【正文】 美發(fā)、洗浴等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，一般指臨街門面房）進行劃定。同樣，在綜合性區(qū)域消費市場，也要做一個區(qū)域所覆蓋范圍內(nèi)（即商圈消費力內(nèi)的所有商業(yè)從業(yè)者）的總量，它不但包括各類專業(yè)市場（集中性商業(yè)，有些資料稱其商業(yè)集中在一起，一個攤位只是專業(yè)化經(jīng)營一種業(yè)態(tài)；它與綜合性不同，綜合性多指服務(wù)業(yè)態(tài)的商戶和各種綜合性商業(yè)設(shè)施），而且還包括市場內(nèi)購物業(yè)態(tài)的總量面積與服務(wù)業(yè)態(tài)總量面積。其中一項就是供應(yīng)量與需求量之間的關(guān)系。判斷轉(zhuǎn)讓費時，因其反映了5項指標，因此切不可絕對化，而應(yīng)從細分角度進行分析，也不可普通化和機械化?？偭恐胁挥眉尤肷虉龅牧?，尤其需要注意的是還要在市場中加入總量（總商戶數(shù)、總經(jīng)營面積）分析、各市場硬件特征、商戶的攤位規(guī)格及布局（主要對建筑設(shè)計提出要求）。如烏魯木齊市小西門區(qū)域，在烏魯木齊市成功廣場的廣告大力宣傳和其他成功案例的標榜作用下，其使用權(quán)買斷方式認同度就高；而大同的東關(guān)服裝市場圈則對5年買斷租金分三次交付的方式認同；南昌洪城的幾個市場則對買斷經(jīng)營權(quán)方式認同，這些都與區(qū)域的特殊性有關(guān)，在做投資分析時，特殊性只是一個參考值，但不可依賴它。這是一般的規(guī)律，具體實施中也會因?qū)嶋H情況的不同而發(fā)生變化。在地產(chǎn)項目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系。同時也正是因為商戶的目標性明確，所以相應(yīng)形成的商業(yè)，其發(fā)展也具有連鎖性和復(fù)制性。此外，對有效消費者的定位和研究，需對目標商戶中的購買者做定性訪談，主要通過消費者行為和消費習(xí)慣需求來進行分析，從而做到對市場的準確定位。流動人口在此領(lǐng)域中不作細致分析，因為其已被劃分在輻射人口中。人口的質(zhì)量分析包括GDP收入、人口結(jié)構(gòu)、人口密度、人均可支配收入等。（二）商戶分析商戶中又分投資戶與經(jīng)營戶，投資戶有產(chǎn)權(quán)投資者和使用權(quán)投資者及炒鋪者，炒鋪者分機會投機者和優(yōu)先續(xù)租權(quán)投資者。經(jīng)營戶中分主力商戶（即核心商戶，有號召力、影響力的商戶）、散戶及服務(wù)業(yè)態(tài)商戶。在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認同習(xí)慣性要側(cè)重分析。除以上的一些硬件和客觀條件外，這里主要是講主觀條件即人的因素。在13項參數(shù)中，之所以將人性放在最后，就是因為其是最重要的參數(shù)，人的力量改變著一切靜態(tài)的參數(shù)，從而使市場運作充滿風險和魅力。一個混亂的公司，即使再好的項目也會做得一塌糊涂。通常商戶對市場在開盤前有個假市的認知，即想象都是很美好的。SWOT分析有其形成的基礎(chǔ)。SWOT的實例應(yīng)用某某大廈策劃報告中SWOT分析案例優(yōu)勢：◆項目所在朝陽區(qū)是北京目前經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析◆區(qū)域內(nèi)涉外商務(wù)氛圍濃郁，具備良好的商業(yè)前景◆項目所在的位置具備深厚的商業(yè)文化底蘊以及國際知名度◆政府區(qū)域改造方案，有利于提升區(qū)域整體形象及項目物業(yè)品質(zhì)◆項目緊鄰79家涉外使館，能夠成為固定的高消費客群◆項目已為現(xiàn)房狀態(tài)，能夠及早入市，搶占市場先機◆緊鄰項目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項目帶來大量的潛在高端消費人群◆項目主體建筑外立面具備相當?shù)膫€性化色彩，能夠同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充足的停車位數(shù)量劣勢：◆項目位置不在主干道，交通不便，不利于車輛的出入◆由于目前區(qū)域處于整體改造階段，本案率先入市，將面臨周邊環(huán)境混亂的局面（施工干擾大，不利于聚客）◆項目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺乏規(guī)模效應(yīng)◆項目各平層死角多，設(shè)計上存在難度，使用率低◆項目區(qū)域整體酒吧文化沒落，造成原消費群體的流失◆強大的客流量只是體現(xiàn)在夜生活上，缺乏白天的客流號召力◆項目幾次易主，幾次更名但都推廣失利，造成一定負面影響◆要求的銷售和回款周期短，易造成推廣難度，不易達成預(yù)期效果機會：◆項目地區(qū)整體改造較好◆由于臨近使館區(qū)域，有可能會有大量的涉外客源進入◆緊鄰范思哲酒店，能夠帶來大量的高消費人群◆項目雖然前期定位不夠準確，但經(jīng)過一定的推廣已經(jīng)具備了相當?shù)氖袌鲋?