氣因素而無法經(jīng)營，從而影響經(jīng)營的穩(wěn)定性。八、人氣人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。在二三級城市中，私家車擁有量較少，因此不用太多考慮停車位；而在一級城市，車位數(shù)量與停放是否方便對市場而言則是一個至關重要的因素。例如原烏魯木齊市的小西門市場區(qū)域，在其路中央設立柵欄，就直接導致了兩旁商廈的人流互不往來，其商業(yè)價值也大大減低了。資源還指某個商廈擁有多少商戶量，以此作為該商廈的資源。（一）競爭性在市場的建設、投資和發(fā)展過程中，往往會與競爭對手在地段上進行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時他們還會從規(guī)模性上進行比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場競爭，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補此缺陷。壟斷的另一個表現(xiàn)則是規(guī)模超大，如鄭州的銀基商貿(mào)城，總面積為35萬m2，其周邊因供應量和資金量的限制以及規(guī)劃等原因，無法再形成超越其規(guī)模的商廈，從而就形成了壟斷效應。由此可見，有差異化才能形成優(yōu)勢。偏低的價格對市場并非有利，因為如果價格太低了，商戶就會不珍惜，從而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，產(chǎn)品利潤和產(chǎn)品檔次降低，所以價格戰(zhàn)一定要適當。兼容性是對項目的后續(xù)發(fā)展即投資的安全性進行分析的一個方面，在項目的經(jīng)濟核算中其用處不大。商圈的大小與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大的關聯(lián)。市場需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)即可行。◆比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。如果高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費?！舴从晨偣颗c需求量之間的差額。(二)專業(yè)性市場類在不同的行業(yè)中，對商圈的定義也不同，如以區(qū)域性日常消費為主的市場，則以區(qū)域有效消費群范圍來界定商圈；而對于批發(fā)行業(yè)，消費者往往是進貨商戶為主的市場，就要以各商戶覆蓋的范圍來界定商圈，而不能狹隘地以項目所在的區(qū)域來界定。各服裝批發(fā)市場都有其不同的商圈側重點，如果要進行某項投資，就要考慮各市場商圈之間的關聯(lián)度。又如要分析中關村鼎好電子市場，則應對中關村電子市場的從業(yè)者進行分析，因為其商業(yè)從業(yè)者都應是從事相關電腦行業(yè)的，因此也不應對海淀圖書、服裝市場進行分析。商圈總量的界定是一個需求量，所有項目的商業(yè)量是個既定量，是預先可知的，通過項目的供應量和需求量之間的關系，估算商業(yè)總量，即可知是否供大于求，或供不應求。尤其是剛入行者都要切記這一點，曾經(jīng)在這一點上損失幾億甚至幾十億的失敗者比比皆是。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在不同級別的城市，租金價格也不同，一般在三級城市中，其租金為每天1~3元 /m2，以45~60元/月為其標準，標準價格轉(zhuǎn)讓費就為5~6萬元。在市場中人口分為消費者和商戶兩個部分。（一）消費者分析區(qū)域內(nèi)消費者，首先要通過商圈界定其范圍。消費者特性、行為分析和消費心理分析，主要是通過定性訪談問卷來完成的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，消費者已不滿足于單純在市場里購物的模式，因而服務業(yè)態(tài)作為吸引人流、解決死角、提升品質(zhì)所不可缺少的一種形式，已日益引起開發(fā)商的重視（如麥當勞、肯德基人流帶動作用）。事實上正是由于人性的不同，才造成了市場在發(fā)展過程中并不完全按照機械參數(shù)分析的量化靜態(tài)發(fā)展。任何一個好的項目背后總有人在犯錯誤。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應是一個企業(yè)“能夠做的”（即組織的強項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合?！舴€(wěn)定性與資源性是對后期運營和管理進行考察的屬性。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心。現(xiàn)階段某市缺乏資金的釋放渠道，濱河世紀城的熱銷就充分說明了這一點，這也給本項目能夠以較高的價格、較大的體量實現(xiàn)產(chǎn)權銷售提供了社會支持背景。而本案四面臨街，1萬多平方米的占地面積，決定了項目其能夠具備一定的展示功能。而容積率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從總體量上比較偏少，無法形成規(guī)模化，故不適合本項目?？赏ㄟ^做人流的駐留設計來解決這一問題。本項目作為新興建筑，一旦興建完成，在短時間內(nèi)不會涉及拆遷問題，因此能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)氣候。在與濱河世紀城的投資者進行競爭時，則要通過項目的自身優(yōu)勢和一定的促銷手段進行競