【正文】 另外，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的實(shí)地訪談得知，消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目所處商圈位置非常認(rèn)同，有超過(guò)2/3的消費(fèi)者月均消費(fèi)次數(shù)超過(guò)3次，單次消費(fèi)額度在百元以上，有足夠的商業(yè)消費(fèi)力?！舾?jìng)爭(zhēng)與兼容性：兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，通過(guò)前面對(duì)項(xiàng)目地段商業(yè)屬性的分析，本項(xiàng)目已經(jīng)確立了以服裝為主要業(yè)態(tài)的思想，同時(shí)吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同服裝、小百貨等無(wú)法兼容的五金機(jī)電類業(yè)態(tài)。另外，現(xiàn)有市場(chǎng)中缺乏足夠的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)理念，不符合商業(yè)的要求。市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是需要一個(gè)具有完善的功能分區(qū)，業(yè)態(tài)分區(qū)，展示分區(qū)規(guī)劃的市場(chǎng)。而服裝是現(xiàn)在商圈中最核心的業(yè)態(tài)，租金水平也比較高，能夠支撐項(xiàng)目的整體定位和租金售價(jià)水平，因此，服裝是本項(xiàng)目主要的商業(yè)屬性?！舻囟涡裕悍譃榈鼐墝傩院蜕虡I(yè)屬性：從地段的地緣屬性來(lái)看：本項(xiàng)目所處地段，是由城市的歷史淵源自發(fā)形成的核心商圈的龍頭位置。具體在實(shí)際分析中，既不可僵硬使用SWOT分析方法，也不可機(jī)械使用十三參數(shù)分析方法，兩者要有機(jī)地結(jié)合使用，這也是技術(shù)分析人員應(yīng)該全面具體地考慮的?！舻囟涡耘c資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。這13項(xiàng)參數(shù)的要點(diǎn)歸納如下：◆人性是一切的基礎(chǔ)，也是最可變的，任何好的項(xiàng)目如果人不好，怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的效果的，因而“人和”是最重要的。投資商在開(kāi)發(fā)前期也常犯這個(gè)“假市”，想象利潤(rùn)和結(jié)果是美好的，此時(shí)人的情緒卻會(huì)在此爆漲，一旦遇到挫折時(shí)，情緒就會(huì)悲觀，如同股市一樣，與其說(shuō)是真正事件對(duì)股票的影響不如說(shuō)是股價(jià)對(duì)人的情緒的影響，所以人的心理情緒的變化對(duì)價(jià)格和運(yùn)作節(jié)點(diǎn)的影響都是巨大的。人性考察的內(nèi)容有：首先，考察一個(gè)投資公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要考察其以前的歷程：有無(wú)成功或失敗案例、有無(wú)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、核心人物狀況、有無(wú)社會(huì)背景等等。區(qū)域第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析沿襲的習(xí)慣性會(huì)造成各商業(yè)不同的特性，尤其在業(yè)態(tài)定位和運(yùn)作模式定位中，其習(xí)慣性的力量很大，特別要慎重。產(chǎn)權(quán)投資者是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，有閑散資金逐漸投資于產(chǎn)權(quán)式商鋪的商戶和部分有實(shí)力商戶。在輻射區(qū)域和核心區(qū)域中都需要甄別有效的需求人口量，因?yàn)槭袌?chǎng)業(yè)態(tài)是一個(gè)特定時(shí)期的階段產(chǎn)物，主要是為中低檔消費(fèi)群體服務(wù)的。在廣告宣傳上，目標(biāo)客戶始終是重點(diǎn)訴求的對(duì)象。一般成熟攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)以當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)的二室一廳商品房的總樓價(jià)為參考價(jià)。同時(shí)，商戶的租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、產(chǎn)權(quán)價(jià)或使用權(quán)價(jià)格、交租方式、押金等也都要重點(diǎn)考慮。聰明的開(kāi)發(fā)商，有的就直接對(duì)商圈內(nèi)目標(biāo)商戶的轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行判斷，從而作出需求量的大小。此點(diǎn)需與專業(yè)性市場(chǎng)有區(qū)別，在使用中尤其要注意。每一商圈只需要考慮它的核心商業(yè)圈從業(yè)者和消費(fèi)者。因而商圈是以商業(yè)銷售的覆蓋面來(lái)界定的。