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商業(yè)房地產(chǎn)市場投資實(shí)用書-展示頁

2024-08-18 10:41本頁面
  

【正文】 廣西%18山西3042.4億元14.1%19云南2959.48億元11.5%20吉林%21天津%22陜西%23內(nèi)蒙古2700億元20%24重慶2650億元12%25新疆2203億元%26貴州%27甘肅1540億元11%28湖南%29青海%30寧夏11%31西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次城市名稱GDP總量(億元)人口人均GDP排名1上海134242廣州74233北京1356144深圳50215蘇州60156天津1004157重慶3010348杭州658109無錫509710成都10082411青島7651612寧波550913武漢7811914大連5581115沈陽7121816南京5731217哈爾濱95529GDP作為動(dòng)態(tài)的參考值,在GDP中由于官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中存在無效成本,部分會(huì)出現(xiàn)失真,具體核實(shí)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?duì)出租車行業(yè),普通工人,迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查,即可知道。另外我國提出的基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化主要評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的第一項(xiàng)為人均GDP9000美元。2000年,人均GDP1980美元為低收入組,4600美元為下中等收入組,9120美元為上中等收入組,27770美元為高收入組。人均GDP,衡量的是一個(gè)國家的生活水平和富裕程度,同時(shí)也是劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。主要表現(xiàn)為:經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡;是經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要測(cè)度指標(biāo)和橫向、縱向比較的重要參照指標(biāo)。GDP增長率,衡量的是經(jīng)濟(jì)增長速度。GDP指標(biāo)為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟(jì)提供了廣泛的用途。GDP總量,衡量的是一個(gè)國家(或地區(qū))的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。這三個(gè)指標(biāo)分別具有不同的作用。表示居民在一特定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價(jià)值總和。人口密度之高,造成其內(nèi)部商業(yè)火爆,而同等面積的區(qū)域放在豐臺(tái)區(qū),則無法望其項(xiàng)背。這就是為什么同樣城市檔次,其租金的支撐力水平相差甚大。海南三亞為旅游城市,新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市,各城市具有不同城市的特征。城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性,在其基本的城市機(jī)能中,體現(xiàn)著極強(qiáng)城市個(gè)性。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元/m2/天,烏市為5元/m2天,這就是輻射人口造成的差別。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū),縱觀而言,無非3000萬人,其人口輻射基數(shù)差幾倍,也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn),租金價(jià)格也相差很大。如烏魯木齊市;市區(qū)人口200多萬,新疆全省人口1680萬,其為二級(jí)城市,與甘肅省蘭州市相比而言,蘭州市區(qū)人口200萬,全省人口2500萬,在區(qū)域內(nèi)部都是二級(jí)行政城市,都是具有本省區(qū)域壟斷的城市,但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市,而實(shí)際上烏市的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘭州,其原因除了人均GDP收入高外,另一個(gè)就是輻射力。三級(jí)城市除了和二級(jí)城市一樣考慮輻射力外,另一個(gè)就是隸屬性。如山西省,山西東邊是太行山,北邊是沙地,山脈南邊是高原,西邊是高原,地理上屬于狹長性盆地,而太原市作為山西的行政中心,政治經(jīng)濟(jì)中心,其輻射力就因地緣關(guān)系,恰好影響整個(gè)山西省,所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了,人口3100萬,這就是它的輻射人口量。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。屬于地廣人稀。(由于人口的發(fā)展變化,此表人口數(shù)為參考使用)中國各省人口面積一覽表(1)名稱簡稱政府所在地面積(萬平方公里)1996年底人口(萬人)北京市京北京1259天津市津天津948河北省翼石家莊6484山西省晉太原3109內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特1102232遼寧省遼沈陽4116吉林省吉長春2610黑龍江省黑哈爾濱3728上海市滬上海1419江蘇省蘇南京7110浙江省浙杭州4343安徽省皖合肥6070福建省閩福州3261通過各省市的面積及人口,可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。(3)內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便,其在行政上隸屬呼市管轄,而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。輻射區(qū)域就不包括甘肅,青海。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進(jìn)行區(qū)域的地緣分配,而不是依照行政劃分的。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢(shì)。在宏觀重大事件中,利好的如北京申奧成功,中國加入WTO等,直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展,有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。請(qǐng)中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知)(銀發(fā)[2002)247號(hào))的有關(guān)規(guī)定,切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理,理順委托關(guān)系,對(duì)違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款,對(duì)使用其他房改資金(包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等)委托辦理貸款業(yè)務(wù)的,商業(yè)銀行一律不得承辦。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的,商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前,應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的,首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定;對(duì)購買第二套以上(含第二套)住房的,應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理,重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面,擴(kuò)大住房貸款的受益群體。企業(yè)將貸款挪作他用的,經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金,并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為,各商業(yè)銀行不應(yīng)再對(duì)該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款,各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房。