【正文】 在與濱河世紀(jì)城的投資者進(jìn)行競爭時，則要通過項(xiàng)目的自身優(yōu)勢和一定的促銷手段進(jìn)行競爭。可通過做人流的駐留設(shè)計來解決這一問題。而本案四面臨街，1萬多平方米的占地面積，決定了項(xiàng)目其能夠具備一定的展示功能。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。事實(shí)上正是由于人性的不同，才造成了市場在發(fā)展過程中并不完全按照機(jī)械參數(shù)分析的量化靜態(tài)發(fā)展。消費(fèi)者特性、行為分析和消費(fèi)心理分析，主要是通過定性訪談問卷來完成的。在市場中人口分為消費(fèi)者和商戶兩個部分。尤其是剛?cè)胄姓叨家杏涍@一點(diǎn)，曾經(jīng)在這一點(diǎn)上損失幾億甚至幾十億的失敗者比比皆是。又如要分析中關(guān)村鼎好電子市場，則應(yīng)對中關(guān)村電子市場的從業(yè)者進(jìn)行分析，因?yàn)槠渖虡I(yè)從業(yè)者都應(yīng)是從事相關(guān)電腦行業(yè)的，因此也不應(yīng)對海淀圖書、服裝市場進(jìn)行分析。(二)專業(yè)性市場類在不同的行業(yè)中，對商圈的定義也不同，如以區(qū)域性日常消費(fèi)為主的市場，則以區(qū)域有效消費(fèi)群范圍來界定商圈；而對于批發(fā)行業(yè)，消費(fèi)者往往是進(jìn)貨商戶為主的市場，就要以各商戶覆蓋的范圍來界定商圈，而不能狹隘地以項(xiàng)目所在的區(qū)域來界定。如果高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。市場需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)即可行。兼容性是對項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展即投資的安全性進(jìn)行分析的一個方面，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算中其用處不大。由此可見，有差異化才能形成優(yōu)勢。（一）競爭性在市場的建設(shè)、投資和發(fā)展過程中，往往會與競爭對手在地段上進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時他們還會從規(guī)模性上進(jìn)行比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場競爭，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補(bǔ)此缺陷。例如原烏魯木齊市的小西門市場區(qū)域，在其路中央設(shè)立柵欄，就直接導(dǎo)致了兩旁商廈的人流互不往來，其商業(yè)價值也大大減低了。八、人氣人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。七、穩(wěn)定性市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個方面。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析六、硬件性硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。在大棚式市場群中，貨流主要處理是在停車場（裝卸場地）、長途運(yùn)輸站和市場附近短途拉運(yùn)（三輪車?yán)\(yùn)或小推車運(yùn)輸）。在同質(zhì)的住宅中，不同的戶型根據(jù)其自身設(shè)計、朝向、樓層等銷售也存在很大的差異，而且戶型、單價、總款、消費(fèi)力相互關(guān)聯(lián)，因此，戶型和總款、消費(fèi)要求緊密相關(guān)。同樣在烏魯木齊市，紅旗路電子市場取代黃河路中銀電子市場也是一個道理。需要說明的是，盲點(diǎn)也是不斷轉(zhuǎn)化的，并不是一成不變的。如在北京，一提到木樨園，人們的印象就是賣服裝的；一提到中關(guān)村，就是賣電腦的；一提到萊太，就是賣花卉的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在北京、上海、深圳這些一級城市中，人們購買裝飾材料時，很多家庭都會選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。以音像市場為例，以前全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版的深入，音像市場都關(guān)閉了。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級。集中化管理運(yùn)營的商廈或聚合體。一、時機(jī)性市場這種行業(yè)，其實(shí)是一種時機(jī)性行業(yè)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有其產(chǎn)生、發(fā)展及消亡的過程。許多人都知道，在市場里可以砍價，而且批發(fā)會更便宜。上升趨勢是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場化發(fā)展；下降趨勢則是一個逐級遞減的過程，如服裝、小商品市場下降到二手家電、二手手機(jī)、處理貨、舊貨市場再降到倉庫的過程，這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步下降的趨勢。此外，地段的選擇，一定要順應(yīng)消費(fèi)者或商戶的這種思維定勢來做決策；否則僅憑借自身的能力是很難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢的，如很多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開建某某市場（服裝、鞋等），而如果單憑廣告的力量是很難扭轉(zhuǎn)的。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。