房地產(chǎn)置業(yè)投資分析(專業(yè)版)
【正文】 （ 7）稅前現(xiàn)金流量 =凈經(jīng)營收入 年還本付息額 上述計算結(jié)果見表 115。設每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的 2倍。 如何分析這項投資？ 解：簡要投資回報分析如下： 1．計算相應指標 1）投資成本（購買價）： 300 000元 2）銷售手續(xù)費： 400 000 %=6 000元 3）有關稅費 （ 1）營業(yè)稅： 400 000 5%=20 000元 （ 2）城市建設維護稅： 20 000 1%=200元 （ 3）印花稅： 400 000 %=200元 （ 4）契稅： 400 000 %=6 000元 （ 5）城市土地使用稅： 120 3=1 800元 （ 6）評估、交易、登記等費用：約 2 000元 （ 7）所得稅： （銷售價 購買價 利息 經(jīng)營費用 直接稅費） 20%=12 760元 4）投資凈收益 （ 1）稅后利潤： 51 040元 （ 2）投資利潤率： 63 800247。 300 000=% （ 3）資本金凈利潤率（年投資收益率）： 51 040247。第 1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的 20%，以后每年按 6%的幅度遞增。 年 份 經(jīng)營收入 空置及 其他損失 實際總收入 經(jīng)營成本 凈經(jīng)營收入 年還本 付息額 稅前 現(xiàn)金流量 ① ② ③ =① ② ④ ⑤ =③ ④ ⑥ ⑦ =⑤ ⑥ 1 2 3 4 5 6 7 表 115 稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 8 9 10 11 12 13 14 15 續(xù)表 115 稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 4． 稅金及稅后現(xiàn)金流量計算 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量 應納稅額 應納稅額 =應納稅收入綜合稅率 應納稅收入 =凈經(jīng)營收入 利息 折舊 年均分攤?cè)谫Y成本 其中：年平均分攤?cè)谫Y成本 =1 500 2%247。 按題設已知條件， （ 1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù) 12個月（ 1+ 升幅） （ 2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（ 1+ 升幅） （ 3）實際總收入 =潛在總收入 空置其他損失 （ 4）經(jīng)營成本：第 1年為當年實際總收入的 20%，以 后每年按 6% 比例遞增，即： 經(jīng)營成本 =第 1年實際總收入 20%（ 1+ 升幅） （ 5）凈經(jīng)營收入 =實際總收入 經(jīng)營成本 （ 6）年還本付息額，見表 114 ① 欄。 案例 115： 某寫字樓售價 1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元 60個，每個單元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度遞增。評估、交易、登
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