房地產(chǎn)投資分析與決策(1)-在線瀏覽
2025-02-24 17:49本頁(yè)面
【正文】 告 勘察 設(shè)計(jì)文件 開(kāi)工報(bào)告 階段報(bào)告 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 后評(píng)價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)投資決策程序 階段 機(jī)會(huì)研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項(xiàng)目評(píng)估 工作性質(zhì) 項(xiàng)目設(shè)想 項(xiàng)目初選 項(xiàng)目擬定 項(xiàng)目決策 主要任務(wù) 捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議 確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍 提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性 對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理 估算精度 177。20% 177。10% 所需時(shí)間 1～ 3個(gè)月 4～ 6個(gè)月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1個(gè)月左右 所需費(fèi)用占投資％ %～ 1% %～ % 中小型： 1%～ 3% 大型 : %～ 1% ____ 可行性研究的階段、任務(wù) 房地產(chǎn)投資決策程序 ◆ 可行性研究的程序 項(xiàng)目籌劃 提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。 市場(chǎng)調(diào)查與分析 對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、開(kāi)發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 方案評(píng)價(jià) 對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 編制研究報(bào)告 ? 按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。 三、可行性研究?jī)?nèi)容 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 前提 ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 ? 基礎(chǔ) ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ? 核心 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 可行性研究?jī)?nèi)容 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。 可行性研究?jī)?nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別 評(píng)價(jià)角度不同 ： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、未來(lái)的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。 采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用 市場(chǎng)匯率 及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 社會(huì)評(píng)價(jià) 是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。 可行性研究?jī)?nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。 ? 盈虧平衡分析， 又稱量、本、利分析，是通過(guò)分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 四、房地產(chǎn)投資分析
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1