在北京，一個(gè)好的市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可達(dá)80萬(wàn)元；而在二級(jí)城市則在20萬(wàn)元左右，三級(jí)城市則在6萬(wàn)元左右?！舴从呈袌?chǎng)的總需求量大小。在核心商圈中，對(duì)典型性商業(yè)設(shè)施的分析主要是進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關(guān)系決定了目標(biāo)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)關(guān)系，其市場(chǎng)的租價(jià)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)又決定了現(xiàn)市場(chǎng)的定價(jià)。◆確定市場(chǎng)類型。商圈的形成是由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定的，它的邊界不一定規(guī)則。市場(chǎng)業(yè)態(tài)的認(rèn)同度強(qiáng)則兼容性就弱；反之，則對(duì)業(yè)態(tài)的認(rèn)同度弱則兼容性就強(qiáng)。在三級(jí)城市中，往往食品、糧油、服裝、家居、電器等各類市場(chǎng)組合在一起；而二級(jí)城市就細(xì)分一些；而在一級(jí)城市中，則細(xì)分得更徹底。突發(fā)事件中最常見(jiàn)的就是火災(zāi)和水災(zāi)，如某年夏天的洪水使北京天外天小商品市場(chǎng)一夜間關(guān)閉，造成了1000多商戶的分流。規(guī)模上除了常規(guī)的拼大以外，如果因客觀條件（土地、規(guī)劃、容積率）等的限制，則需要在細(xì)分領(lǐng)域中做規(guī)模，即在某一個(gè)領(lǐng)域中做專項(xiàng)，形成細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模性。一個(gè)壟斷市場(chǎng)形成后，除非有比其條件更優(yōu)越的市場(chǎng)出現(xiàn)才會(huì)打破壟斷，否則就很難改變壟斷地位中商戶和消費(fèi)者的觀念。如北京的愛(ài)家家居、天雅大廈、賽博電子市場(chǎng)等，都是在其不斷的推廣中強(qiáng)化了商戶的歸屬感和凝聚力，并使管理者形成了有效控制，從而形成一種資源。所以在考慮人流的同時(shí)，處理好建筑物的展示性、“高差”問(wèn)題尤為重要。對(duì)內(nèi)交通便捷程度主要考察：商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類型、道路寬度、路面狀況、公交站點(diǎn)總數(shù)及密度、平均車流量。人流量是衡量市場(chǎng)消費(fèi)力的指標(biāo)之一。如北京朝陽(yáng)路白云市場(chǎng)、北京菜百小商品市場(chǎng)等，由于區(qū)域范圍內(nèi)消費(fèi)者的習(xí)慣和認(rèn)同，如果再出現(xiàn)大面積拆遷和小區(qū)的興建入住，則對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定必然產(chǎn)生影響。如果一塊土地被規(guī)劃為其他用途，后又改建為市場(chǎng)，這就是違規(guī)用地，這樣的市場(chǎng)即便是建立起來(lái)了也很難長(zhǎng)期留存?！案卟睢辈粌H有“上高差”，也存在著“下高差”，即半地下或地下室。市場(chǎng)功能的完善就是商廈檔次的提高，從外立面的造型、材質(zhì)到室內(nèi)裝修檔次和設(shè)施完善，檔次的提升就意味著購(gòu)物環(huán)境的提升，意味著租金的提升。如直線通道的黃金點(diǎn)。以服裝為例，20世紀(jì)90年代初多為柜臺(tái)式，約3~4m2，一般是在臨街的鐵皮房或在一個(gè)房間內(nèi)劃分成好幾個(gè)柜臺(tái)和墻面；隨后發(fā)展為5~6m2，這個(gè)隔斷模式已延續(xù)了10年。為了使布局標(biāo)識(shí)明確，在視覺(jué)上可做空間功能分區(qū)。如低于40%則是因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)中存在著問(wèn)題或建筑規(guī)劃的不合理，如高于70%則是因?yàn)槭褂弥型ǖ捞凸卜?wù)區(qū)域太小、或是建筑規(guī)劃中有不合理之處，因而并非使用率越高或越低就越好。早期烏魯木齊市小西門附近的新貿(mào)、紅山市場(chǎng)及新新華市場(chǎng)的格局就像迷宮一樣，結(jié)果均因違背人流動(dòng)線的布局而導(dǎo)致倒閉。在一個(gè)大規(guī)模、足夠量的市場(chǎng)群中，規(guī)模到達(dá)一定程度后，就不再以規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合并了，而改走細(xì)分路線，或是走行業(yè)模式的改變路線，如1997，1998年烏魯木齊市食品市場(chǎng)壟斷在月明樓食品批發(fā)市場(chǎng)，而后由超市取代，規(guī)模效應(yīng)就由行業(yè)進(jìn)程性所取代。短期一味講究規(guī)模，放大量過(guò)大，造成消化速度和需求量的不足，形成了資金的浪費(fèi)；另一個(gè)方面由于市場(chǎng)的空置量加大了，客觀上也影響了租金的整體水平。