【正文】 竣工驗 局審查消音除塵設備 手續(xù) 收 竣工 憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛ 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權證 項目的二次開發(fā)3項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。管理費及雜費。 答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？工業(yè)用途免予補交?！　」嫫谙迣脻M，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的5070％左右。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸。 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。土地增值稅。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的?！　?．項目清算?！　?． 確定項目組主要成員。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經(jīng)營三個階段。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。道路規(guī)劃中如單行線的設立和道路中設置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。四、未來規(guī)劃發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎上。通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進行了大肆報道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結構產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機能中，體現(xiàn)著極強城市個性。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國各省人口面積一覽表（1）名稱簡稱政府所在地面積（萬平方公里）1996年底人口（萬人）北京市京北京1259天津市津天津948河北省翼石家莊6484山西省晉太原3109內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特1102232遼寧省遼沈陽4116吉林省吉長春2610黑龍江省黑哈爾濱3728上海市滬上海1419江蘇省蘇南京7110浙江省浙杭州4343安徽省皖合肥6070福建省閩福州3261通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。謹以此書獻給所有關心此書的朋友們。二、地緣與人口關系三、人口與經(jīng)濟關系四、未來發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)使用方法。市場是動態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認識，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。別墅等項目應適當限制。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個國家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠大于其它省級城市。 GDP（Gross　Domestic　Product），就一個國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為4個級別城市：一級城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。北京市的發(fā)展重點是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機市場以及水貨、翻版機市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小?！　?． 請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書?！　?． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡、商業(yè)等進場。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設置拓展、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設立項目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。若銷售率未達30%——60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無法利用，因為它是按照工程進度撥款，一旦銷售不理想，金融機構大多會凍結建筑施工融資，暫停核撥。 答：土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。 答：協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術項目用地）；（二）市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。1什么是土地的掛牌交易？其他機構包括中介機構不得進行上述交易。 土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。1有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。1哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式？另外，加油站、加氣站用地為二十年。土地用途包括哪些種類？土地成本?！　‘斎唬蠖鄶?shù)地產(chǎn)商是對項目群進行管理?！　?． 通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷?！　〗Y束階段是項目結束的有關工作。面積=單位面積的商業(yè)消費量。例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。每個地區(qū)級商業(yè)中心一般只能安排1——2個營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設施。總支出金額　　它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體參考時，可相應下降一個檔，如某區(qū)域所報恩格爾系數(shù)為36%，則按國際糧農(nóng)標準衡量，此處則為小康，相應下一個檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合使用，在中國的標準衡量，如果以人均收入過6萬元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過3000美元/為中康，2000美元 ——3000元為小康水平，1000美元以下為溫飽，則相應的恩格爾系數(shù)就可知，3000美元——4000美元，3040%。%。從作為劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均GDP分為幾個階段：300—400美元以下是貧困階段；400—500美元是擺脫貧困的階段；800—1000美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段；3000—6000美元是比較富裕階段，我國稱全面小康階段。 三、人口與經(jīng)濟關系一、GDP概述及劃分標準在三級城市中，如地級市中，如山西的運城因地緣關系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。不利的如1998年金融危機事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影響。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。如銀根緊縮、調(diào)息等。 國家、各省市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。GDP總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟規(guī)模。人均GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標。%。食物支出金額　　恩格爾系數(shù)＝───────《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。　　概念階段的主要任務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行?！　∪?、 實施階段　　1． 建立項目組織?！　?．解散項目組。在預售公開時預計為60%——70%，剩余的成數(shù)則假設于竣工交房時再全部售出。有關各階段資金回收投入百分比的分配，見表8——5。對合作建房有哪些規(guī)定？工業(yè)用途免予補交。　　報價以報價單