【正文】 典型項(xiàng)目基本。該板塊內(nèi)可供應(yīng)土地已經(jīng)基本飽和，剩余的幾塊地容積率偏高。 典型項(xiàng)目分析在售典型項(xiàng)目為萬(wàn)科 主要客戶群大戶型客戶：（三居以及花園洋房）主要來(lái)源于空港中層管理人員、順義城區(qū)的事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)域內(nèi)升級(jí)換代，以及部分北京城區(qū)的再置業(yè)客戶用于為老人購(gòu)房。 順義城區(qū)板塊 板塊概況由于開發(fā)較早，目前已經(jīng)成為北部區(qū)域類似于亦莊核心區(qū)的中高品質(zhì)的生活區(qū)。2．與中央別墅區(qū)相比，來(lái)廣營(yíng)區(qū)域內(nèi)的壞境、居住氛圍以及配套有所欠缺。216。 發(fā)展趨勢(shì)來(lái)廣營(yíng)片區(qū)是北京市場(chǎng)未來(lái)幾年住宅開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，也是住宅集中大規(guī)模供應(yīng)的片區(qū)，同時(shí)政府通過(guò)出讓來(lái)廣營(yíng)4宗土地內(nèi)的大量配套商業(yè)完善區(qū)域內(nèi)的生活配套，且該片區(qū)兼顧軌道交通，因此未來(lái)幾年內(nèi)，該片區(qū)將成為北京東部以及北部市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計(jì)該板塊未來(lái)年均釋放量為50萬(wàn)左右，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。但北緯40176。主要來(lái)自于來(lái)廣營(yíng)14號(hào)4 個(gè)地塊、北緯40176。二期35300不確定性較大，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度潤(rùn)澤莊園后期60500，推出時(shí)間難以確定 ，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度。 后續(xù)住宅供應(yīng)宗地名稱規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃住宅面積(萬(wàn)㎡)政府回購(gòu)住宅 容積率預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地塊66 282009年2季度 來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地塊49有較大的不確定性，樂(lè)觀估計(jì)為2009年3季度。216。 銷售速度兩個(gè)項(xiàng)目從各自的物業(yè)類型分類來(lái)說(shuō)，銷售速度均較快，特別是北緯40176。 銷售分析 項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推出量成交量銷售速度銷售率北緯40176。潤(rùn)澤莊園前期成交戶型套總價(jià)為680720萬(wàn)/套。 物業(yè)價(jià)格2007年10月份北緯40176。潤(rùn)澤莊園則基本以聯(lián)排產(chǎn)品為主，配以少量的雙拼和疊拼產(chǎn)品。 物業(yè)類型北緯40176。潤(rùn)澤莊園14萬(wàn)聯(lián)排疊拼疊拼地上220聯(lián)排地上280700萬(wàn)/套已成交戶型中均價(jià)基本在680850萬(wàn)/套，后期預(yù)計(jì)均價(jià)將為800萬(wàn)/套起。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開盤時(shí)間主力戶型價(jià)格備注北緯40176。銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度很高，推售部分銷售率已達(dá)93%。LAVIE、與時(shí)代莊園兩項(xiàng)目已經(jīng)售罄。LAVIE、北緯40176。小戶型客戶：通過(guò)快速的軌道交通方便工作地點(diǎn)的到達(dá)的年輕白領(lǐng)客戶，主要工作于望京區(qū)域、國(guó)貿(mào)區(qū)域以及中關(guān)村、上地等，大多為第一次置業(yè)用于結(jié)婚，部分因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)改變而進(jìn)行的升級(jí)換代。2007年底、2008年初該板塊內(nèi)大規(guī)模土地出讓，目前已成為一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，按照正常開發(fā)周期，未來(lái)23年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)中高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)域。而該區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺、高額房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)旺盛的需求之間的矛盾，使得該區(qū)域能夠成為本地塊最主要的客戶來(lái)源。216。 發(fā)展趨勢(shì)◆ 泛望京區(qū)域地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟，近幾年來(lái)一直是樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，板塊價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，區(qū)域里已經(jīng)開發(fā)完備，后續(xù)基本沒(méi)有供應(yīng)量。區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量主要來(lái)自于上述4個(gè)項(xiàng)目剩余量，后續(xù)住宅用地短期內(nèi)難以推出，供應(yīng)總量不足10萬(wàn)，規(guī)模較小。216。 銷售速度區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目月均銷售速度為30套/月左右。 