【正文】 委托線 局同 線路方案配電室土 綠化施工 事處養(yǎng) 路設計、 路設計 意鍋 設計 建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現(xiàn)場 收 收 驗收 驗收 規(guī)劃 施工設備安裝 到市政 位置 業(yè)務科檢驗 及驗收 監(jiān)理所 委托 同意接氣送電 下水報 設計 憑通氣單到 裝 到勞 管網(wǎng)所辦固 規(guī)劃設 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計 環(huán)保 手續(xù)及通氣 竣工驗 局審查消音除塵設備 手續(xù) 收 竣工 憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛ 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權證 項目的二次開發(fā)3項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種。這就要求分管項目的總負責人有高超的管理項目群的能力?！　”倦A段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。　　8．解散項目組。　　6．文檔總結?！　?．項目清算。　　2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收?！　”倦A段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關系、協(xié)調(diào)各部門之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質(zhì)量成本進度、項目的銷售等。　　7． 項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）?！　?． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）?！　?． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）?！　∪?、 實施階段　　1． 建立項目組織。　　6． 通過公司決策層批準進入下一階段?！　?． 確定項目組主要成員。　　二、 規(guī)劃階段　　1． 確定項目總負責人（重點項目）?！　?． 通過公司決策層批準進入下一階段?！　∫弧?概念階段　　1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書?！　‘斎唬椖康母鱾€階段沒有嚴格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。 實施階段是按計劃啟動實施項目工作。　　概念階段的主要任務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。 　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導的。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經(jīng)營三個階段。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。尤其是具有“盆地效應”的城市其特別明顯城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運行特征及特殊性的驗證值。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應量從以上幾點的關系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值總的商業(yè)消費量247。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。 五、宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)使用方法。導致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常常可見未來規(guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達萬人，此與城市經(jīng)濟發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟發(fā)展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。道路規(guī)劃中如單行線的設立和道路中設置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門——大柵欄三個商業(yè)中心），商務中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務中心區(qū)、中關村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設施，原則上只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。四、未來規(guī)劃發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎上。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。 區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特性。每百戶汽車擁有量是在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結構有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的發(fā)展，如北京2004年，汽車達200多萬量，百戶擁有量為18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以及沿4環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。2000——3000美元，是恩格爾系數(shù)應為40——50%?！　　　　　　　∈澄镏С鼋痤~　　恩格爾系數(shù)＝───────　　　　　%；，%；從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。在區(qū)居住半年以上的常住人口共有167萬人。消費結構逐步升級“穿、用”消費增長快，%、%。消費需求穩(wěn)步增長。%。三、 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進行了大肆報道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結構產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800——1000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng)濟發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。 　 區(qū)域城市GDP收入表： 2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名　　 （香港澳門臺灣除外）　名次名稱GDP總量（RMB）　比上年增長1廣東16040億元%2山東%3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元%5河北%6河南%7上海%8遼寧%9四川6556億元%10湖北6320億元%11福建6053億元%12湖南%13黑龍江5303億元%14安徽%15北京%16江西3500億元%17