【正文】 土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。投資者往往以樓面價來計算投資效益。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的5070％左右。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。1什么是地價與土地出讓金？如何了解地價是否交清？ 答：下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易?！　∩暾埲藪炫平灰姿娴淖畹徒灰變r由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。　　報價以報價單為準(zhǔn)?！　」嫫谙迣脻M，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。（三）原安居房進(jìn)入市場補交地價的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工業(yè)用途免予補交。工業(yè)用途免予補交。 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進(jìn)入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。1對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 什么是行政劃撥用地？違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。“自有資金”就是為竣工交房前的銷售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減去所有成本及費用后不足的額度；也等于是發(fā)展商針對某一預(yù)售個案，在土地買入后至完工前所應(yīng)籌措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計付諸東流。有關(guān)各階段資金回收投入百分比的分配，見表8——5。管理費及雜費。土地增值稅。銷售費用。營建成本。一般而言，為營建成本的45%——60%，但撥款則要視銷售情況而定。這項成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就取得，額度多為土地買入成本50%——70%之間。通常其定金、簽約金、開工款合計占12%——15%，客戶銀行貸款60%——70%，剩余的15%——28%為工程期款，有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗收這一段期間收款。在預(yù)售公開時預(yù)計為60%——70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。 出市政會議紀(jì)要 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 ┃ ┃ ┃ 制作資料 到計委申請，列入計劃（建委會簽） 到稅務(wù)局取稅單 ┃ ┃ ┃ 報價小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計劃、稅單到區(qū)計、 許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡， ┃ 登記并取得許可證 建委、物價局下文批價 ┃ 銷售 ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛ 到市政部門蓋章證明市政條件落實 ┃ 四源費繳納 ┃ 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) ┃ 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) ┃ 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 ┃ 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 ┃ 編制標(biāo)底 ┃ 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 ┃ 開標(biāo)會 ┃ 定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書 ┃ 招標(biāo)辦蓋章同意 ┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記 來源及一切手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 ┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線 通知區(qū)園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報 爐房) 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 環(huán)保 到規(guī)劃科定委托施工 交綠化費 市政辦 委托線