【正文】 龍湖滟瀾山項(xiàng)目憑借其產(chǎn)品、園林方面的打造力度使得項(xiàng)目建立了龍湖在北京的口碑和人氣，項(xiàng)目銷(xiāo)售也取得了非常大的成就。08年4月份聯(lián)排產(chǎn)品精裝修開(kāi)盤(pán)成交價(jià)為23000元/㎡（地上均價(jià)32000元/㎡），裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。優(yōu)山美地目前在售部分為項(xiàng)目的A區(qū)，戶均面積在8001700㎡之間，套總價(jià)為1400萬(wàn)起，該組團(tuán)銷(xiāo)售速度較緩。由于緊靠順義國(guó)際學(xué)校，該項(xiàng)目的B、C區(qū)小面積的雙拼與獨(dú)棟目前租賃情況較好，月租金為65008000美金/套。龍灣預(yù)計(jì)于2008年5月份推出“和院”組團(tuán)，主力產(chǎn)品為400500㎡左右的獨(dú)棟，報(bào)價(jià)為21000元/㎡，總價(jià)730萬(wàn)起。區(qū)域內(nèi)普通住宅用地供應(yīng)歷來(lái)較少，目前在售普通住宅項(xiàng)目只有尾房階段的香花畦以及本地塊東側(cè)的智地香蜜灣，香花畦小高層售價(jià)為10700元/㎡，而預(yù)計(jì)2008年6月份推出的商業(yè)立項(xiàng)的香蜜灣預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元/㎡。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型價(jià)格備注滟瀾山聯(lián)排地上220280地上精裝32000總價(jià)800萬(wàn)起帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲，銷(xiāo)售情況非常良好。優(yōu)山美地A區(qū)13萬(wàn)獨(dú)棟地上800170014003500萬(wàn)/套后期全部大獨(dú)棟，租金情況非常好龍灣28萬(wàn)1期8獨(dú)棟地上250343總價(jià)730 萬(wàn)起全部小獨(dú)棟，后期預(yù)計(jì)還有20萬(wàn)阿凱笛亞28萬(wàn)1期13 聯(lián)排洋房地上320430花園洋房210總價(jià)550起后期預(yù)計(jì)有15萬(wàn)，但短期內(nèi)難以推出。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)78萬(wàn)聯(lián)排洋房地上350500800萬(wàn)起預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤(pán)，一期放量400套。麗宮花園28萬(wàn)獨(dú)棟地上600平米起1400萬(wàn)起共計(jì)400套。香花畦17萬(wàn)小高層17022010700元/平米尾盤(pán)階段香蜜灣小高層洋房 Loft5070 洋房3居13011000元/平米商業(yè)立項(xiàng)，50年產(chǎn)權(quán)216。 物業(yè)類(lèi)型以大面積的獨(dú)棟、聯(lián)排為主，少量小高層物業(yè)。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，中高端的花園洋房和類(lèi)別墅產(chǎn)品較為稀缺。216。 物業(yè)價(jià)格主流別墅產(chǎn)品單價(jià)（地上）一般為25000元/㎡，總價(jià)800萬(wàn)起，如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、優(yōu)山美地、龍湖滟瀾山等項(xiàng)目。目前普通小高層住宅市場(chǎng)均價(jià)為1100012000元/㎡，總價(jià)為130200萬(wàn)。216。 戶型結(jié)構(gòu)從在售項(xiàng)目戶型分布情況來(lái)看，戶均220㎡以上的戶型所占比例高達(dá)77%，85平米左右的經(jīng)濟(jì)性?xún)删雍?50平米左右的舒適性三居比例非常小，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)存在斷層，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出量成交量銷(xiāo)售速度銷(xiāo)售率備注滟瀾山43032847套/月76%總價(jià)過(guò)800萬(wàn)/套后，銷(xiāo)售速度下滑較為厲害。龍灣42039411套/月94%目前產(chǎn)品總價(jià)730萬(wàn)起，項(xiàng)目品質(zhì)像滟瀾山看齊。阿凱笛亞22616910套/月75%產(chǎn)品品質(zhì)一般導(dǎo)致銷(xiāo)售速度一直較慢，但2007年總價(jià)在450萬(wàn)/套時(shí)銷(xiāo)售速度較快，月均為25套/月。香花畦1196套110035套/月92%%開(kāi)發(fā)商自己保有90套未推216。 銷(xiāo)售速度別墅產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度與產(chǎn)品品質(zhì)、總價(jià)的直接對(duì)應(yīng)，以滟瀾山為例，在低于800萬(wàn)/套時(shí)，項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度為55套/月，而阿凱笛亞則因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)一般，總價(jià)在450萬(wàn)/套時(shí)銷(xiāo)售速度月均為25套/月。因此可以預(yù)測(cè)：在正常的推售進(jìn)度下，周邊區(qū)域內(nèi)總價(jià)在500萬(wàn)/套，產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度可以達(dá)到25套/月水平。