【正文】 。土地價格仍舊會在政府主導下上漲從土地市場的供應情況來講，較大的幅度增長，主要是由于大開發(fā)商全力以赴購入土地的行為導致，另一方面也是居住用地供應量有明顯萎縮導致。價格上漲圍繞土地成本和建筑成本宏觀經濟指標顯示，天津房地產市場的成長動力并未減退，而且有所增長，天津市房地產投資額雖然受到宏觀調控的影響，增幅有所放緩，未來開發(fā)商對自己項目的價格政策明顯圍繞土地成本和建筑成本的上漲而上漲。第二章 天津市房地產市場發(fā)展預測一、供應趨勢l 由于中心城區(qū)土地資源有限，且該區(qū)域內產品主要以商業(yè)及高密度住宅為主，所以未來中心區(qū)域供應量極少，產品將以商業(yè)或寫字樓為主；l 西北版塊（北辰區(qū)及紅橋區(qū)）主要以舊城改造為主，由于地鐵對該區(qū)域先行修繕投入使用，所以將吸引原有區(qū)域居民及少部分其他區(qū)域中端人群；l 南開區(qū)奧運版塊由于地處海河上游，由于受奧運利好刺激及高等學府區(qū)做為基礎，區(qū)域內未來仍將會受到青睞；l 梅江版塊位于城市南部，區(qū)域內項目主要以水景產品為主，由于土地資源潰乏，未來區(qū)域的發(fā)展趨勢將向東南方向及外環(huán)南部發(fā)展；l 海河版塊位于天津市區(qū)東南方向，雖然較天津市區(qū)稍遠，但憑借天津未來經濟發(fā)展趨勢帶動，將是最具潛力的發(fā)展區(qū)域；l 濱海版塊（塘沽）由于受到宏觀經濟發(fā)展帶動，市場發(fā)展已經具有一定規(guī)模，而且去化率及速度相當快，區(qū)域內未來仍將會有大批項目入市；l 由于92年萬科就已經進入天津市場，其先進產品規(guī)劃設計技術已經被市場大多開發(fā)商所模仿，所以產品質量在天津市場已經具備相當高的水準，預計未來產品開發(fā)能力不強的開發(fā)商將被市場所淘汰；l 由于商務氛圍逐漸形成，小戶型、地段佳、總價低的項目將會漸漸涌現(xiàn)；二、需求偏好l 水景對于天津市消費者來說至關重要；l 道路交通問題已經逐步顯現(xiàn)，未來交通方便的區(qū)域產品將受到追捧；l 地鐵的修建將影響需求取向；l 奧運版塊及海河版塊將是未來需求熱點；l 投資型的小戶型產品將會在南開學府區(qū)域及和平商務區(qū)域受到較大的市場需求；l 天津市人均收入增長幅度較大，城市居民支付能力強大。七、海河板塊：依托兩岸經濟迅速崛起中部板塊由于多年的開發(fā)建設基本已經趨于半飽和狀態(tài)，目前，本市正以海河為軸線主力發(fā)展海河兩岸沿線的經濟。由于后期土地問題等原因，短期內區(qū)位內開發(fā)勢頭會相對放緩。奧園已相對先進的開發(fā)理念率先搶占這一區(qū)域，后期多個開發(fā)企業(yè)的競爭項目相繼亮相，區(qū)域熱度驟升，吸引了大量的城市改善型需求。六、西北板塊：軌道交通的受益者（平民版塊）以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術城為代表。本區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠期形勢看好。在衛(wèi)國道整體區(qū)域形成的同時，我們也清楚地看到該板塊各項目的同質傾向，究其原因，還是該板塊需求特點所致，除鳳溪項目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產品外，其余各項目都是為滿足自住的需求，其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區(qū)，最早完全是為滿足自住需求的典型項目。麗苑居住區(qū)規(guī)模較大，但本區(qū)域開發(fā)項目較少，沒有形成相互競爭、共同建設的形式。隨著2008年奧運場館配套設施建設的加緊進行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績，顯示出巨大的上升空間。相對于南部板塊，自然資源相對遜色，物業(yè)價格及發(fā)展速度均有所局限?？梢钥闯?，梅江居住區(qū)的市場地位目前尚無其他區(qū)域可以比肩，對本市高端購買人群而言，梅江仍是首選的居住區(qū)域。以目前已呈現(xiàn)并入住的項目為例：萬科水晶城，目前入住率達到80%以上，而起步區(qū)內的以藍水假期為代表的項目入住率更高。區(qū)域城市配套設施建設不足，短期內很難滿足業(yè)主的生活需要。梅江區(qū)域的整體開發(fā)中，政府行為是最大特點。二、南部板塊：形成中的天津富人區(qū)（梅江版塊）包括已經成形的梅江居住區(qū)，及建設開發(fā)中的大梅江區(qū)域。同時，天津濱海新區(qū)未來的發(fā)展前景為眾多投資者看好，也是濱海樓市一升再升的最大支撐?？赡艽嬖谂菽?，但反觀上海浦東新區(qū)的房價變化，每年比上一年度增加30%。國家“十一五”規(guī)劃將濱海新區(qū)列入重點發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)面臨著再次騰飛的重要機遇。該規(guī)定的出臺，表面上看是一個強調行政手續(xù)簡化的通知，實際上是中央以明文重申其征收個人所得稅的態(tài)度，一方面無疑是中央對近期可能出現(xiàn)的熱錢流入中國樓市高端市場的反應，另一方面是對某些區(qū)域房價的抬頭，表明中央采取持續(xù)調控的態(tài)度。尚未上報一體化管理實施方案的地區(qū)，要抓緊制定、完善實施方案。 