【正文】 開發(fā)辦工程處同意招標 ┃ 填招標申請書并到市招標辦登記 ┃ 招標辦看現(xiàn)場 ┃ 編制標底 ┃ 招標辦審查標底 ┃ 開標會 ┃ 定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 ┃ 招標辦蓋章同意 ┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實任務 資金來源，任務 處登記 來源及一切手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 ┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線 通知區(qū)園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進 水業(yè)務 公司報 爐房) 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 環(huán)保 到規(guī)劃科定委托施工 交綠化費 市政辦 委托線 委托線 局同 線路方案配電室土 綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計、 路設(shè)計 意鍋 設(shè)計 建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現(xiàn)場 收 收 驗收 驗收 規(guī)劃 施工設(shè)備安裝 到市政 位置 業(yè)務科檢驗 及驗收 監(jiān)理所 委托 同意接氣送電 下水報 設(shè)計 憑通氣單到 裝 到勞 管網(wǎng)所辦固 規(guī)劃設(shè) 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計 環(huán)保 手續(xù)及通氣 竣工驗 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù) 收 竣工 憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛ 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證 項目的二次開發(fā)3項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種?！　”倦A段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備?！　?．文檔總結(jié)?！　?．物業(yè)公司對項目進行接管驗收?！　?． 項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。　　3． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）?！　?． 通過公司決策層批準進入下一階段?！　《?規(guī)劃階段　　1． 確定項目總負責人（重點項目）?！　∫?、 概念階段　　1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。 實施階段是按計劃啟動實施項目工作。 　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導的。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應量從以上幾點的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值總的商業(yè)消費量247。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標。 五、宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)使用方法。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達萬人，此與城市經(jīng)濟發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟發(fā)展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。每百戶汽車擁有量是在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的發(fā)展，如北京2004年，汽車達200多萬量，百戶擁有量為18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以及沿4環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大?！　　　　　　　　　　　　?；，%；從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。在區(qū)居住半年以上的常住人口共有167萬人。消費需求穩(wěn)步增長。三、 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800