【正文】 另外，通過對消費者的實地訪談得知，消費者對于本項目所處商圈位置非常認同，有超過2/3的消費者月均消費次數(shù)超過3次，單次消費額度在百元以上，有足夠的商業(yè)消費力。◆競爭與兼容性：兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，通過前面對項目地段商業(yè)屬性的分析，本項目已經確立了以服裝為主要業(yè)態(tài)的思想，同時吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同服裝、小百貨等無法兼容的五金機電類業(yè)態(tài)。另外，現(xiàn)有市場中缺乏足夠的開發(fā)、經營理念，不符合商業(yè)的要求。市場的發(fā)展趨勢是需要一個具有完善的功能分區(qū)，業(yè)態(tài)分區(qū)，展示分區(qū)規(guī)劃的市場。而服裝是現(xiàn)在商圈中最核心的業(yè)態(tài)，租金水平也比較高，能夠支撐項目的整體定位和租金售價水平，因此，服裝是本項目主要的商業(yè)屬性?！舻囟涡裕悍譃榈鼐墝傩院蜕虡I(yè)屬性：從地段的地緣屬性來看：本項目所處地段，是由城市的歷史淵源自發(fā)形成的核心商圈的龍頭位置。具體在實際分析中，既不可僵硬使用SWOT分析方法，也不可機械使用十三參數(shù)分析方法，兩者要有機地結合使用，這也是技術分析人員應該全面具體地考慮的?！舻囟涡耘c資源性相比，資源性在產生突發(fā)因素的情況下大于地段性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。這13項參數(shù)的要點歸納如下：◆人性是一切的基礎，也是最可變的，任何好的項目如果人不好，怎么努力也是難以達到預期的效果的，因而“人和”是最重要的。投資商在開發(fā)前期也常犯這個“假市”，想象利潤和結果是美好的，此時人的情緒卻會在此爆漲，一旦遇到挫折時，情緒就會悲觀，如同股市一樣，與其說是真正事件對股票的影響不如說是股價對人的情緒的影響，所以人的心理情緒的變化對價格和運作節(jié)點的影響都是巨大的。人性考察的內容有：首先，考察一個投資公司或競爭對手，要考察其以前的歷程：有無成功或失敗案例、有無管理團隊經驗、核心人物狀況、有無社會背景等等。區(qū)域第二章 商業(yè)房地產投資十三參數(shù)分析沿襲的習慣性會造成各商業(yè)不同的特性，尤其在業(yè)態(tài)定位和運作模式定位中，其習慣性的力量很大，特別要慎重。產權投資者是隨著經濟發(fā)展到一定階段，有閑散資金逐漸投資于產權式商鋪的商戶和部分有實力商戶。在輻射區(qū)域和核心區(qū)域中都需要甄別有效的需求人口量，因為市場業(yè)態(tài)是一個特定時期的階段產物，主要是為中低檔消費群體服務的。在廣告宣傳上，目標客戶始終是重點訴求的對象。一般成熟攤位轉讓費以當?shù)氐囊粋€標準的二室一廳商品房的總樓價為參考價。同時，商戶的租金、轉租金、轉讓費、產權價或使用權價格、交租方式、押金等也都要重點考慮。聰明的開發(fā)商，有的就直接對商圈內目標商戶的轉讓費進行判斷，從而作出需求量的大小。此點需與專業(yè)性市場有區(qū)別，在使用中尤其要注意。每一商圈只需要考慮它的核心商業(yè)圈從業(yè)者和消費者。因而商圈是以商業(yè)銷售的覆蓋面來界定的。在北京，一個好的市場的轉讓費可達80萬元；而在二級城市則在20萬元左右，三級城市則在6萬元左右?！舴从呈袌龅目傂枨罅看笮?。在核心商圈中，對典型性商業(yè)設施的分析主要是進行項目細分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關系決定了目標項目的業(yè)態(tài)關系，其市場的租價和轉讓費又決定了現(xiàn)市場的定價?！舸_定市場類型。商圈的形成是由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定的，它的邊界不一定規(guī)則。市場業(yè)態(tài)的認同度強則兼容性就弱；反之，則對業(yè)態(tài)的認同度弱則兼容性就強。在三級城市中，往往食品、糧油、服裝、家居、電器等各類市場組合在一起；而二級城市就細分一些；而在一級城市中，則細分得更徹底。突發(fā)事件中最常見的就是火災和水災，如某年夏天的洪水使北京天外天小商品市場一夜間關閉，造成了1000多商戶的分流。規(guī)模上除了常規(guī)的拼大以外，如果因客觀條件（土地、規(guī)劃、容積率）等的限制，則需要在細分領域中做規(guī)模，即在某一個領域中做專項，形成細分市場的規(guī)模性。