例如2004年銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)貸款的限制,直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇,它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系。 國家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策,如房改政策,開發(fā)區(qū)政策,金融政策,土地政策,人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有關(guān)心此書的朋友們。此書中所舉案例,由于時(shí)間因素,僅代表其某個(gè)階段的,而非永久不變,使用過程中參考使用。商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科,市面上有關(guān)它的書籍很少,一般有的也是社區(qū)底商和國外shopping mall的書,而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài),其運(yùn)行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。經(jīng)過幾千個(gè)市場的洗禮,終于對(duì)市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。”從96年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),屈指已過10年了,經(jīng)歷過太多的波折,為了研究這個(gè)行業(yè)的規(guī)則,在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷,花費(fèi)了半年的時(shí)光,回想起每天走35公里的那段時(shí)光,令人刻骨難忘。望著車外滾滾的車流,耳邊響起一首英文歌,歌詞大意是:“我有一個(gè)夢(mèng),埋藏在心中,從來沒有想放棄過二、地緣與人口關(guān)系三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系四、未來發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。商業(yè)房地產(chǎn)市場投資實(shí)用書目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識(shí)解答二、商業(yè)方面 時(shí)機(jī)性; 進(jìn)程性; 地段性; 規(guī)模性; 布局性; 人氣性; 硬件性; 穩(wěn)定性; 資源性; 競爭與兼容性; 1人口分析;1商圈分析;1人性SWOT分析法13參數(shù)分析法第三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價(jià)方法及換算五、市場各階段風(fēng)格介紹六、圖形設(shè)計(jì)第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀服裝、鞋、百貨類市場食品類市場家居類市場機(jī)電類市場邊貿(mào)市場、旅游購物類市場電子類市場其他各類市場第五章 運(yùn)作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪概念介紹1)各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用2)炒鋪操作程序3)艾略特波浪理論介紹4)波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點(diǎn)控制一、營銷節(jié)點(diǎn)蓄水期開業(yè)期: 養(yǎng)市期經(jīng)營期二、推廣節(jié)點(diǎn)各推廣工具的應(yīng)用(一) 蓄水期(二)開盤期(三)開業(yè)期(四)養(yǎng)市期(五)日常運(yùn)營期各類運(yùn)營模式簡述 常見模式) 遠(yuǎn)洋城模式 萬達(dá)模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計(jì) Shopping mall第七章 使用工具 經(jīng)營管理公約 租賃合同 商業(yè)策劃內(nèi)容消防管理文本各類實(shí)用圖形鑒賞 前言2004年夏天的一個(gè)炎熱早晨,我在北京堵塞得車流中緩緩前進(jìn)。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟(jì)南等一個(gè)個(gè)熟悉的城市在腦海閃過,為了對(duì)各個(gè)區(qū)域市場的運(yùn)行規(guī)律作分析研究,這些城市伴隨著我的步伐,令人多么親切。市場是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展變化的,在研究和探索的過程中,得到了許多朋友的幫助和鼓勵(lì),非常感謝,顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ,北京天雅大廈的趙永杰,以及為我做書稿整理的楊坤等等,在此對(duì)他們的幫助深表感謝,也非常感謝許多信任我的公司,將上億的資金交于我操盤,使我對(duì)其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識(shí),正是在大家的支持下,才得以將此書完成。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手,從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析,對(duì)項(xiàng)目的前期研究、定位到項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)作和節(jié)點(diǎn)把控,提供全程的指導(dǎo),同時(shí)也對(duì)各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運(yùn)作手法進(jìn)行簡單剖析,使讀者對(duì)市場運(yùn)行規(guī)律有個(gè)較全面的認(rèn)識(shí),在此書中,將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)毫無保留的奉獻(xiàn)給讀者,由于篇幅和時(shí)間所限,此書不足之處難免,敬請(qǐng)諒解。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有鞭策過我的人們。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。  有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定,如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》,都是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和管理的文件。如銀根緊縮、調(diào)息等。例如(121號(hào)文件):中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)〔2003〕121號(hào)中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部,各國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行:為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策,防范金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展,現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下: 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(建住房[2002〕217號(hào)),對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。二、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理,在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前,審慎發(fā)放此類貸款。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備(如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等)。對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè),商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān),商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng),詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%,貸
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