通知中明確：各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務，認真落實《通知》精神（對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收）。從政策細則來看，天津市地方稅務局出臺的政策還是延續(xù)了6月以來關于普通住宅和非普通住宅的區(qū)別對待政策，對短期的投資性需求進行限制，而且通過對開發(fā)商的預征，來調整市場上的產品供應結構。另外，對按照天津市統(tǒng)一標準建造出售社會保障住房、低保解困房和經濟適用房并能提供證明的，免征土地增值稅。對轉讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。銷售普通住宅的預征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征率為 1%。天津地方稅務局關于征收土地增值稅從 2005年 10月 1日起，天津市對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收土地增值稅。所以，購房需求并不會因為固定利率的出現(xiàn)而改變多少。而且其發(fā)放固定利率可能采用許多方式規(guī)避其自身的風險，這些風險可能就會轉移到購房者身上。但是，固定利率主要是銀行改善房貸業(yè)務的一種手段，對房地產行業(yè)本身的影響不大。由此可見，此時若銀行發(fā)放固定利率，對購房者來說對其規(guī)避加息風險有一定利好。反之，如果利率下調，購房者則要多出錢。假設以后利率沒有任何變化，粗略地以20年為計算，則要多交1萬多元。以今年的加息為例，今年3月，%%。目前該類金融產品在央行加息之后，變得引人矚目，銷售形勢看好?？偛吭O在天津，是首家全國性專業(yè)住房儲蓄銀行。雖然預售制度是需要立法來改革，而且相關執(zhí)行管理的單位是建設部，但是不能排除央行通過對各商業(yè)銀行出臺條令的形式，以貸款限額來限制開發(fā)商的預售行為，這種情況尤其對于高價位的商品房影響較大，這樣，開發(fā)商依靠定金和預售回款的方式將注定受到影響。引起業(yè)內震動的取消預售制度的建議，雖然該制度不是央行的管轄范圍，而且建設部副部長劉志峰也隨即在公開場合指出這一點的不可行性。今年10月30日前，各地要將一體化管理實施方案和牽頭單位及負責人名單上報總局(地方稅務司、農業(yè)稅征收管理局)。2005－8－23貫徹執(zhí)行《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》的通知天津地稅局10月1日起天津開征土地增值稅，非普通住宅未住滿五年轉讓，將征稅2005－8－31《天津市歷史風貌建筑保護騰遷管理辦法》天津市房地管理局規(guī)范歷史風貌建筑保護騰遷行為，維護騰遷當事人的合法權益，保證騰遷工作順利進行2005－9－2《市政府批轉市規(guī)劃和國土資源局擬定的天津市土地利用年度計劃管理暫行辦法的通知》天津市人民政府加強政府管理土地的力度和權限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設用地總量，引導集約用地，切實保護耕地，保證天津市經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。2005－7《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》建設部進一步明確了廉租房申請的核準條件，為低收入家庭的住房問題的解決提供新途徑。第五節(jié) 影響天津市房地產市場政策 7月以來，全國乃至地方的房地產政策出臺不多，但是相比上半年波瀾壯闊的宏觀調控，天津市政府出臺了更多規(guī)范行業(yè)管理的細化條例和金融政策。天津的房價與收入比計算項目明細人均可支配收入家庭平均人口數(shù)戶均收入城鎮(zhèn)人均面積戶均面積商品房平均價格平均總房價房價收入比2004114673543340383019622005126393842225764132314032（注： 合理的房價與收入比應該在3：1—6：1區(qū)間?！　?005年各月商品房成交均價同比變動情況來看，僅有部分月份成交均價漲幅在20%以下，其他各月均維持20%30%的上升勢頭。進入第四季度市場開始緩和，一些高檔盤的陸續(xù)上市也拉升了市場成交均價。隨著國內出臺了一系列打壓房地產泡沫和非理性投資的政策，對實際的市場需求也產生連帶及直接的影響。這反映出市場一個可喜的變化，即市場少了不確定因素帶來的消費波動，在多方合力下進入相對平穩(wěn)的發(fā)展周期。第二節(jié) 天津市房地產市場供應天津市歷年房地產開發(fā)總量時間項目面積1996新開工面積施工面積竣工面積1997新開工面積施工面積竣工面積1998新開工面積施工面積竣工面積1999新開工面積施工面積竣工面積2000新開工面積施工面積竣工面積2001新開工面積施工面積竣工面積2002新開工面積825．30施工面積竣工面積2003新開工面積施工面積竣工面積2004新開工面積施工面積竣工面積2005新開工面積施工面積竣工面積2006（預計）新開工面積施工面積竣工面積第三節(jié) 天津市房地產市場需求一、天津市歷年商品房銷售總量2005年全市商品房現(xiàn)房銷售面積980萬平方米，%，%。從萬科的拿地價格來看，其樓面價為2548元/平方米，要比上期報告中位于其南端的密云路黃河道地塊的樓面價1783元/平方米高出750元/平方米。2005年6月以來天津市部分土地出讓概況時間地塊占地面積（m2）容積率土地使用權獲得單位總地價（￥）6/2津保（掛）200539津漢公路南側、京津塘高速