盡管只有香花畦一個(gè)普通住宅項(xiàng)目可以參考，但我們可以預(yù)測(cè)，在正常的推售進(jìn)度下，在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度可以達(dá)到3545套/月水平。216。 消化率多數(shù)別墅項(xiàng)目因?yàn)榭們r(jià)較高或產(chǎn)品品質(zhì)較差，銷(xiāo)售速度較慢，消化率不高，但有參考意義的滟瀾山項(xiàng)目因其品質(zhì)優(yōu)越，市場(chǎng)追捧度較高，其銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到76%。 宗地名稱(chēng)宗地位置規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃住宅面積容積率預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間空港B區(qū)C03地塊吉祥莊17萬(wàn)2009年2季度中鐵地塊后沙峪鎮(zhèn)12萬(wàn)2008年4季度空港B區(qū)C6地塊吉祥莊15萬(wàn)2009年2季度合計(jì)23萬(wàn)在本項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)量主要來(lái)自于上訴3塊宗地，規(guī)劃住宅總量為 23萬(wàn)，規(guī)模較小。總結(jié)：216。 發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)目前順義新城的發(fā)展規(guī)劃，后沙峪將逐漸加大工業(yè)用地、金融用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅類(lèi)用地日漸稀缺。同時(shí)隨著機(jī)場(chǎng)3號(hào)樓、新國(guó)展的投入使用、空港工業(yè)區(qū)興建，區(qū)域住宅的需求量進(jìn)一步加大。而前期出讓的別墅用地仍將以大戶型產(chǎn)品為開(kāi)發(fā)主體。使得板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象更加明顯，中高端的花園洋房、類(lèi)別墅住宅產(chǎn)品將更為稀缺。216。 競(jìng)爭(zhēng)性分析按照本地塊的規(guī)劃條件，未來(lái)本項(xiàng)目的疊拼產(chǎn)品面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，主要來(lái)自于阿凱笛亞的后期，但該項(xiàng)目未來(lái)不確定性較大，且該項(xiàng)目總規(guī)模僅僅15萬(wàn)。而花園洋房、小戶型產(chǎn)品則面臨來(lái)自中鐵地塊、空港B區(qū)C03地塊、空港B區(qū)C6地塊、香蜜灣項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，總規(guī)模為31萬(wàn)平米。泛望京區(qū)域由于位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)、配套完善，該區(qū)域已經(jīng)成為北京市城區(qū)高端住宅項(xiàng)目云集區(qū)域，特別是該板塊內(nèi)的三元橋至四元橋之間區(qū)域。目前該片區(qū)已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)飽和，后續(xù)住宅供應(yīng)量的規(guī)模非常小?？蛻糁饕獊?lái)源于東部的高端客戶，享受較好的配套以及工作的邊界，作為第一居所使用，客戶主要工作為東部的私企老板以及高管，外企高管等，以及部分依托使館區(qū)較好的租賃市場(chǎng)進(jìn)行投資的客戶；該板塊由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)需求巨大，目前板塊內(nèi)絕大多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)售罄，主要在售項(xiàng)目為置地公館、裘馬都、陽(yáng)光上東，且全部是大戶型產(chǎn)品，戶均面積均在250平米以上。該板塊內(nèi)住宅整體均價(jià)水平基本都已超過(guò)30000元/平米。各項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售整體情況良好，但由于受到近期市場(chǎng)的影響，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)有所波動(dòng)。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型價(jià)格備注置地公館洋房450 38000目前在售部分為最后一期，后續(xù)沒(méi)有供應(yīng)量。裘馬都高層24030032000銷(xiāo)售狀況良好，基本已經(jīng)銷(xiāo)售90%，精裝成本3500。陽(yáng)光上東72萬(wàn)多層高層兩居150平米四居390平米28500在售部分為最后一期，后續(xù)沒(méi)有供應(yīng)，全部為高層。在售戶型主要為390平米的四居，總價(jià)1000萬(wàn)起。里外里公寓高層兩居85平米三居155平米18000一棟塔樓，戶型較差，參考性較差。216。 物業(yè)類(lèi)型一直以來(lái)，該板塊里絕大多數(shù)項(xiàng)目都是高層物業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)比較單一，只有置地公館有一棟超高端的洋房產(chǎn)品。216。 物業(yè)價(jià)格區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型基本一致，且位置差異不大，所以目前高層住宅市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)為30000元/平米（毛坯）左右，所剩戶型總價(jià)1000萬(wàn)起。216。 