天津房地產(chǎn)市場調(diào)研報告與未來預(yù)測(參考版)
2024-08-14 11:34本頁面
【正文】 36 / 36。從長遠(yuǎn)來看，在政策引導(dǎo)下，市場小戶型供應(yīng)將成為主流，住宅超前消費的現(xiàn)象將逐步得到控制，對土地其他珍貴資源的節(jié)約使用將愈發(fā)成為社會共識；消費者的居住觀念將更為理性，改善居住品質(zhì)的需求將從過去的主要追求更大面積，轉(zhuǎn)向主要追求住宅性價比和全面居住體驗的提升?！ ≈性J(rèn)為，今后一段時間，天津樓市仍然需要通過自身調(diào)整以適應(yīng)“”對樓市的全方位影響。具體各區(qū)而言，五縣成交量環(huán)比上升22%，而濱海及新四區(qū)略有下降。據(jù)統(tǒng)計?！ 〗伎h樓市巋然不動 上周在濱海新區(qū)的強(qiáng)勢帶動下，郊縣成交量大漲30%。在6月1日，市區(qū)成交量又恢復(fù)至正常水平。本周市區(qū)成交量走低的主要原因是由于新增供應(yīng)量不足，且前段時間成交勢頭較猛。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 市區(qū)樓市再度探底 從上圖中可知，本周除河西區(qū)成交量增長兩成外，其它5區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降?？傮w來看，房價高企的中心城區(qū)成交量出現(xiàn)較大幅度下滑，而郊縣樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，顯示市區(qū)樓市觀望氣氛較濃，且新增供應(yīng)仍然鮮有亮點，導(dǎo)致近期市區(qū)商品住宅成交量不斷下挫。根據(jù)建設(shè)部實施細(xì)則，地方政府也將出臺相關(guān)規(guī)劃措施，從而確?！皣鶙l”得到貫徹實行。中原認(rèn)為，此番建設(shè)部官員的表態(tài)，顯示主管部門試圖為新政賦予更大的靈活性及適用性，以獲取地方政府的支持，避免“一刀切”的弊端。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，則意味此前“十五條”政策中規(guī)定的“套型建筑面積90平方米以下住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”有較大松動?！ 〗ㄔO(shè)部出臺“十五條”新解 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，“套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)”；“套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型”；“套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和”；“標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積”。這也是連續(xù)4周濱海樓市成交量占據(jù)郊縣樓市的一半強(qiáng)，此前濱海與新四區(qū)在郊縣“領(lǐng)頭羊”之爭中各有勝負(fù)。具體各區(qū)而言，濱海新區(qū)及五縣均有較大幅度下挫。據(jù)統(tǒng)計?！ 〗伎h樓市小幅下挫 上周雖然有新政頒布在前，但郊縣樓市成交量仍然保持在11萬平方米的較高水平上。據(jù)中原了解，近期天津商品房新增供應(yīng)量并無顯著增加，本周成交量基本反映天津房市正常水平。據(jù)統(tǒng)計，%；成交均價為6636元/平方米。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 市區(qū)樓市觸底反彈 ，創(chuàng)下自今年3月份以來的新低。雖然市場觀望氣氛會影響部分樓盤成交，但總體來看，天津樓市在應(yīng)對政策沖擊方面仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬平米以上。應(yīng)該看到，樓市新政本意不在于打壓房地產(chǎn)行業(yè)，并且主要通過市場化解決城市居民住房問題的發(fā)展思路不會改變，因此，房地產(chǎn)作為關(guān)系國計民生重要支柱行業(yè)，還將積極應(yīng)對環(huán)境變化，在自身的規(guī)范發(fā)展中贏得成長空間?！ ≈性J(rèn)為，“十五條”的核心內(nèi)容是“套型建筑面積90平方米以下住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即便這一條能夠認(rèn)真落實，也至少在一年以后才能對供應(yīng)市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。從長遠(yuǎn)來看，天津樓市的剛性需求仍然非?？捎^，并且房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度也日益提高。在“十五條”相關(guān)細(xì)則出臺之前，市場仍然存在觀望心理?！ ∥磥硎袌鲱A(yù)測 新政頒布以來，國內(nèi)一些城市出現(xiàn)成交量大幅下挫現(xiàn)象。相對而言，單條地鐵線的開通對天津樓市影響較為有限。特別是五縣樓市顯示出巨大的成長空間，促使郊縣樓市的熱點區(qū)域出現(xiàn)三大板塊輪流坐莊的現(xiàn)象。具體各區(qū)而言，%%。據(jù)統(tǒng)計，%。本周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，五縣樓市挺身而出，武清、薊縣、寧河均走出翻番行情。近期市區(qū)樓市成交量在窄幅內(nèi)波動，顯示市區(qū)樓市在消化新政影響方面尚需要更多的時間。而南開、河北、紅橋及和平區(qū)，成交量均有所上揚。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 市區(qū)樓市窄幅調(diào)整 上周在南開、河西、河?xùn)|三區(qū)的帶動下，市內(nèi)成交量觸底回升。雖然市場觀望氣氛會影響部分樓盤成交，但總體來看，天津樓市在應(yīng)對政策沖擊方面仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬平米以上。對于天津居民來說，今后購房可以更多關(guān)注價格更便宜，選擇余地更多的郊縣區(qū)域。最近一段時間天津推出的大型住宅土地主要集中在郊縣，房地產(chǎn)投資重心也在向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。但近期遠(yuǎn)郊區(qū)縣的不俗表現(xiàn)顯示當(dāng)?shù)貥鞘械木薮笤鲩L潛力。如此一來，本周新四區(qū)、濱海新區(qū)及其它區(qū)縣的成交量之比為31：25：44，包括武清、寧河、寶坻、薊縣、靜海在內(nèi)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交比重首次超過其它板塊。 郊縣樓市高位企穩(wěn) 上周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，武清、薊縣、寧河均走出翻番行情，從而帶動當(dāng)周郊縣商品住宅量再次突破11萬平方米?，F(xiàn)場，南開區(qū)的TOWN中堂等項目已經(jīng)進(jìn)入緊鑼密的前期推廣中，這些新盤也將為市區(qū)樓市帶來新氣象?！ ?jù)中原了解，近期和平區(qū)的同方今年一直表現(xiàn)優(yōu)異的南開區(qū)，本周也未能止住頹勢。據(jù)統(tǒng)計，環(huán)比下降25%。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周()天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計 市區(qū)樓市首度破五 上周天津市區(qū)樓市各有漲跌。中原認(rèn)為，雖然近期市區(qū)仍有若干項目醞釀開盤，但面向主流家庭的普通住宅供應(yīng)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，市區(qū)樓市疲軟行情還會繼續(xù)一段時間。本周似乎受天氣炎熱和世界杯賽事影響，市區(qū)樓市不僅新盤寥寥，而且成交不佳。由于新政本意不在于打壓房地產(chǎn)行業(yè)，同時未來改善型購房需求方興未艾，預(yù)計經(jīng)過短期調(diào)整后，天津房地產(chǎn)市場還將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。短期來看，天津以自主為主的需求結(jié)構(gòu)不會改變。在總體住房建設(shè)規(guī)劃編制完成后，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域戶型面積及所占比重的控制要求進(jìn)行規(guī)劃審批?！ ∥磥硎袌鲱A(yù)測 今年第2季度，有關(guān)部門陸續(xù)出臺“國六條”及“十五條”政
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