房地產(chǎn)投資分析第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析-在線瀏覽
2025-02-14 05:36本頁(yè)面
【正文】 參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的合理程度問(wèn)題。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 收益 市場(chǎng)研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤(rùn) 成本 利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 圖 22 市場(chǎng)分析的成本、效益示意圖 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè) 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。 如果一份市場(chǎng)分析報(bào)告能說(shuō)明上述所有的問(wèn)題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到 —— 這既不太可能，有時(shí)也沒(méi)有必要。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法 2．抽樣調(diào)查法 3．直接調(diào)查法 4．間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 1．提出問(wèn)題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問(wèn)題是為什么調(diào)查。 一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，不是一時(shí)就能確定下來(lái)的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問(wèn)題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中了。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 x1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2）移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法 這是歷史引伸法中最適合于中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的方法。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來(lái)表示。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 求趨勢(shì)直線的方程式是： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：代表的年份； a， b：待定系數(shù) 運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?0ix??令 ，則上式可簡(jiǎn)化為： iya n?? 2iiixybx???式中： yi：各年的實(shí)際銷售量； xi：各年的代號(hào)； n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的， 指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來(lái)取得預(yù)測(cè)值的方法。 1/22/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值 =a上期實(shí)際發(fā)生值 +（ 1a）上期預(yù)測(cè)值 式中： a為平滑系數(shù)，且 0≤≤1 當(dāng) a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值 =上期實(shí)際發(fā)生值 當(dāng) a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值 =上期預(yù)測(cè)值 一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)， a取 ～ 宜；當(dāng)差異
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