戶型結(jié)構(gòu)從在售項(xiàng)目戶型分布情況來(lái)看，戶均面積基本都在240㎡以上，戶型尺寸較為奢華。 物業(yè)價(jià)格區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目物業(yè)類型基本一致，且位置差異不大，所以目前高層住宅市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)為30000元/平米（毛坯）左右，所剩戶型總價(jià)1000萬(wàn)起。 物業(yè)類型一直以來(lái)，該板塊里絕大多數(shù)項(xiàng)目都是高層物業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)比較單一，只有置地公館有一棟超高端的洋房產(chǎn)品。里外里公寓高層兩居85平米三居155平米18000一棟塔樓，戶型較差，參考性較差。陽(yáng)光上東72萬(wàn)多層高層兩居150平米四居390平米28500在售部分為最后一期，后續(xù)沒(méi)有供應(yīng)，全部為高層。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開盤時(shí)間主力戶型價(jià)格備注置地公館洋房450 38000目前在售部分為最后一期，后續(xù)沒(méi)有供應(yīng)量。該板塊內(nèi)住宅整體均價(jià)水平基本都已超過(guò)30000元/平米。目前該片區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)飽和，后續(xù)住宅供應(yīng)量的規(guī)模非常小。而花園洋房、小戶型產(chǎn)品則面臨來(lái)自中鐵地塊、空港B區(qū)C03地塊、空港B區(qū)C6地塊、香蜜灣項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，總規(guī)模為31萬(wàn)平米。216。而前期出讓的別墅用地仍將以大戶型產(chǎn)品為開發(fā)主體。 發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)目前順義新城的發(fā)展規(guī)劃，后沙峪將逐漸加大工業(yè)用地、金融用地的開發(fā)建設(shè)，住宅類用地日漸稀缺。 宗地名稱宗地位置規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃住宅面積容積率預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間空港B區(qū)C03地塊吉祥莊17萬(wàn)2009年2季度中鐵地塊后沙峪鎮(zhèn)12萬(wàn)2008年4季度空港B區(qū)C6地塊吉祥莊15萬(wàn)2009年2季度合計(jì)23萬(wàn)在本項(xiàng)目的銷售周期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)量主要來(lái)自于上訴3塊宗地，規(guī)劃住宅總量為 23萬(wàn)，規(guī)模較小。216。因此可以預(yù)測(cè)：在正常的推售進(jìn)度下，周邊區(qū)域內(nèi)總價(jià)在500萬(wàn)/套，產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目月均銷售速度可以達(dá)到25套/月水平。香花畦1196套110035套/月92%%開發(fā)商自己保有90套未推216。龍灣42039411套/月94%目前產(chǎn)品總價(jià)730萬(wàn)起，項(xiàng)目品質(zhì)像滟瀾山看齊。 戶型結(jié)構(gòu)從在售項(xiàng)目戶型分布情況來(lái)看，戶均220㎡以上的戶型所占比例高達(dá)77%，85平米左右的經(jīng)濟(jì)性兩居和150平米左右的舒適性三居比例非常小，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)存在斷層，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前普通小高層住宅市場(chǎng)均價(jià)為1100012000元/㎡，總價(jià)為130200萬(wàn)。216。 物業(yè)類型以大面積的獨(dú)棟、聯(lián)排為主，少量小高層物業(yè)。麗宮花園28萬(wàn)獨(dú)棟地上600平米起1400萬(wàn)起共計(jì)400套。優(yōu)山美地A區(qū)13萬(wàn)獨(dú)棟地上800170014003500萬(wàn)/套后期全部大獨(dú)棟，租金情況非常好龍灣28萬(wàn)1期8獨(dú)棟地上250343總價(jià)730 萬(wàn)起全部小獨(dú)棟，后期預(yù)計(jì)還有20萬(wàn)阿凱笛亞28萬(wàn)1期13 聯(lián)排洋房地上320430花園洋房210總價(jià)550起后期預(yù)計(jì)有15萬(wàn)，但短期內(nèi)難以推出。香蜜灣，香花畦小高層售價(jià)為10700元/㎡，而預(yù)計(jì)2008年6月份推出的商業(yè)立項(xiàng)的香蜜灣預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元/㎡。龍灣預(yù)計(jì)于2008年5月份推出“和院”組團(tuán)，主力產(chǎn)品為400500㎡左右的獨(dú)棟，報(bào)價(jià)為21000元/㎡，總價(jià)730萬(wàn)起。優(yōu)山美地目前在售部分為項(xiàng)目的A區(qū)，戶均面積在8001700㎡之間，套總價(jià)為1400萬(wàn)起，該組團(tuán)銷售速度較緩。滟瀾山項(xiàng)目憑借其產(chǎn)品、園林方面的打造力度使得項(xiàng)目建立了龍湖在北京的口碑和人氣，項(xiàng)目銷售也取得了非常大的成就。普通住宅客戶：以空港區(qū)域各企業(yè)工作的員工為主，第一居住場(chǎng)所，熟悉和依賴該區(qū)域，作為首次置業(yè)或者區(qū)域內(nèi)居住的升級(jí)換代。他們?cè)敢庀硎軡庥舻纳嫱夥諊?，貼近自己的社交圈層，同時(shí)作為自己資產(chǎn)的保值和增值。216。 傳統(tǒng)的中央別墅物客戶：北京市東部區(qū)域的高端客戶群體，歐美外企的高管、私人企業(yè)主以及使館人員，他們依賴于機(jī)場(chǎng)的出行，以及周邊國(guó)際化的生活氛圍及配套（主要體現(xiàn)于國(guó)際學(xué)校）。