【正文】 放款人對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)各自獨(dú)立進(jìn)行，但有一個(gè) 共同的目標(biāo) —— 希望融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制 。 與任何融資一樣，經(jīng)營性房地產(chǎn)融資也是 借貸雙方合作共贏的過程 ，互信、互助是重要的合作基礎(chǔ)。 這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進(jìn)行更靈活的談判，需要互相作出必要的讓步，才能達(dá)到共同的目標(biāo) —— 贏利、大家都贏利！ 五、房地產(chǎn)收益狀況 收益狀況 既是投資主體決策的主要依據(jù)，也是放款決策的重要指標(biāo)，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。我們通過舉例來說明預(yù)測(cè)清單及其意義。其中我們應(yīng)該 特別注意 ： ① 凈營業(yè)收入 NOI 凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值 ，它是項(xiàng)目贏利水平的基礎(chǔ)，放款人對(duì)其尤其重視，因?yàn)樗?是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一 。 由此可見， 應(yīng)稅收入就是一般會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤 —— 總收入減去總支出 。 ⑵多年收入清單 表 62是 簡化的多年收入分析清單。 ①收入 收入 等于 出租收入 和 非出租收入 的總和 ，應(yīng)視市場(chǎng)發(fā)展情況和租戶的實(shí)際進(jìn)行必要的 穩(wěn)健性 預(yù)測(cè)，對(duì)各年的 空置率 定出適當(dāng)?shù)目刂扑健? ③稅前收入 影響稅前收入的因素很多，但最主要的還是 毛收入、經(jīng)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用 等，提高毛收入、降低各項(xiàng)費(fèi)用是增加稅前收入的主要途徑，而其中 財(cái)務(wù)費(fèi)用 在經(jīng)營中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。 經(jīng)營性房地產(chǎn)投資 除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外，在 投資終結(jié) 時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置還可能產(chǎn)生更加可觀的收益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般會(huì)與市場(chǎng)房價(jià)一致而形成 升值 。 ⑴終結(jié)清單 一項(xiàng)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益我們用 終結(jié)清單 來表示，它包括：凈售價(jià)、交易費(fèi)用、稅后銷售收入等內(nèi)容。 ②交易稅費(fèi) 交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。 ⑵假設(shè)條件 上述終結(jié)清單是建立在現(xiàn)有市場(chǎng)資料分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的測(cè)算，而售價(jià)是建立在 當(dāng)年預(yù)測(cè)收入 和 上年 資本化率 的基礎(chǔ)之上的。 對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最基本的模式是 貼現(xiàn)模式 ： V=I/R， 其中 V為預(yù)測(cè)售價(jià)， I為預(yù)測(cè)凈收入， R為資本化率。 如果每年收益相同，貼現(xiàn)率不變，則有 ： V=I/R。 當(dāng)凈營業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時(shí)，房地產(chǎn)的估價(jià)模式就是靜態(tài)收入模式。 第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià) 當(dāng)經(jīng)營者決定 負(fù)債經(jīng)營 時(shí)， 銀行 就是他們的最好 合作伙伴 。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛，但 重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、安全性和流動(dòng)性。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估，以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。 一、申請(qǐng)文件內(nèi)容 申請(qǐng)文件是 貸款融資 操作的起點(diǎn) ，其目的是向放款人說明 貸款計(jì)劃 以獲得放款人的認(rèn)同而得到希望的融資，因此必須向放款人提供充分的信息。一般而言，放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面： ⑴貸款及其安全性 貸款申請(qǐng)書一般從 借款人 和 貸款基本情況 開始敘述。 同時(shí)，對(duì)貸款的安全性應(yīng)高度重視，給予詳細(xì)的分析和說明，包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。 對(duì) 房地產(chǎn) 的描述主要包括設(shè)計(jì)、成本、潛在或期望收入等 基本狀況 ，特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總 面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、租金 等，這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，從而有利于貸款決策。 ⑶借款申請(qǐng)人情況 放款人對(duì)于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一，對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析，包括 申請(qǐng)人 的基本情況、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式 等，還需要了解 保證條件 特別是擔(dān)保人的情況。 ⑸結(jié)論 結(jié)論 從借款人的角度 來說就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長短等。 二、房地產(chǎn)評(píng)估 這里所謂 房地產(chǎn)評(píng)估 就是 對(duì)其 價(jià)格 的評(píng)估 ，它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一，在任何一筆貸款中都必須有相應(yīng)的數(shù)據(jù)，在審查批準(zhǔn)文件中必然包含了相關(guān)內(nèi)容，檔案中也要保留相應(yīng)的評(píng)估材料，特別是評(píng)估價(jià)格。 ⑴假設(shè)條件 收入還原法 的基本 假設(shè) 是： 資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值 。 ⑵基本步驟 采用還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有 4個(gè) 基本步驟 ： ①選擇收益種類 ②估算收益的未來值 ③資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值 直接收入還原法 就是將 凈營業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格） ，即： 資產(chǎn)價(jià)格 =期望凈營業(yè)收入 /資本化率 =I/R 因此，涉及 凈營業(yè)收入 I和 資本化率 R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)。 預(yù)測(cè)越準(zhǔn)所需要的信息越充分，評(píng)估成本就越高；測(cè)算時(shí)越客觀，結(jié)果可能越合理，越有說服力。 從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言， 不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的 ，為了簡化計(jì)算，在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè)，即 總的資本化率 ，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。（ P147，表 68） 這里應(yīng) 注意三點(diǎn) ： A比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值； B不考慮經(jīng)營者個(gè)性差異； C簡單考慮房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其收入差異。 ②毛收入乘數(shù)法（ GIM） 毛收入乘數(shù)法也很簡單，首先將 房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為 毛收入乘數(shù) GIM ，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算 各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) ，再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到 目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) 。這種方法首先 將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分 ， 不同部分的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入 ， 不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn) 。 資本化率的計(jì)算公式為： R=K*L/V+（ 1L/V） *ROE 這里， R為資本化率， K為貸款常數(shù)， L/V為貸價(jià)比，ROE為 自有資金收益率 。為了減少失誤，我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn) —— ①資料收集誤差 目標(biāo)房地產(chǎn) 評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特個(gè)性，因此， 估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差別進(jìn)行必要的調(diào)整 ，而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大，必須盡可能地避免個(gè)人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評(píng)估后再綜合。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值， 每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過程可以稱為 資本重建 。 保證一定的重建率就可以使初始投資價(jià)值不變 。 ④收入的多種形式 房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式，對(duì)應(yīng)就有多種 資本化率 ，從而就有不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)果。 在應(yīng)用直接還原法產(chǎn)生一定誤差時(shí)，人們常常就改用 收益資本化法 來估價(jià)。 ⑴預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例 ⑵貼現(xiàn)率的計(jì)算 貼現(xiàn)率 作為最重要的技術(shù)參數(shù)，在評(píng)估時(shí)意義非常突出，不同的選取就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，必須十分重視才能作到客觀、合理。 ⑴貸價(jià)比 貸價(jià)比 是 借款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值 ，受法規(guī)嚴(yán)格規(guī)范，但各銀行內(nèi)部還有更重要的控制標(biāo)準(zhǔn)，它是影響財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。一般放款人都把 放貸的最低債務(wù)償還率 。 保本點(diǎn) 就營業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值 ，即： 保本點(diǎn) =（營業(yè)費(fèi)用 +債務(wù)） /可能的毛收入 實(shí)踐中經(jīng)常