【文章內(nèi)容簡介】 量—— 人口居住狀況1/22/202333指標(biāo)綜合比較—— 經(jīng)濟、人口2023年 揚州 南京 鎮(zhèn)江 泰州GDP（億元） 1100 2773 1021 1002總?cè)丝冢ㄈf人） 458 607 268 503市區(qū)人口（萬人） 116 524 102 64人均 GDP（元 /人） 24048 46114 38088 19933城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 12945 17538 14291 12682市區(qū)人口密度（人 /平方公里） 1192 1111 950 1446人口密度（人 /平方公里） 691 923 699 869私人汽車擁有量（輛 /百戶） 城市化率（ %） 48 70 51 46商品住宅銷售面積（萬平米） 324 940 225 226人均商品住宅銷售面積（平米） 市區(qū)商品房均價（元 /平米） 4000 8000 3800 3500房價收入比 1/22/202334總體市場1/22/202335房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP比重較低，具有較大的增長空間觀點：雖然在同類城市中，揚州房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP比重相對領(lǐng)先，但總體來看，其仍然保持不溫不火的狀態(tài)。1/22/202336平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場開發(fā)投資結(jié)構(gòu)及開發(fā)建設(shè)情況昭示良好的市場發(fā)展秩序及態(tài)勢1/22/202337土地市場供應(yīng)理性，土地價格上升較快觀點： 07年揚州土地市場成交比例不高，土地價格漲幅也遠低于 06年，反映出土地市場逐漸進入一個平穩(wěn)過渡時期。07年 12月份供應(yīng)土地 ㎡1/22/202338住宅用地作為土地市場主流及逐步提升的地塊容積率進一步展現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型期的發(fā)展特征觀點：近三年外來開發(fā)企業(yè)拿地數(shù)量明顯增加，揚州房地產(chǎn)市場受外地開發(fā)商追捧。1/22/20233907年西區(qū)土地成交量呈爆發(fā)式增長，土地成交價格也遠超出其它板塊，東區(qū)雖然成交量較少，但土地價值已經(jīng)開始彰顯，明顯高于南區(qū)和北區(qū)觀點：土地儲備結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變反映出政府開發(fā)思路的轉(zhuǎn)換，東區(qū)、南區(qū)和北區(qū)皆加大了土地儲備力度，市場將呈現(xiàn)出均質(zhì)化發(fā)展態(tài)勢。1/22/202340附： 2023年 12月已推出未成交土地情況1/22/202341已出讓未開發(fā)土地主要集中于西區(qū)，約 140萬平米，其它板塊土地存量相對有限，并呈明顯郊區(qū)化特征127296345261 343340335185337303349322289290350150312238342301文昌路文匯路邗江路揚子江路江陽路板塊 存量東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 老城區(qū) 總計 l此處存量指已出讓未開發(fā)土地量。l單位：萬平米1/22/202342近年來供需關(guān)系呈現(xiàn)不斷改善趨勢， 06年開始市場需求明顯擴容， 07年前三季度市場首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢1/22/202343商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢，普通住宅及別墅物業(yè)供求關(guān)系平穩(wěn)，整體供求結(jié)構(gòu)符合三線城市房地產(chǎn)市場特征1/22/202344隨著城市房地產(chǎn)市場逐步升溫，住宅市場供不應(yīng)求狀況凸顯，而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)限制供大于求1/22/202345整體穩(wěn)定的套均成交面積及傳統(tǒng)旺銷節(jié)點進一步凸顯市場以改善型需求為主的特點1/22/202346西區(qū)和北區(qū)是市場供求的主力構(gòu)成，北區(qū)呈供略大于求的態(tài)勢，而東區(qū)供應(yīng)明顯稀缺，供需矛盾最為突出1/22/202347盡管 07年各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷狀況不一，但結(jié)合 06年市場存量，除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求1/22/20234807年住宅市場出現(xiàn)明顯上升拐點，普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應(yīng)求，小高層、高層產(chǎn)品消費者 “恐高癥 ”降低1/22/202349相比而言， 100144平米以上大中戶型改善型產(chǎn)品是市場需求的絕對主流1/22/202350城市房價受低價房影響保持低幅上漲，老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價則處于快速上升態(tài)勢并領(lǐng)銜各板塊市場1/22/202351通過對 2023年與 2023年市場對比分析，整體市場商品房成交均價上浮約 500元 /平米1/22/202352附：各板塊分季度供需狀況單位：萬平米　06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交南區(qū) 0 0 0 老城區(qū) 0 0 北區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 1/22/202353未來兩年市場供量將有明顯增加，但會呈明顯的區(qū)域結(jié)構(gòu)性，西區(qū)的市場競爭將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積（萬平米）已知項目未推建筑面積（萬平米）總計（萬平米）東區(qū) 97南區(qū) 0 西區(qū) 北區(qū) 118老城區(qū) 0 總計 539 1/22/202354板塊市場1/22/202355房地產(chǎn)市場板塊劃分北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)城西南1/22/202356西區(qū)n新城西區(qū)房地產(chǎn)市場從 2023年全面發(fā)展至今，區(qū)域已形成較高的價值，目前開發(fā)土地屬性為 G2。