在石家莊南三條市場、新華市場群、南昌洪城大市場群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見到，在足夠大的量的情況下，各市場都在功能專業(yè)化、檔次等細(xì)分領(lǐng)域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。，、3m、2m、具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。進(jìn)入21世紀(jì)，市場要求在8~12m2之間，使之展示的空間更大些，因?yàn)樯庖彩遣粩喟l(fā)展的，所以大戶則要求在25~36m2，甚至更大的房間。但是在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭奪同質(zhì)條件下商戶和消費(fèi)者的武器，但不可作為提租的前提。許多臨建都是違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項(xiàng)為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項(xiàng)為商業(yè)市場，此類土地需有相當(dāng)?shù)恼尘瓣P(guān)系，否則極易因違背土地立項(xiàng)而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導(dǎo)致市場關(guān)閉。每天的顧客上門量是比較明了的，在很多招商材料上看到的10萬、20萬、100萬的客流量，其實(shí)大部分是虛報的。九、資源性在許多市場的招商或洽談中，常常會聽到這個詞——資源。壟斷會產(chǎn)生一個壟斷利潤，其表現(xiàn)為在市場內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。還有如湖南常德大市場起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時候都是競爭者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時機(jī)。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價差及項(xiàng)目綜合回報率時應(yīng)考慮的要素。◆研究市場商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高則需求就越大。在很多二、三級城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。在專業(yè)性市場中，商圈內(nèi)也會存在很多的商業(yè)設(shè)施，因而對同質(zhì)定位的商戶需要做一個總量。產(chǎn)權(quán)的價格一般是年租金乘以10，簡單的換算比為3元/m2/天，售價為1萬元/m2，依此類推（其中建筑面積對應(yīng)建筑面積，使用面積對應(yīng)使用面積）。投資戶，主要指有實(shí)力的商戶和外來投資者，這一點(diǎn)與住宅很相似，都有游資投資者，如很多投資北京中關(guān)村科貿(mào)和鼎好電子市場的投資者，就是小白領(lǐng)和周邊的居民。使用權(quán)投資者則比較普遍，主要是在認(rèn)同度高的市場內(nèi)（也有特例，暫不計），一般以商戶居多，特別是一些浙江人較多。然后，考察投資者經(jīng)驗(yàn)、決斷力、領(lǐng)導(dǎo)者人格魅力?！魰r機(jī)性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它決定是否是切入點(diǎn)的時機(jī)，它是項(xiàng)目的最前提的條件，它決定了項(xiàng)目的“天時”。（三）十三參數(shù)法分析案例（因各項(xiàng)目的特殊性，十三參數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)也不同，此案例僅為節(jié)選部分。◆規(guī)模性：某市市場類商業(yè)雖然總體供應(yīng)面積較大，但單位市場規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場中，還沒有單位使用面積過萬平米的。同時根本也沒有任何配套服務(wù)，無論是物業(yè)服務(wù)還是經(jīng)營管理，都非常缺乏?！羧诵裕涸诔跗谝?guī)劃時，就引進(jìn)先進(jìn)的建設(shè)規(guī)劃理念，并配合優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和管理手段為商戶經(jīng)營提供便利的條件?！糍Y源性：主要指招商當(dāng)中的商戶資源，在這方面，本項(xiàng)目不具備優(yōu)勢，但一方面可以通過積極引進(jìn)外來商戶資源解決，如北京商戶和石家莊、太原商戶；另一方面可以調(diào)動當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織力量，通過行業(yè)組織發(fā)動商戶進(jìn)駐。在市場布局中，開放性攤位和封閉性攤位混雜，同時缺乏必要的形象展示規(guī)劃，如在興隆農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和服裝類產(chǎn)品放置在一起，不倫不類。因此，某市實(shí)際需要一個符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體。◆規(guī)模達(dá)到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。通常商戶對市場在開盤前有個假市的認(rèn)知，即想象都是很美好的。在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。流動人口在此領(lǐng)域中不作細(xì)致分析，因?yàn)槠湟驯粍澐衷谳椛淙丝谥?。這是一般的規(guī)律，具體實(shí)施中也會因?qū)嶋H情況的不同而發(fā)生變化。其中一項(xiàng)就是供應(yīng)量與需求量之間的關(guān)系。