戶型結(jié)構(gòu)從在售項(xiàng)目戶型分布情況來(lái)看，戶均面積基本都在240㎡以上，戶型尺寸較為奢華。 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出量成交量銷(xiāo)售速度銷(xiāo)售率裘馬都59252430套/月89%陽(yáng)光上東2483214635套/月86%216。 銷(xiāo)售速度區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度為30套/月左右。目前各項(xiàng)目所剩戶型較大，總價(jià)較高，且近期受到宏觀調(diào)控影響，銷(xiāo)售速度有所下滑。216。 消化率多數(shù)項(xiàng)目由于后期所剩戶型偏大導(dǎo)致后期銷(xiāo)售速度較慢，消化率不高，目前區(qū)域整體銷(xiāo)售率在85%左右。區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量主要來(lái)自于上述4個(gè)項(xiàng)目剩余量，后續(xù)住宅用地短期內(nèi)難以推出，供應(yīng)總量不足10萬(wàn)，規(guī)模較小?？偨Y(jié)：216。 發(fā)展趨勢(shì)◆ 泛望京區(qū)域地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，近幾年來(lái)一直是樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，板塊價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，區(qū)域里已經(jīng)開(kāi)發(fā)完備，后續(xù)基本沒(méi)有供應(yīng)量?！?板塊及周邊區(qū)域高支付能力人群云集，購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)。216。 競(jìng)爭(zhēng)性分析泛望京區(qū)域目前在售項(xiàng)目從物業(yè)類(lèi)型，產(chǎn)品單價(jià)、總價(jià)等方面與本地塊產(chǎn)品差異較大，與本項(xiàng)目基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。而該區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺、高額房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)旺盛的需求之間的矛盾，使得該區(qū)域能夠成為本地塊最主要的客戶來(lái)源。 來(lái)廣營(yíng)板塊該區(qū)域早期是北京市幾個(gè)較大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)區(qū)域之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較為一般。2007年底、2008年初該板塊內(nèi)大規(guī)模土地出讓?zhuān)壳耙殉蔀橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，按照正常開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)23年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)中高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)域。大戶型客戶：（140平米三居以上客群）望京科技園區(qū)的中高管，依賴(lài)于周邊的生活配套，能夠方便的到達(dá)工作的區(qū)域；多數(shù)客戶為住宅的升級(jí)換代，享受更加舒適的生活。小戶型客戶：通過(guò)快速的軌道交通方便工作地點(diǎn)的到達(dá)的年輕白領(lǐng)客戶，主要工作于望京區(qū)域、國(guó)貿(mào)區(qū)域以及中關(guān)村、上地等，大多為第一次置業(yè)用于結(jié)婚，部分因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)改變而進(jìn)行的升級(jí)換代。區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目為山水LAVIE、北緯40176。、潤(rùn)澤莊園與時(shí)代莊園，目前山水LAVIE、與時(shí)代莊園兩項(xiàng)目已經(jīng)售罄。北緯40度在售部分為高層小戶型產(chǎn)品，銷(xiāo)售均價(jià)為14500元/平米，前期多層銷(xiāo)售均價(jià)為20000元/平米。銷(xiāo)售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度很高，推售部分銷(xiāo)售率已達(dá)93%。潤(rùn)澤莊園作為城市別墅，位置非常稀缺，但是由于其產(chǎn)品品質(zhì)較為一般，導(dǎo)致其目前銷(xiāo)售價(jià)格難以迅速提升。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型價(jià)格備注北緯40176。66萬(wàn)高層洋房?jī)删?5102四居200 14500目前銷(xiāo)售為高層小戶型產(chǎn)品，前期大戶型銷(xiāo)售情況非常良好，售價(jià)20000元/平米，套總價(jià)為400萬(wàn)左右。潤(rùn)澤莊園14萬(wàn)聯(lián)排疊拼疊拼地上220聯(lián)排地上280700萬(wàn)/套已成交戶型中均價(jià)基本在680850萬(wàn)/套，后期預(yù)計(jì)均價(jià)將為800萬(wàn)/套起。216。 物業(yè)類(lèi)型北緯40176。其產(chǎn)品按“70%90”設(shè)計(jì)，產(chǎn)品主要為4層、6層洋房以及高層小戶型產(chǎn)品。潤(rùn)澤莊園則基本以聯(lián)排產(chǎn)品為主，配以少量的雙拼和疊拼產(chǎn)品。216。 