房地產(chǎn)投資決策(某地產(chǎn))99頁-資料下載頁
2025-02-10 21:18本頁面
【正文】 規(guī)劃設(shè)計 （二）緊扣市場進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 編制開發(fā)計劃 做好項目的市場定位 ? 一個項目不可能對所有類型的客戶都提供滿意的產(chǎn)品。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，即 “ 為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰 ” 。 ? 這個定位是項目本身條件和市場需求的結(jié)合。項目規(guī)劃設(shè)計不純是技術(shù)設(shè)計，更重要的是開發(fā)方案的確定。不根據(jù)項目情況，準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位的項目規(guī)劃做得再漂亮也不是好規(guī)劃，將對項目開發(fā)帶來災(zāi)難性的后果。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 突出主題，營造亮點 ? 確定項目市場定位后，要注意緊扣目標(biāo)客戶群的偏好。在規(guī)劃設(shè)計中，除了要注意創(chuàng)造自然舒適，方便的居住環(huán)境外，更重要的是要盡可能地滿足目標(biāo)客戶群的偏好。 ? 對市場需求、消費群體、競爭對手、樓盤特色、地理位臵、人文環(huán)境等一系列要素進(jìn)行整合、集成和創(chuàng)造，樹立一個明確的主題，以給消費者鮮明而強烈的感知形象，突出項目的特色。從而與周邊競爭項目形成差異，突出特色。這樣才能夠吸引目標(biāo)客戶的注意力，取得市場先機，形成自己的項目品牌。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫重慶小泉別墅 m 房地產(chǎn)智庫貴州溫泉新城 重慶高爾夫花園 以經(jīng)濟效益為中心進(jìn)行方案優(yōu)選。 ? （ 1）資源最大利用。房地產(chǎn)開發(fā)對土地應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可、財務(wù)允許的前提下達(dá)到最有效利用。盡可能多為客戶創(chuàng)造價值。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫南海保利花園 m 房地產(chǎn)智庫集中部分土地提高開發(fā)強度 調(diào)劑部分土地做高品質(zhì)的產(chǎn)品 m 房地產(chǎn)智庫沿街應(yīng)設(shè)立商鋪、提高售價，如廣州心語花園 。 容積率高不是唯一。 m 房地產(chǎn)智庫（ 2）方案最省錢。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達(dá)到一致。 ? 供電應(yīng)盡量設(shè)臵在中心，減少低壓供電距離。 ? 要保證產(chǎn)品盡快變現(xiàn)，盡量少設(shè)臵不易銷售的大商業(yè)和車庫。 ? （ 3）建筑檔次和市場定位相匹配。市場定位決定價格，價格決定成本。項目建設(shè)檔次要控制在合理的范圍內(nèi)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 光建得好看的項目不一定是好項目，只有建得好掙錢多的項目才是好項目。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫? （ 4）以人為本的平面設(shè)計。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠(yuǎn)是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。 因此我們要以人為本，關(guān)注平面設(shè)計。 ? 一要功能齊全，即使是小戶型，也要爭取面積小功能全。 ? 二要提高實用率，反對為了追求外立面效果而犧牲房屋使用功能。 ? 三要注意各房間功能的相互關(guān)系及尺寸關(guān)系。 ? 四要配臵適度超前，幫助客戶延長產(chǎn)品的經(jīng)濟壽命。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫? 房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。組織工程建設(shè)，關(guān)鍵要把握經(jīng)濟、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 m 房地產(chǎn)智庫經(jīng)濟 ? 經(jīng)濟就是要在工程建設(shè)階段節(jié)省建造成本，保證產(chǎn)品的成本控制在合理限度之內(nèi)。要保證工程建設(shè)經(jīng)濟，要注意做到以下五個防止： ? 防止合同變更。 ? 防止定位不清。 ? 防止重復(fù)施工。 ? 防止設(shè)計變更。 ? 防止現(xiàn)場隨意工程變更。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 進(jìn)度 ? 進(jìn)度就是保障經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。進(jìn)度上重點把握四個主要環(huán)節(jié)，一是項目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進(jìn)銷售。四是完成市政配套設(shè)施，主體竣工驗收，按期向業(yè)主交樓，避免延緩交樓賠償。 ? 要保證項目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場意識差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 質(zhì)量 ? 質(zhì)量就是保障產(chǎn)品品質(zhì)，是房地產(chǎn)投資的三要素之一，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的生命線。房地產(chǎn)開發(fā)講工程質(zhì)量，不僅是施工質(zhì)量，還包含產(chǎn)品的整體品質(zhì)。由于房地產(chǎn)具有長期使用性，有些消費者在購房時將質(zhì)量看得比價格和位臵更重要。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量： ? 強化質(zhì)量意識，確定質(zhì)量目標(biāo)。 ? 嚴(yán)格按建設(shè)部下發(fā)的施工規(guī)范執(zhí)行。 ? 提高設(shè)計質(zhì)量。 ? 選好施工單位和監(jiān)理單位，建立質(zhì)量保障體系。 ? 樣板引路，規(guī)范施工工藝。 ? 尊重規(guī)律，合理排定工期。 ? 過程檢查，拒絕錯誤。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫? 營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的最重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)是為了獲取利潤，沒有銷售就沒有資金回收。沒有銷售就無法實現(xiàn)利潤。開發(fā)商本事不在于會拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產(chǎn)什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。 全力推進(jìn)營銷 （四）以市場為核心全力推進(jìn)營銷 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) m 房地產(chǎn)智庫營銷一般分為六個階段： 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 營銷組織對于項目成功運作尤為重要。公司要重點關(guān)注以下幾個問題： ? 市場調(diào)研要細(xì)致精確，市場定位一定要準(zhǔn)確。 ? 要提煉項目主題、張揚項目優(yōu)點、提升項目形象。 ? 定價要合理。既要考慮成本，也要考慮客戶的價格承受能力。 ? 要控制推出貨量和銷售節(jié)奏，造成客戶購買壓力，促成開盤火爆。 編制開發(fā)計劃 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進(jìn)營銷 m 房地產(chǎn)智庫一、房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 二、如何選擇項目 三、項目投資決策 四、項目在于操作 一看區(qū)位 二看場地條件 三看規(guī)劃條件 四看交易方式 五看付款方式 分析 ，并嚴(yán)格執(zhí)行 、進(jìn)度、質(zhì)量三要素 回顧 m 房地產(chǎn)智庫演講完畢，謝謝觀看！
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