房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析(專業(yè)版)
【正文】 （ 7）稅前現(xiàn)金流量 =凈經(jīng)營(yíng)收入 年還本付息額 上述計(jì)算結(jié)果見表 115。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的 2倍。 如何分析這項(xiàng)投資？ 解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下： 1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo) 1）投資成本（購(gòu)買價(jià)）： 300 000元 2）銷售手續(xù)費(fèi)： 400 000 %=6 000元 3）有關(guān)稅費(fèi) （ 1）營(yíng)業(yè)稅： 400 000 5%=20 000元 （ 2）城市建設(shè)維護(hù)稅： 20 000 1%=200元 （ 3）印花稅： 400 000 %=200元 （ 4）契稅： 400 000 %=6 000元 （ 5）城市土地使用稅： 120 3=1 800元 （ 6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約 2 000元 （ 7）所得稅： （銷售價(jià) 購(gòu)買價(jià) 利息 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 直接稅費(fèi)） 20%=12 760元 4）投資凈收益 （ 1）稅后利潤(rùn)： 51 040元 （ 2）投資利潤(rùn)率： 63 800247。 300 000=% （ 3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）： 51 040247。第 1年的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的 20%，以后每年按 6%的幅度遞增。 年 份 經(jīng)營(yíng)收入 空置及 其他損失 實(shí)際總收入 經(jīng)營(yíng)成本 凈經(jīng)營(yíng)收入 年還本 付息額 稅前 現(xiàn)金流量 ① ② ③ =① ② ④ ⑤ =③ ④ ⑥ ⑦ =⑤ ⑥ 1 2 3 4 5 6 7 表 115 稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 8 9 10 11 12 13 14 15 續(xù)表 115 稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 4． 稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量 應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅收入綜合稅率 應(yīng)納稅收入 =凈經(jīng)營(yíng)收入 利息 折舊 年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 =1 500 2%247。 按題設(shè)已知條件， （ 1）該項(xiàng)目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù) 12個(gè)月（ 1+ 升幅） （ 2）該項(xiàng)目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（ 1+ 升幅） （ 3）實(shí)際總收入 =潛在總收入 空置其他損失 （ 4）經(jīng)營(yíng)成本：第 1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的 20%，以 后每年按 6% 比例遞增，即： 經(jīng)營(yíng)成本 =第 1年實(shí)際總收入 20%（ 1+ 升幅） （ 5）凈經(jīng)營(yíng)收入 =實(shí)際總收入 經(jīng)營(yíng)成本 （ 6）年還本付息額，見表 114 ① 欄。 案例 115： 某寫字樓售價(jià) 1 950萬(wàn)元，該樓宇擁有辦公單元 60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度遞增。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約 2 000元；所得稅
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