，將成為本案后期推廣的有利因素◆項目所在區(qū)域是北京時尚文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊，項目可借助這一氛圍威脅：◆政府信貸政策的緊縮以及利率的上調(diào)，抑制商業(yè)項目銷售◆周邊成功市場對投資者和品牌商戶采用的聚攏效應(yīng)和手段會導(dǎo)致本案商戶流失◆2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況火爆趨于平淡，投資人缺乏足夠的信心◆產(chǎn)權(quán)式商鋪受政策和媒體雙重打壓，致使投資人對此質(zhì)疑頗多◆產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例較多，市場負面影響較大◆未來的競爭格局不明晰，潛在競爭對手威脅較大（二）十三參數(shù)使用方法要點時機性、進程性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、穩(wěn)定性、資源性、商圈分析、人口分析、人性。◆規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團隊和執(zhí)行操作能力對技術(shù)面的把控，它有改變“地利”的作用?！粢?guī)模達到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進程性打破?！艟陀布耘c地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬件性需求不是特別明顯。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在市場領(lǐng)域，很多情況下，運用十三參數(shù)分析方法比運用SWOT分析法優(yōu)越?，F(xiàn)在正是某市城市化進程飛速提升的階段，人民收入將大幅度增長，也創(chuàng)造出了一批比較富裕的階層。因此，某市實際需要一個符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體。另外，隨著某市最大的商業(yè)項目濱河世紀城的開發(fā)，本項目將處于未來商圈和現(xiàn)有商圈的交匯地點，成為中心中的重心。而機電五金類業(yè)態(tài)相對于整體城市需求而言已經(jīng)飽和，加之周邊現(xiàn)有的五金機電商業(yè)整體租金較低，另外該種業(yè)態(tài)對位置要求比較獨特，其他業(yè)態(tài)的兼容性也比較差，因此，在本案中不作為主要業(yè)態(tài)引進，只考慮在臨泉中路外側(cè)門臉中布置一部分。因此，本案在建設(shè)中，不但要從單體使用面積中大于現(xiàn)在所有的市場，而且規(guī)劃中就避免高中低檔混合的現(xiàn)象，在差異化中尋求規(guī)模化。在市場布局中，開放性攤位和封閉性攤位混雜，同時缺乏必要的形象展示規(guī)劃，如在興隆農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和服裝類產(chǎn)品放置在一起，不倫不類。因此，在對本項目做交通規(guī)劃時，要特別注意這一點。這些因素都在一定程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。◆穩(wěn)定性：商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析項目的穩(wěn)定性由兩方面體現(xiàn)，一是建筑物自身的穩(wěn)定性?！糍Y源性：主要指招商當中的商戶資源，在這方面，本項目不具備優(yōu)勢，但一方面可以通過積極引進外來商戶資源解決，如北京商戶和石家莊、太原商戶；另一方面可以調(diào)動當?shù)匦袠I(yè)組織力量，通過行業(yè)組織發(fā)動商戶進駐。在與興隆商圈中市場類商業(yè)競爭時，整體規(guī)劃方面要充分發(fā)揮本項目在建筑設(shè)計以及硬件設(shè)施和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢，在產(chǎn)品中則應(yīng)該突出其產(chǎn)品的特征?！羯倘Γ含F(xiàn)有商圈中， 有效商戶數(shù)量為2 1 0 5 個， 有效商業(yè)面積為61000m2，說明其存在足夠的商業(yè)支撐。45 / 45。◆人性：在初期規(guī)劃時，就引進先進的建設(shè)規(guī)劃理念，并配合優(yōu)秀的管理團隊和管理手段為商戶經(jīng)營提供便利的條件?！羧丝冢ü?jié)選片段）：由于項目臨近城市的主要干道泉中路和桃河路，同時項目地內(nèi)有市內(nèi)最大的公交車站?？奎c，因此每天經(jīng)過這一地點的車流量大約要超過600輛次/小時，高峰期每小時人流量可以達到1200人次。另外，本項目中雖然規(guī)劃有餐飲等服務(wù)業(yè)態(tài)，但通過設(shè)置獨立的建筑形式和設(shè)備與購物類商業(yè)有效地區(qū)隔。二是市場中管理層的穩(wěn)定性。同時根本也沒有任何配套服務(wù)，無論是物業(yè)服務(wù)還是經(jīng)營管理，都非常缺乏。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析◆硬件性：現(xiàn)有市場中，電梯通常只有上行而無下行，給消費者購物帶來了一定的不便?！羧藲猓罕景概R近核心商圈，就目前人氣而言，無法同核心商圈抗衡，因核心商圈屬自發(fā)形成，人氣由來已久。◆布局性：現(xiàn)有市場整體布局非?；靵y，服務(wù)業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)混雜，沒有進行功能分區(qū)和經(jīng)營管理?！