在組合群或集合群中，如果人們的思維定勢(shì)是服裝、鞋、電器等等，如石家莊的新華市場(chǎng)群、成都荷花池市場(chǎng)群，那么在做細(xì)分時(shí)就要注意相鄰性和盲點(diǎn)，尤其在大市場(chǎng)群中就越容易出現(xiàn)“盲點(diǎn)”，而在“盲點(diǎn)”中切不可貪便宜。如在一片住宅區(qū)中，甲樓與乙樓相隔50m，甲樓售1萬(wàn)元/m2，乙樓（同質(zhì)）則不會(huì)售5000元/m2。思維定勢(shì)形成的原因有歷史的積累，如北京的西單、王府井，南京的夫子廟等；也有廣告作用催化出來(lái)的，如北京女人街等；還有其他原因造成的，如新疆的華凌市場(chǎng)最初在空地上建造，依靠公共汽車總站乘客龐大的中轉(zhuǎn)換車作用，另外依靠吸引人氣的“花鳥(niǎo)魚(yú)市”匯集人流；再如北京馬甸郵幣卡市場(chǎng)中以熱炒票種交易中心來(lái)吸引人流。就是硬件條件好、環(huán)境好、管理好及產(chǎn)品有售后服務(wù)，如北京的居然之家、天雅大廈、雅秀市場(chǎng)等，都是市場(chǎng)中的佼佼者。（二）市場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)程性在市場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)程中，分上升趨勢(shì)和下降趨勢(shì)。生活水平越高，人們對(duì)購(gòu)物的便捷性、商品的售后服務(wù)以及購(gòu)物環(huán)境的要求就越高。例如服裝市場(chǎng)是各個(gè)城市很早就存在的市場(chǎng)，最初是低端的大棚式、或占道經(jīng)營(yíng)的臨街式，后來(lái)則發(fā)展為集貿(mào)大廈服裝市場(chǎng)。如果在這些有國(guó)美、蘇寧等控制的大中城市開(kāi)家電城，就很難成功。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)逐漸過(guò)渡到商場(chǎng)、超市等商業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)模式就會(huì)讓位于下一個(gè)高級(jí)層次的商業(yè)模式。在人均收入低的國(guó)家，市場(chǎng)的環(huán)境差，但產(chǎn)品價(jià)格便宜，適合低層次的消費(fèi)者。這里所說(shuō)的市場(chǎng)是指商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以收取租金模式?？v觀國(guó)際，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，目前這種攤位式的市場(chǎng)很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場(chǎng)、SHOPPINGMALL。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購(gòu)物都集中在市場(chǎng)，導(dǎo)致了大部分大商場(chǎng)生意蕭條。市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，隨著大環(huán)境的發(fā)展，它本身也在不斷地變化。因此 如果再擴(kuò)建音像市場(chǎng)，則與國(guó)家要求的發(fā)展趨勢(shì)不符，也就很難開(kāi)下去了。此外，如北京雅秀市場(chǎng)、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場(chǎng)、馬甸郵幣卡市場(chǎng)等這類資源結(jié)構(gòu)單一、無(wú)法復(fù)制或消費(fèi)群體單一的市場(chǎng)等，以及進(jìn)入門檻具有特殊性的市場(chǎng)（如古董業(yè)），則一般不會(huì)出現(xiàn)上述進(jìn)程情況。這是由于這些城市房屋價(jià)值高，人們收入也高，所要求物品的檔次也相應(yīng)地提高，所以很多人會(huì)選擇到建材超市消費(fèi)。一般都撤棚進(jìn)市，有2層樓、3層樓，環(huán)境仍然較差，但不會(huì)因天氣因素的影響而無(wú)法經(jīng)營(yíng)。在消費(fèi)者的心目中，對(duì)地段的感知都是長(zhǎng)期的潛移默化而形成的。這一點(diǎn)是做地塊商業(yè)分析的基礎(chǔ)。今天可能是盲點(diǎn)，但隨著時(shí)間的推移和變化，以后也許就不是。在擴(kuò)張到一定程度的情況下，其效益反而會(huì)減弱，即所謂的“物極必反”，例如北京木樨園某商城，其擁有46萬(wàn)m2的建筑面積，1500m長(zhǎng)的面寬，但因規(guī)模太大，消費(fèi)者易形成疲勞和麻木從而變得不愿逛，進(jìn)而造商業(yè)房地產(chǎn)投資分析21成邊際效應(yīng)的降低。在規(guī)模達(dá)到足夠大的情況下，便產(chǎn)生了壟斷市場(chǎng)。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析五、布局性在市場(chǎng)完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)、切合實(shí)際的布局會(huì)使一個(gè)市場(chǎng)最快地步入良性運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計(jì)，卻適得其反。