物業(yè)價(jià)格2007年10月份北緯40176。的洋房產(chǎn)品均價(jià)20000元/平米，目前在售高層小戶型產(chǎn)品均價(jià)14500元/平米（毛坯）。潤(rùn)澤莊園前期成交戶型套總價(jià)為680720萬(wàn)/套。2008年4月推售部分套總價(jià)為800萬(wàn)起。 銷(xiāo)售分析 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出量成交量銷(xiāo)售速度銷(xiāo)售率北緯40176。21161901237套/月93%潤(rùn)澤莊園15810818套/月70%216。 銷(xiāo)售速度兩個(gè)項(xiàng)目從各自的物業(yè)類(lèi)型分類(lèi)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售速度均較快，特別是北緯40176。月均銷(xiāo)售速度為237套/月左右，表明該區(qū)域市場(chǎng)旺盛的購(gòu)房需求。216。 消化率：板塊去化率基本能保持在85%左右。 后續(xù)住宅供應(yīng)宗地名稱(chēng)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃住宅面積(萬(wàn)㎡)政府回購(gòu)住宅 容積率預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地塊66 282009年2季度 來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地塊49有較大的不確定性，樂(lè)觀估計(jì)為2009年3季度。來(lái)廣營(yíng)3號(hào)地塊52182008年4季度來(lái)廣營(yíng)4號(hào)地塊25102009年2季度北緯40176。二期35300不確定性較大，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度潤(rùn)澤莊園后期60500，推出時(shí)間難以確定 ，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度。合計(jì)23453區(qū)域內(nèi)未來(lái)幾年住宅供應(yīng)規(guī)模較大，總計(jì)為234萬(wàn)平米，其中商品住宅為180萬(wàn)。主要來(lái)自于來(lái)廣營(yíng)14號(hào)4 個(gè)地塊、北緯40176。二期以及潤(rùn)澤莊園的二期。但北緯40176。和潤(rùn)澤莊園的二期后續(xù)住宅供應(yīng)不確定性較大。預(yù)計(jì)該板塊未來(lái)年均釋放量為50萬(wàn)左右，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力較大?？偨Y(jié)：216。 發(fā)展趨勢(shì)來(lái)廣營(yíng)片區(qū)是北京市場(chǎng)未來(lái)幾年住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，也是住宅集中大規(guī)模供應(yīng)的片區(qū)，同時(shí)政府通過(guò)出讓來(lái)廣營(yíng)4宗土地內(nèi)的大量配套商業(yè)完善區(qū)域內(nèi)的生活配套，且該片區(qū)兼顧軌道交通，因此未來(lái)幾年內(nèi)，該片區(qū)將成為北京東部以及北部市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。但由于周邊大量的經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于高端客戶來(lái)說(shuō)，片區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)可度難以得到大幅提升。216。 競(jìng)爭(zhēng)性分析1．目前板塊未來(lái)供應(yīng)總量為234萬(wàn)左右，其中初步預(yù)測(cè)有100萬(wàn)的大戶型，130萬(wàn)小戶型，合計(jì)年釋放量為50萬(wàn)左右，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有一定的沖擊。2．與中央別墅區(qū)相比，來(lái)廣營(yíng)區(qū)域內(nèi)的壞境、居住氛圍以及配套有所欠缺。市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)不高，本項(xiàng)目存在更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 順義城區(qū)板塊 板塊概況由于開(kāi)發(fā)較早，目前已經(jīng)成為北部區(qū)域類(lèi)似于亦莊核心區(qū)的中高品質(zhì)的生活區(qū)。2007年隨著萬(wàn)科四季花城的熱銷(xiāo)，區(qū)域均價(jià)水平在2007年節(jié)節(jié)攀升。 主要客戶群大戶型客戶：（三居以及花園洋房）主要來(lái)源于空港中層管理人員、順義城區(qū)的事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)域內(nèi)升級(jí)換代，以及部分北京城區(qū)的再置業(yè)客戶用于為老人購(gòu)房。小戶型客戶：從06年主要來(lái)源于順義城區(qū)以及周邊的企事業(yè)單位年輕客群作為初次置業(yè)選擇變化為07年下半年近三分之一的北京城區(qū)客群，作為城市住宅價(jià)格過(guò)高而擠壓到順義的年輕客群。 典型項(xiàng)目分析在售典型項(xiàng)目為萬(wàn)科四季花城和金漢綠港，目前兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，四季花城銷(xiāo)售均價(jià)為8500元/平米。該板塊內(nèi)可供應(yīng)土地已經(jīng)基本飽和，剩余的幾塊地容積率偏高。2007年12月份成交兩地塊總規(guī)模不足14萬(wàn)，容積率較高。 典型項(xiàng)目基本