【正文】 款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。六、充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率(不得浮動(dòng))執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。八、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。諸如121號(hào)文件這類針對(duì)投資過熱，國家專項(xiàng)整治的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。不利的如1998年金融危機(jī)事件，造成對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的影響。二、 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系；區(qū)域的地緣關(guān)系在市場(chǎng)領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域?yàn)樾陆?，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 人口及面積人口：據(jù)1995年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，漢族人口為109932萬人，％；其余55個(gè)民族共10846萬人，％。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會(huì)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于2級(jí)城市，但在市場(chǎng)領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積110萬平方公里，而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。呼和浩特雖然作為行政上的二級(jí)城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個(gè)范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個(gè)商業(yè)向南輻射，所以對(duì)區(qū)域的商業(yè)理解就從對(duì)地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理?xiàng)l件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。在三級(jí)城市中，如地級(jí)市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級(jí)城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級(jí)市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對(duì)周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個(gè)更大一級(jí)商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域?yàn)樘粕绞懈鲄^(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會(huì)石家莊的區(qū)域，對(duì)區(qū)域的范圍界定，對(duì)界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費(fèi)大都從烏市進(jìn)口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個(gè)國家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級(jí)城市。在蘭州東部市場(chǎng)做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。通過對(duì)市場(chǎng)中的消費(fèi)者或前來進(jìn)貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個(gè)捷徑。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。；，而人口北京1345萬，上海1500萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設(shè)施的需求量要遠(yuǎn)大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類比，人口650萬，其密度是北京的10倍，則相應(yīng)的會(huì)更高。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對(duì)商業(yè)的支撐力完全不同。 三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系一、GDP概述及劃分標(biāo)準(zhǔn) GDP（Gross　Domestic　Product），就一個(gè)國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個(gè)重要指標(biāo)。主要用于反映一個(gè)國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。它是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控目標(biāo)。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實(shí)際購買力平價(jià)），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個(gè)等級(jí)。從作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均GDP分為幾個(gè)階段：300—400美元以下是貧困階段；400—500美元是擺脫貧困的階段；800—1000美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段；3000—6000美元是比較富裕階段，我國稱全面小康階段?？梢?，人均GDP是一個(gè)重要指標(biāo)。其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為4個(gè)級(jí)別城市：一級(jí)城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。在二級(jí)城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級(jí)城市。三級(jí)城市：各地級(jí)市和沿海各縣級(jí)市，人均收入在沿海的縣級(jí)市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級(jí)城市，人均收入在600元/月左右；四級(jí)城市：各類小城市，人均收入在400—500/月標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楣俜降慕y(tǒng)計(jì)比較有出入的，通過對(duì)每個(gè)城市窗口行業(yè)的調(diào)查，其人均收入水平很快可得出一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。GDP值在1000美元以下，各類初級(jí)市場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場(chǎng)退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在3000美元——4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計(jì)年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計(jì)年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。按當(dāng)前匯率（1：）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計(jì)算達(dá)到4331美元，按常住人口計(jì)算達(dá)到3300美元。%。人口全區(qū)人口總量低速增長。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。%；，%。人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個(gè)參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下：　　總支出金額　　它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報(bào)的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體參考時(shí)，可相應(yīng)下降一個(gè)檔，如某區(qū)域所報(bào)恩格爾系數(shù)為36%，則按國際糧農(nóng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，此處則為小康，相應(yīng)下一個(gè)檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合使用，在中國的標(biāo)準(zhǔn)衡量，如果以人均收入過6萬元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過3000美元/為中康，2000美元 ——3000元為小康水平，1000美元以下為溫飽，則相應(yīng)的恩格爾系數(shù)就可知，3000美元——4000美元，3040%。1000美元以下50——59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。它是停車量決定人流量的一個(gè)重要參考值。各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。在藥業(yè)為主導(dǎo)性城市通化，或以旅游為主導(dǎo)城市如北戴河等，尤為明顯。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展1——2個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排1——2個(gè)營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。在二，三級(jí)城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。此類例子舉不勝舉。例如：北京雅寶路市場(chǎng)以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。人口未來規(guī)劃。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場(chǎng)外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場(chǎng)以及水貨、翻版機(jī)市場(chǎng)等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。如家電業(yè)，最初在百貨商場(chǎng)內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場(chǎng)，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。在一、二級(jí)城市中輻射區(qū)域較大，在三級(jí)城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。面積，人口密度人口247。面積=單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。總體規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗(yàn)證值，是用來對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識(shí)解答：什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為?！　№?xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。　　規(guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備?！　〗Y(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容?！　?． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書。　　本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性?！　?． 確定項(xiàng)目經(jīng)理?！?． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）　　5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證?！　?． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）?！　?． 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷?！　?． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。　　8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)?！　∷?、結(jié)束階段　　1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證?！　?．配合物業(yè)公司交房?！　?．資產(chǎn)清理。　　7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　?．對(duì)項(xiàng)目組成員的考核延長2～5年?！　‘?dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？