粢?guī)模性：某市市場類商業(yè)雖然總體供應(yīng)面積較大，但單位市場規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場中，還沒有單位使用面積過萬平米的。從地段的商業(yè)屬性來看：本項目所處位置具備三重屬性，其一是小百貨，其二是機電五金類，其三是服裝類。項目周邊有14條公交線路，是市區(qū)乘車或交換的必經(jīng)之路?！粜袠I(yè)進程性：某市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是服裝行業(yè)，但目前整體服裝市場正處于初級發(fā)展階段，或者規(guī)模小，硬件差、檔次低、無管理，或者是一種由原來的商場轉(zhuǎn)型過來的市場。（三）十三參數(shù)法分析案例（因各項目的特殊性，十三參數(shù)分析的側(cè)重點也不同，此案例僅為節(jié)選部分?！糍Y源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。◆任何屬性中，如違反進程性，其他屬性的作用將削減?！舾偁幣c兼容性是對“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評判?！魰r機性與進程性是限制參數(shù)，它決定是否是切入點的時機，它是項目的最前提的條件，它決定了項目的“天時”。好的SWOT分析的前提是正確識別出所要做的項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅因素。十四、十三參數(shù)使用要點（一）SWOT分析方法簡介在房地產(chǎn)分析報告中常常見到 SWOT分析，在十三參數(shù)法使用之前，先對目前常用的SWOT分析法作簡單介紹。投資公司有句話老話：“寧可投資在一個擁有二流的產(chǎn)品、一流的人才的項目上，也不投資在一個擁有一流的產(chǎn)品、二流的人才的項目上”，這句話其實就是指人的作用。然后，考察投資者經(jīng)驗、決斷力、領(lǐng)導(dǎo)者人格魅力。因為人的因素，造就了很多奇跡，也引發(fā)了在各項投資指數(shù)都良好的情況下卻把項目做死了的情況。十三、人性以上12項參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。主力商戶的引進大多是從核心商圈中確定的，切不可從外埠引進核心商戶群。使用權(quán)投資者則比較普遍，主要是在認同度高的市場內(nèi)（也有特例，暫不計），一般以商戶居多，特別是一些浙江人較多。其行為分析主要為對服務(wù)業(yè)態(tài)與購物業(yè)態(tài)，及對購物業(yè)態(tài)的選擇進行定位。在區(qū)域性消費中，一般為2500元/月收入以下者（也有特例，暫不計）提供消費場所為主，雖然有些區(qū)域人口素質(zhì)較高，但針對市場業(yè)態(tài)的消費者卻很稀少，因而造成了有效需求的不足。消費者包括一級消費者（即分銷商或進貨商戶）和終端消費者。投資戶，主要指有實力的商戶和外來投資者，這一點與住宅很相似，都有游資投資者，如很多投資北京中關(guān)村科貿(mào)和鼎好電子市場的投資者，就是小白領(lǐng)和周邊的居民。商戶即目標客戶。總體歸納而言，從項目核心商圈購物業(yè)態(tài)市場型商鋪供應(yīng)量的角度分析其總量，在市場中就由現(xiàn)供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為需求量，而現(xiàn)項目的量就是供應(yīng)量，同樣，其核心商圈內(nèi)的面積也就是需求面積量，其現(xiàn)存參量比例也同時轉(zhuǎn)化為需求比例，這就是支撐換算的秘密。而在二級城市中，租金為3~6元/m2，轉(zhuǎn)讓費則以10萬~15萬、20萬為高峰。產(chǎn)權(quán)的價格一般是年租金乘以10，簡單的換算比為3元/m2/天，售價為1萬元/m2，依此類推（其中建筑面積對應(yīng)建筑面積，使用面積對應(yīng)使用面積）。表21 商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表市場名稱總商戶數(shù)總建面面積商業(yè)樓層數(shù)單層面積硬件情況其他―― ―― ―― ―― ―― ――――主流商鋪規(guī)格各業(yè)態(tài)細分狀況租金轉(zhuǎn)租金轉(zhuǎn)讓費交租方式―― ―― ―― ―― ―― ――售價使用權(quán)價服務(wù)業(yè)態(tài)情況物業(yè)管理及費用人流量商戶經(jīng)營狀況流水額―――― ―― ―― ―― ―― ――商場也屬于集中性市場，但它在行業(yè)進程中屬于中高級階段。如當北京雅寶路吉利大廈6樓一個房間轉(zhuǎn)讓費高達70萬元時，如在其旁邊再開一個大廈，則肯定供不應(yīng)求，于是天雅大廈就順勢而生了。統(tǒng)計反映的總量是一個表面量、動態(tài)量，由于各商業(yè)在實際過程中存在壓縮或放大這兩種現(xiàn)象，因而也要對總量中的有效性進行界定。在專業(yè)性市場中，商圈內(nèi)也會存在很多的商業(yè)設(shè)施，因而對同質(zhì)定位的商戶需要做一個總量。但對于綜合性區(qū)域消費類市場劃分時，就要對區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)結(jié)構(gòu)做調(diào)查劃定。商圈內(nèi)的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析相對而言很直觀，除了日用消費品市場外，其他的專業(yè)性市場，則需在商戶從業(yè)者和商戶的從業(yè)地