一個壟斷市場形成后，除非有比其條件更優(yōu)越的市場出現(xiàn)才會打破壟斷，否則就很難改變壟斷地位中商戶和消費者的觀念。如北京的愛家家居、天雅大廈、賽博電子市場等，都是在其不斷的推廣中強化了商戶的歸屬感和凝聚力，并使管理者形成了有效控制，從而形成一種資源。所以在考慮人流的同時，處理好建筑物的展示性、“高差”問題尤為重要。對內交通便捷程度主要考察：商業(yè)區(qū)內道路類型、道路寬度、路面狀況、公交站點總數(shù)及密度、平均車流量。人流量是衡量市場消費力的指標之一。如北京朝陽路白云市場、北京菜百小商品市場等，由于區(qū)域范圍內消費者的習慣和認同，如果再出現(xiàn)大面積拆遷和小區(qū)的興建入住，則對市場的經營穩(wěn)定必然產生影響。如果一塊土地被規(guī)劃為其他用途，后又改建為市場，這就是違規(guī)用地，這樣的市場即便是建立起來了也很難長期留存。“高差”不僅有“上高差”，也存在著“下高差”，即半地下或地下室。市場功能的完善就是商廈檔次的提高，從外立面的造型、材質到室內裝修檔次和設施完善，檔次的提升就意味著購物環(huán)境的提升，意味著租金的提升。如直線通道的黃金點。以服裝為例，20世紀90年代初多為柜臺式，約3~4m2，一般是在臨街的鐵皮房或在一個房間內劃分成好幾個柜臺和墻面；隨后發(fā)展為5~6m2，這個隔斷模式已延續(xù)了10年。為了使布局標識明確，在視覺上可做空間功能分區(qū)。如低于40%則是因為建筑設計中存在著問題或建筑規(guī)劃的不合理，如高于70%則是因為使用中通道太窄和公共服務區(qū)域太小、或是建筑規(guī)劃中有不合理之處，因而并非使用率越高或越低就越好。早期烏魯木齊市小西門附近的新貿、紅山市場及新新華市場的格局就像迷宮一樣，結果均因違背人流動線的布局而導致倒閉。在一個大規(guī)模、足夠量的市場群中，規(guī)模到達一定程度后，就不再以規(guī)模為標準進行合并了，而改走細分路線，或是走行業(yè)模式的改變路線，如1997，1998年烏魯木齊市食品市場壟斷在月明樓食品批發(fā)市場，而后由超市取代，規(guī)模效應就由行業(yè)進程性所取代。短期一味講究規(guī)模，放大量過大，造成消化速度和需求量的不足，形成了資金的浪費；另一個方面由于市場的空置量加大了，客觀上也影響了租金的整體水平。在組合群或集合群中，如果人們的思維定勢是服裝、鞋、電器等等，如石家莊的新華市場群、成都荷花池市場群，那么在做細分時就要注意相鄰性和盲點，尤其在大市場群中就越容易出現(xiàn)“盲點”，而在“盲點”中切不可貪便宜。如在一片住宅區(qū)中，甲樓與乙樓相隔50m，甲樓售1萬元/m2，乙樓（同質）則不會售5000元/m2。思維定勢形成的原因有歷史的積累，如北京的西單、王府井，南京的夫子廟等；也有廣告作用催化出來的，如北京女人街等；還有其他原因造成的，如新疆的華凌市場最初在空地上建造，依靠公共汽車總站乘客龐大的中轉換車作用，另外依靠吸引人氣的“花鳥魚市”匯集人流；再如北京馬甸郵幣卡市場中以熱炒票種交易中心來吸引人流。就是硬件條件好、環(huán)境好、管理好及產品有售后服務，如北京的居然之家、天雅大廈、雅秀市場等，都是市場中的佼佼者。（二）市場業(yè)態(tài)進程性在市場業(yè)態(tài)進程中，分上升趨勢和下降趨勢。生活水平越高，人們對購物的便捷性、商品的售后服務以及購物環(huán)境的要求就越高。例如服裝市場是各個城市很早就存在的市場，最初是低端的大棚式、或占道經營的臨街式，后來則發(fā)展為集貿大廈服裝市場。如果在這些有國美、蘇寧等控制的大中城市開家電城，就很難成功。隨著經濟的發(fā)展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業(yè)形態(tài)，市場模式就會讓位于下一個高級層次的商業(yè)模式。在人均收入低的國家，市場的環(huán)境差，但產品價格便宜，適合低層次的消費者。這里所說的市場是指商業(yè)房地產領域中，以收取租金模式?？v觀國際，在歐美等發(fā)達國家，目前這種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導致了大部分大商場生意蕭條。市場是經濟發(fā)展到一定階段的產物，隨著大環(huán)境的發(fā)展，它本身也在不斷地變化。因此 如果再擴建音像市場，則與國家要求的發(fā)展趨勢不符，也就很難開下去了。此外，如北京雅秀市場、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場、馬甸郵幣卡市場等這類資源結構單一、無法復制或消費群體單一的市場等，以及進入門檻具有特殊性的市場（如古董業(yè)），則一般不會出現(xiàn)上述進程情況。