商業(yè)房地產(chǎn)投資及放款決策過程-資料下載頁
2025-02-17 12:43本頁面
【正文】 ? 內(nèi)部收益率的調(diào)整 ⑴凈現(xiàn)金值 凈現(xiàn)值 是指 各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時的值 ，關鍵是選取怎么樣的 貼現(xiàn)率 。在房地產(chǎn)投資中有個 最低必要收益率 ，可以作為計算參數(shù)，也可以選取貸款利率加 5%的水平為標準，應該具體問題具體案例具體分析。 下面我們舉個 例子 來說明。 凈現(xiàn)值計算案例 （ 貼現(xiàn)率為 16%，單位元 ） 年度 投資 稅后收益 貼現(xiàn)因子 投資凈現(xiàn)值 收益凈現(xiàn)值 0 1 2 3 4 5 終結(jié)售價 凈現(xiàn)值 投資收益凈現(xiàn)值 1938480 723699 810543 139190 304661 483286 536248 561539 5965133 1938480 623900 602396 3164776 119911 226413 309621 296165 267356 2840000 4059546 894770 ⑵現(xiàn)值盈利指數(shù) 在進行收益與投資的比較時，有一個重要的指標，就是 現(xiàn)值盈利指數(shù) ，即 所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比 ： 盈利指數(shù) =收益現(xiàn)值 /投資現(xiàn)值 上例的數(shù)據(jù)為 4059546/3164776= 比較不同項目的 盈利指數(shù) 就可以得出項目 盈利能力的高低 。但如果項目的規(guī)模不同，則還需要進行其它指標的比較，才能做出正確的決策。 ⑶內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 的原理很簡單，但計算比較復雜，因為涉及指數(shù)和對數(shù)運算，一般的手算工具較難達到精度要求。 其計算公式為： 自有資金＝所有收益的貼現(xiàn)值 上例則為 3230800=139190/（ 1+IRR） +304661/ （ 1+IRR） 2 +483286/ （ 1+IRR） 3 +536284/ （ 1+IRR） 4 +561539/ （ 1+IRR） 5 +5965133/（ 1+IRR） 5 可以求得 IRR=%，顯然比 給定標準 16%為高，說明投資是可行的。 應注意的幾點 內(nèi)部收益率 并不是決策的唯一指標，利用其進行決策時，必須注意以下幾點： ? 含有不同風險的內(nèi)部收益率不能比較 ? 投資規(guī)模和收益數(shù)額大的項目決策時優(yōu)先 ? 在回收期不同的情況下，回收期更重要 ? 項目投資與其它項目的系統(tǒng)性風險應能進行有效的規(guī)避 ⑷現(xiàn)值和收益率的比較 根據(jù) 現(xiàn)值 和 收益率 的比較進行的決策，在多數(shù)情況下是一致的，但有時二者可能也會產(chǎn)生一定的差異，此時就必須進行必要的比較，從而區(qū)分為更優(yōu)的決策來。 例如 —— 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 年度（收益或 投資 ） 項目 A 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 項目 B 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 0 1 2 3 4 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 100000 0 20230 40000 125000 % 100000 0 16529 30053 85377 31958 100000 40000 40000 40000 40000 100000 36364 33058 30053 27321 26795 ⑸內(nèi)部收益率的調(diào)整 一項投資在經(jīng)營期內(nèi)，各年的實際內(nèi)部收益率是變化不定的動態(tài)因素，但在決策計算時卻設定為不變的固定值，顯然是一對矛盾，任何解決這個問題？有人就提出動態(tài)分析方法，即按照各年的實際情況來設定內(nèi)部收益率，再進行計算和比較。 首先設定一個 再投資回報率（收益率） ，然后再計算各期收益按再投資回報率的 貼現(xiàn)值 ，最后與 初始投資 進行比較，計算出 新的內(nèi)部收益率 就稱為 內(nèi)部收益率的調(diào)整值 MIRR。 內(nèi)部收益率調(diào)整值 MIRR計算實例 一項目初始投資 100000元，三年經(jīng)營期年各年的收入都是 50000元，則其內(nèi)部收益率為 %。 現(xiàn)在假定在三年經(jīng)營期， 每年都將收益再投資，其回報率為 12%，則其終結(jié)時的當時值為 168720元 。據(jù)此，就可以計算出 新的內(nèi)部收益率為 %。（即 內(nèi)部收益率的調(diào)整值 ） 三、風險評估 在進行投資時，除了必須考慮 收益率 的高低外， 風險 的大小 有時可能會顯得更加重要，因此，房地產(chǎn)投資也必須特別注意對風險的評估，特別是通過融資方式進行負債經(jīng)營的收益性項目，對風險的防范更值得關注。 一般而言，要考慮如下風險： ? 商業(yè)風險 ? 金融風險 ? 購買力風險 ? 流轉(zhuǎn)風險 ⑴商業(yè)風險 商業(yè)風險又稱經(jīng)營性風險，即在經(jīng)營期內(nèi)未能按照預測獲得凈收益。 ⑵金融風險 金融風險是指金融市場的變化帶來的不確定因素，其中最突出的就是利率調(diào)整所造成的影響。 ⑶購買力風險 購買力風險是指房地產(chǎn)價格的變化超過投資時設定的幅度，造成資不抵債的情形，通常是由于房地產(chǎn)價格變動方向與利率變動方向不一致，特別是利率趨升而房地產(chǎn)價格趨降所帶來的負面影響。 ⑷流轉(zhuǎn)風險 流轉(zhuǎn)風險指的是房地產(chǎn)物業(yè)變現(xiàn)的困難，規(guī)模越大其可能的流轉(zhuǎn)風險就越大。 風險評價一般是先進行定性分析，再進行定量計算。具體計算主要有 —— ⑴方差 方差 在數(shù)學上有嚴格的定義，這里我們可以認為 方差就是反映某項投資與市場平均收益水平的離散程度 ， 方差越大則隱含的風險就越大 。 ⑵失敗風險 失敗的風險 通常用 不成功概率 來表示，一般要求控制在 5%以內(nèi)。項目規(guī)模越大，控制就應該越嚴格。 在對各種風險進行了必要的分析之后，最終應該確立一個 必要收益率 來防范風險，規(guī)避風險。而具體應該如何選擇必要收益率，至今還沒有統(tǒng)一的標準。一般認為其分析思路應該包含這樣幾方面的內(nèi)容 —— ? 實際收益率 ? 通貨膨脹溢價 ? 風險溢價 ? 必要收益率 ⑴實際收益率 實際收益率 就是彌補成本的收益率，即至少投資能夠收回成本時所對應的收益率。 ⑵通貨膨脹溢價 在實際收益率的基礎上考慮通貨膨脹的影響，一般要求 與實際的 通貨膨脹率看齊 。 ⑶風險溢價 風險溢價 通常是一種心理因素影響的結(jié)果，一般與 無風險收益 相對比來進行分析，而所謂 無風險收益又通常以國債收益未基準 。 ⑷必要收益率 在數(shù)量上， 必要收益率 等于實際收益率、通貨膨脹溢價、風險溢價之和 。 必要收益率在投資領域被廣泛使用，有時就被當作貼現(xiàn)率來使用。 收益的分解 實際上就是將收益按其來源分成不同的部分，從而使決策者對具體項目的收益和風險因素的把握更加全面，思考更加到位，決策更加科學。 四、最后決策 從借款人的角度講， 最后決策 就是對決定向銀行 借多少錢、期限多長、 希望的 利率水平 多高等應與銀行談判的內(nèi)容做出決定。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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