但隨著新城西區(qū)土地的大量出讓，其競爭層度也屬揚州之最。n西南板塊 處于發(fā)展上升階段，該區(qū)域擁有較好的教育資源、產(chǎn)業(yè)支撐及規(guī)劃支持，未來發(fā)展前景良好， 當(dāng)前土地屬性分別是 C、 T1，未來有向G2轉(zhuǎn)變的趨勢， 是值得我們關(guān)注的重點板塊。1/22/202357328國道邗江大道潤揚路文昌路揚子江路寧通高速汽車西站火車站西南板塊西區(qū)中央老西區(qū)建成區(qū)1/22/202358行政中心古運河文昌中路 2023年文匯路2023年火車站2023年寧啟鐵路2023年西北繞城公路2023年體育公園2023年揚州中學(xué)2023年國展中心2023年雙博館2023年中央公園 潤揚路2023年2023年江陽路2023年1/22/202359京華城中城天和國際西郡 188花園和美第萬豪西花苑錦苑揚州天下土地屬性： G21/22/202360揚子江路江陽路汽車西站邗江路開發(fā)路潤揚中路2023年古運河1998年至今邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2023年揚州第二城2023年文匯西路機械光電園區(qū)大學(xué)城1999年南繞城公路2023年1992年1/22/202361邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金湖灣新港名興花園星聯(lián)邦淮左郡藍山莊園林溪山莊南浦花園匯金谷陽光地帶 尚城富川瑞園龍繡花園潤和綠景城土地屬性： C向 G3轉(zhuǎn)變土地屬性： T1向 C轉(zhuǎn)變1/22/202362商品住宅供應(yīng)放量現(xiàn)象明顯，后市供求關(guān)系不容樂觀1/22/202363片 區(qū) 市場形象 產(chǎn)品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，隨著時間推進入住率開始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有48006500元 /平米政府極力打造的揚州新區(qū)，火車站、中央公園、體育公園、博物館、學(xué)校、購物超市等設(shè)施齊全板塊發(fā)展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齊全，大型市政項目已落成，未來城市中心已初現(xiàn)雛形第二城板塊“ 商貿(mào)、居住、產(chǎn)業(yè) ” 一體化綜合型城市分區(qū)實用型物業(yè)，單身公寓、普通公寓產(chǎn)品為主、后期小高層、高層項目較多40004500元 /平米工貿(mào)發(fā)達，處于城區(qū)與產(chǎn)業(yè)園過渡地帶，交通發(fā)達，配套日益完善“ 南商圈 ” 、 “ 第二城 ”未來城市核心區(qū)域之一大學(xué)城板塊以大學(xué)城為依托的產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主36004000元 /平米大學(xué)城、邗江產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)資源豐富，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚州集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體的綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，發(fā)展前景良好，同時區(qū)域內(nèi)競爭將愈加激烈各細分片區(qū)特征 1/22/202364片 區(qū) 新城西區(qū) 第二城板塊 大學(xué)城板塊分布區(qū)域 區(qū)域分布廣泛，以揚州市區(qū) 為主 以本區(qū)域客群為主 揚州西區(qū)和周邊居民占 80%以上 職業(yè)特征 高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負責(zé)人，私營業(yè)主等 城市擴張疏散型居民，中等收 入的普通工薪階層 大學(xué)城教師、產(chǎn)業(yè)工人 及企業(yè)高管年齡層次 35—45 歲中年人為主 2535歲青年人為主 年齡構(gòu)成跨度較大，以 2540為主購房動機改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者客群演變預(yù)測：l新城西區(qū)： 目前土地屬性為 G2，隨著西區(qū)中央入住率的提升，商業(yè)、教育等配套的跟進，作為揚州重點打造的新城將全面成型，將全面體現(xiàn)出以中產(chǎn)階層、舒適型需求為主要特征的客群。l第二城板塊 ： 隨著新城西區(qū)的全面成型及土地市場的導(dǎo)向性，該區(qū)域土地屬性將出現(xiàn)由 C向 G轉(zhuǎn)變的特征，客群也將由早期的初次剛性需求特征轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟型與功能舒適型需求為特征的客戶群體。l大學(xué)城板塊 ： 作為相對獨立、遠離商業(yè)中心的區(qū)域型板塊，客群將繼續(xù)保持現(xiàn)有以初次置業(yè)為主的區(qū)域型特征。各細分片區(qū)客群特征 1/22/202365片區(qū) 在售及以公開項目 未來供應(yīng)量（ 萬㎡） 潛在項目 合計 （萬㎡）西區(qū)中央 京華城中城（ G2） 3 34 36 363及 365號地塊 錦苑（ G2） 和美第（ G2） 萬豪 西花苑（ G2） 22西郡 188花園（ G2） 天和國際（ G2） 第二城板塊 星聯(lián)邦（ C) 32 34 38 387及 388號地塊 （ C) 金湖灣墅園（ T2) 潤和 1