這是由于這些城市房屋價值高，人們收入也高，所要求物品的檔次也相應地提高，所以很多人會選擇到建材超市消費。一般都撤棚進市，有2層樓、3層樓，環(huán)境仍然較差，但不會因天氣因素的影響而無法經營。在消費者的心目中，對地段的感知都是長期的潛移默化而形成的。這一點是做地塊商業(yè)分析的基礎。今天可能是盲點，但隨著時間的推移和變化，以后也許就不是。在擴張到一定程度的情況下，其效益反而會減弱，即所謂的“物極必反”，例如北京木樨園某商城，其擁有46萬m2的建筑面積，1500m長的面寬，但因規(guī)模太大，消費者易形成疲勞和麻木從而變得不愿逛，進而造商業(yè)房地產投資分析21成邊際效應的降低。在規(guī)模達到足夠大的情況下，便產生了壟斷市場。第二章 商業(yè)房地產投資十三參數(shù)分析五、布局性在市場完善的硬件設施中，布局尤為重要，一個暢通的設計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設計，卻適得其反。商業(yè)中也是如此，不流暢的布局會形成很多死角，使用率低，則對后期的經營銷售也會造成極大的影響。在普通的設計中一般采用棋盤式，交叉處直行，以方便組織與引導人流。最好在時間段上有所區(qū)分，不要人貨混雜，一來不安全，二來消防不能保障，三則購物環(huán)境也差。◆標識性強，即在市場中有明顯標識易于記憶的商鋪。功能性，主要指商業(yè)物業(yè)本身的功能配置，從有電扶梯（滾梯）到衛(wèi)生間的高品質、消防系統(tǒng)的完善，不同市場發(fā)展階段對功能的要求也不斷提高。檔次是硬件水平提高的一個外在表現(xiàn)。（一）物業(yè)產權的穩(wěn)定性很多市場的土地來源是政府劃撥，或土地改項成商業(yè)用地，其手續(xù)很多不合法，市場的建筑多是臨建或是非法建筑、違規(guī)建筑；另一種就是許多土地已被凍結或被規(guī)劃待拆遷。第二章 商業(yè)房地產投資十三參數(shù)分析（四）商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性表現(xiàn)在商戶穩(wěn)定性、進貨商戶及消費者都認同的穩(wěn)定性、市場管理層的穩(wěn)定性幾個方面。人氣包括商戶人氣和消費者人氣兩個方面。車流在某類市場領域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場，由于批發(fā)主要是依靠車流來完成運輸，所以停車的方便、車輛進出方便及位置都是衡量的標準。商業(yè)價值的最終實現(xiàn)要依靠消費人流，人流則以其交通狀況來保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的影響?？陀^而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶也會因為利益的驅使而發(fā)生改變。另一方面，從硬件上講，如果一方的條件好，價格低，那么它就極具競爭性。從效益上講，在規(guī)模上形成的壟斷沒有地段上形成的壟斷利潤大。競爭性產生契機，但在一個壟斷化市場或穩(wěn)定性市場群中，也會出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。因此可以說，任何一個商業(yè)地產項目投資都具有競爭性。兼容性強并不代表利潤高，每個業(yè)態(tài)中只存在一個最恰當?shù)暮线m項目的業(yè)態(tài)。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網的設立等一系列因素?！　?單位零售房地產面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計商圈內的商品零售總額和零售房產總面積；然后對商品進行分類，統(tǒng)計不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產總面積進行比較，就可以發(fā)現(xiàn)某類商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而判斷市場是否處于飽和的狀態(tài)。◆根據(jù)商圈外的具體情況進行研究，并對上述開發(fā)潛力作進一步修正。而在預期較低的情況下則是乘以3，而實際的轉讓費若低于差額乘以3得出的費用，則為價值低估。由于需要攤位商戶多，而市場規(guī)模有限，則轉讓費就高。這一點與綜合性區(qū)域消費類市場有所不同。在二、三級城市里，很多都是次級商圈，則