同樣在九江服裝市場區(qū)域內(nèi)的九江市各區(qū)縣，就是九江這個母商圈下的子商圈，依此類推。一般轉(zhuǎn)讓費(fèi)以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)核算即一個普通市場的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)上限是當(dāng)?shù)匾惶咨唐贩康臉?biāo)準(zhǔn)價。通過核心商圈的總商戶量（即需求量），從而得出市場的支撐關(guān)系，支撐量的關(guān)系又決定著項(xiàng)目發(fā)展的速度、規(guī)模和養(yǎng)市的難易，以及費(fèi)用定價等問題。商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法。（二）兼容性各級市場中業(yè)態(tài)越初級的市場，其業(yè)態(tài)的兼容性就越大，而城市越發(fā)達(dá)，則市場就越細(xì)分。如北京雅寶路天雅大廈位于吉利大廈對面，北京鼎好電子大廈緊鄰北京海龍電子大廈西側(cè)，這些在人們的思維認(rèn)同度上都是一致的，因而其價位轉(zhuǎn)讓費(fèi)也都具有復(fù)制性。從另一個意義上講，如果該市場的系統(tǒng)或品牌推廣的好，它就可以形成屬于它的資源。交通狀況是指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度。尤其是區(qū)域性消費(fèi)市場，更要注意維護(hù)穩(wěn)定的消費(fèi)者群。如果出現(xiàn)“高差”現(xiàn)象，即市場的門面與人流的動線上存在一定的高度距離差，就會無形中形成一道屏障，阻礙人流的過客量變?yōu)樯祥T量，從而出現(xiàn)市場門前雖然人流擁擠，但市場內(nèi)部卻人跡罕至的怪現(xiàn)象?！糍徫锪?xí)慣性。布局中為了美觀和公共區(qū)域，可采用玻璃隔斷，在電梯口、角落可采用圓形或弧型設(shè)計，既可充分利用空間，又增加了使用率。一個市場的布局對市場的影響有時是致命的，不懂行的人涉足于此會吃很大的虧。任何一個市場的容量和支撐量都是有限的（就短期而言），就長期而言，則需要在穩(wěn)定的增長率的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展，且要有一個限制量。在住宅地產(chǎn)中，毗鄰的住宅樓在同質(zhì)的情況下，物業(yè)價值相差不大。在有些區(qū)域，因客觀因素，使得初中級階段長期存在，如俄羅斯各大城市的中國貨市場一般都是在初中期階段。任何一個市場的發(fā)展都是從低級向高級階段發(fā)展，這是由于人們的生活水平不斷提高所要求的。20世紀(jì)90年代初中期，家電城遍布于全國各大中城市，而現(xiàn)在，在大一點(diǎn)的城市，家電行業(yè)已發(fā)展到由國美、蘇寧、大中等家電連鎖巨頭的連鎖化銷售模式，原先的家電城模式也被淘汰出局。在發(fā)達(dá)國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場，因?yàn)檫@個行業(yè)的特性要求市場以攤位式較好，而人們?nèi)粘Ｉ钣闷愤@類穩(wěn)定性消費(fèi)領(lǐng)域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。市場這種個體的零散性業(yè)態(tài)在發(fā)展中國家有比較強(qiáng)的生命力，這主要與這些國家的人們經(jīng)濟(jì)收入水平不高、消費(fèi)力弱有關(guān)。例如隨著經(jīng)濟(jì)的衰退或競爭的激烈，服裝業(yè)和食品業(yè)將逐漸飽和進(jìn)而進(jìn)入萎縮期。雖然其模式是可發(fā)展的，但在很長的時間內(nèi)，這些市場不會像食品、家電、家居等市場一樣出現(xiàn)模式上的改變。如早期的北京動物園市場，由占道臨建發(fā)展為眾合、天樂市場等，此時經(jīng)營場地開始出現(xiàn)上10萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租賃方式也出現(xiàn)了一次性交租和買斷使用權(quán)等模式。在地段中需要特別指出的一點(diǎn)就是盲點(diǎn)現(xiàn)象。然而片面追求規(guī)模性，也會造成資源的浪費(fèi)。在商業(yè)房地產(chǎn)中住宅的戶型也就是商業(yè)的布局，因此布局的重要性不言而喻。布局中某些特大區(qū)域和公共區(qū)域的處理可以采用隔斷式或柜臺式組合，也可采用敞開式和隔斷式組合，例如北京崇文區(qū)搜秀城的平面布局設(shè)計就很合理，把敞開式和封閉式有機(jī)結(jié)合在一起。◆人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費(fèi)者駐留。硬件的完善不但表現(xiàn)在電梯上，如在垂直運(yùn)輸中，電扶梯要從地下通到各商業(yè)樓層；而且還表現(xiàn)在地面的處理、頂部的處理以及戶內(nèi)、戶外的廣告牌，以及VI標(biāo)識的設(shè)置上。商圈的穩(wěn)定性要求商戶的穩(wěn)定，市場內(nèi)主流商戶在市場經(jīng)營要有盈利，在扣除租金后，他們還能有錢可賺，從而才能夠生存，像許多三級城市往往因稅賦太高，商戶無法生存，而引起市場蕭條；進(jìn)貨的商戶也需穩(wěn)定，在批發(fā)市場的進(jìn)貨商戶，如因其他市場開業(yè)或某種因素使之發(fā)生改變，例如90年代中期的邊貿(mào)毛衣行業(yè)，由于印度毛織業(yè)興起，中亞各國從新疆邊疆商貿(mào)城購買逐漸轉(zhuǎn)為從印度進(jìn)貨，使邊貿(mào)毛衣經(jīng)營戶生意大受影響，從而大批改行，進(jìn)而影響了市場的穩(wěn)定。車流在這里代替一定的現(xiàn)金流，如很多瓜果市場的收費(fèi)并不是以攤位收取，而是以車輛的進(jìn)出量為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。由此可見，資源并非是某人或某某公司所專有的、一成不變的。地段，除了熟知常規(guī)地段區(qū)分方法外，還有一些其他區(qū)分方法，如是否緊鄰商業(yè)中心、十字路口及交通站口等，另外