房地產(chǎn)投資決策(某地產(chǎn))99頁(yè)(已修改)
2025-02-18 21:18 本頁(yè)面
【正文】 m 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。 ? 因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國(guó)家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的 ％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。 ? 房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單照搬復(fù)制。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，巨額資金投入在未來(lái)幾年才能開(kāi)始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受國(guó)家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。 高風(fēng)險(xiǎn)性 （四）高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 房地產(chǎn)智庫(kù)如何選擇項(xiàng)目 ? 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 區(qū)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說(shuō)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京 CBD附近。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。 因?yàn)橹行某鞘腥丝诙?，?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場(chǎng)的購(gòu)買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí) 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 如果說(shuō)地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。 看場(chǎng)地條件 二是看地塊的場(chǎng)地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產(chǎn)智庫(kù)? 地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場(chǎng)地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 廣州百合花園 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。 ? 地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產(chǎn)智庫(kù)原貌 支護(hù)現(xiàn)狀 m 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。 ? 如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。 ? 如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。 ? 還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)限制較大。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場(chǎng)地條件 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場(chǎng)地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有 通過(guò)政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。 ? 從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過(guò)名，收購(gòu)公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。 房地產(chǎn)智庫(kù)? 買斷土地過(guò)名，除了要關(guān)注土地是否可以無(wú)條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購(gòu)費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡(jiǎn)單。 ? 通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)的形式來(lái)獲取土地，面臨的問(wèn)題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問(wèn)題通過(guò)設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 m 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)
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