商業(yè)中也是如此，不流暢的布局會(huì)形成很多死角，使用率低，則對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)銷售也會(huì)造成極大的影響。在普通的設(shè)計(jì)中一般采用棋盤式，交叉處直行，以方便組織與引導(dǎo)人流。最好在時(shí)間段上有所區(qū)分，不要人貨混雜，一來(lái)不安全，二來(lái)消防不能保障，三則購(gòu)物環(huán)境也差。◆標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，即在市場(chǎng)中有明顯標(biāo)識(shí)易于記憶的商鋪。功能性，主要指商業(yè)物業(yè)本身的功能配置，從有電扶梯（滾梯）到衛(wèi)生間的高品質(zhì)、消防系統(tǒng)的完善，不同市場(chǎng)發(fā)展階段對(duì)功能的要求也不斷提高。檔次是硬件水平提高的一個(gè)外在表現(xiàn)。（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性很多市場(chǎng)的土地來(lái)源是政府劃撥，或土地改項(xiàng)成商業(yè)用地，其手續(xù)很多不合法，市場(chǎng)的建筑多是臨建或是非法建筑、違規(guī)建筑；另一種就是許多土地已被凍結(jié)或被規(guī)劃待拆遷。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析（四）商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性表現(xiàn)在商戶穩(wěn)定性、進(jìn)貨商戶及消費(fèi)者都認(rèn)同的穩(wěn)定性、市場(chǎng)管理層的穩(wěn)定性幾個(gè)方面。人氣包括商戶人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面。車流在某類市場(chǎng)領(lǐng)域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場(chǎng)，由于批發(fā)主要是依靠車流來(lái)完成運(yùn)輸，所以停車的方便、車輛進(jìn)出方便及位置都是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)要依靠消費(fèi)人流，人流則以其交通狀況來(lái)保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的影響?？陀^而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實(shí)際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶也會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使而發(fā)生改變。另一方面，從硬件上講，如果一方的條件好，價(jià)格低，那么它就極具競(jìng)爭(zhēng)性。從效益上講，在規(guī)模上形成的壟斷沒(méi)有地段上形成的壟斷利潤(rùn)大。競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)生契機(jī)，但在一個(gè)壟斷化市場(chǎng)或穩(wěn)定性市場(chǎng)群中，也會(huì)出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。因此可以說(shuō)，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資都具有競(jìng)爭(zhēng)性。兼容性強(qiáng)并不代表利潤(rùn)高，每個(gè)業(yè)態(tài)中只存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)暮线m項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。　◆ 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計(jì)商圈內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對(duì)商品進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，就可以發(fā)現(xiàn)某類商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而判斷市場(chǎng)是否處于飽和的狀態(tài)?！舾鶕?jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對(duì)上述開(kāi)發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。而在預(yù)期較低的情況下則是乘以3，而實(shí)際的轉(zhuǎn)讓費(fèi)若低于差額乘以3得出的費(fèi)用，則為價(jià)值低估。由于需要攤位商戶多，而市場(chǎng)規(guī)模有限，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高。這一點(diǎn)與綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場(chǎng)有所不同。在二、三級(jí)城市里，很多都是次級(jí)商圈，則