區(qū)域內(nèi)三級(jí)租賃市場(chǎng)非常良好，別墅項(xiàng)目投資回報(bào)率平均為68%，租賃情況最好的優(yōu)山美地項(xiàng)目目前投資回報(bào)率為810%?？偨Y(jié)：目前宏觀調(diào)控的影響還未消除，市場(chǎng)的觀望氣氛仍然比較嚴(yán)重，但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展面與住宅市場(chǎng)的供需基本面分析，未來(lái)北京市的房地產(chǎn)大勢(shì)完全可以長(zhǎng)期看好！第五章 項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的界定根據(jù)地塊位置、交通狀況及區(qū)域項(xiàng)目分布特點(diǎn)、受眾群體相近性，并結(jié)合目標(biāo)地塊銷售周期內(nèi)潛在地塊的供應(yīng)情況，特將順義城區(qū)、中央別墅區(qū)區(qū)域、來(lái)廣營(yíng)區(qū)域及泛望京區(qū)域四個(gè)板塊作為競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?！　　”Ｕ献》亢统青l(xiāng)建設(shè)部制定了未來(lái)住房政策的政策取向；國(guó)稅總局、財(cái)政部對(duì)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買及出租經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定了不同程度的減免政策?！　〗鹑?8年一季度央行三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這種土地供應(yīng)的活躍對(duì)于今后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的積極作用。即由合生獲取的通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地，2007 年土地市場(chǎng)共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積為989萬(wàn)㎡，平均樓面地價(jià)3495元/㎡，2008年出讓住宅規(guī)劃建筑面積為526萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)為4532元/㎡，與去年同期相比樓面價(jià)上升30%。二、北京市土地市場(chǎng)分析2005200620072008年近期住宅用地面積（萬(wàn)㎡）294798501294住宅可售面積（萬(wàn)㎡）433867989526注：2007年出讓土地、及可售面積中各包括“兩限房”建設(shè)用地面積142萬(wàn)㎡，可售面積267萬(wàn)㎡； 2008年近期住宅可售面積中包括“兩限房”45萬(wàn)㎡。受到政策和市場(chǎng)觀望情緒的影響，2008年一季度市場(chǎng)均價(jià)出現(xiàn)小幅下降的變化，但仍然是季度均價(jià)中第二高點(diǎn)，且與2007年4季度相比，%。由于受到宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者觀望情緒較為嚴(yán)重，2008年1季度住宅期房上市量、預(yù)售量均出現(xiàn)大幅下滑，但預(yù)售率仍達(dá)到了100%，說(shuō)明北京住宅市場(chǎng)仍然存在較大的容量，對(duì)于專業(yè)的品牌開發(fā)企業(yè)而言，目前的市場(chǎng)狀況恰恰是一個(gè)較好的機(jī)遇。考慮到2007年土地價(jià)格、原材料、人工成本上漲等等因素后，可以斷定從2007以來(lái)，北京市住宅的實(shí)際開發(fā)量較低，住宅的供需層面矛盾的問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決，住宅市場(chǎng)的需求依然存在，北京未來(lái)的房地產(chǎn)大勢(shì)依然看好。 歷年住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持在一直在50%左右，但也呈逐年下降趨勢(shì)。％，漲幅下降約7個(gè)百分點(diǎn)。0407北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資分析216。216。216。第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析0407北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析216。該宗土地是自2007年1月以來(lái)公開市場(chǎng)第14幅以掛牌方式出讓的建筑面積超過(guò)10萬(wàn)㎡的居住用地，區(qū)域成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，同時(shí)付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)要求。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論該項(xiàng)目為公開市場(chǎng)掛牌出讓項(xiàng)目，場(chǎng)地平整、無(wú)待拆遷地上物，項(xiàng)目法律關(guān)系簡(jiǎn)單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，地快原為吉祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小?？崭酃I(yè)A、B區(qū)◆ 目前園區(qū)內(nèi)擁有約380余家企業(yè)，其中外資企業(yè)占到了70%，園區(qū)集中了JVC、松下、索愛(ài)、西鐵城、空中客車等30余家世界500強(qiáng)企業(yè)，主要以物流、航空、電子等產(chǎn)業(yè)為主，年產(chǎn)值超過(guò)60億元，◆ 其中B區(qū)的開發(fā)也進(jìn)入了最后的沖刺階段，大量商業(yè)金融用地及國(guó)展配套用地集中出讓，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件，目前園區(qū)內(nèi)MAX企業(yè)園20余萬(wàn)㎡（規(guī)劃35萬(wàn)㎡）的企業(yè)辦公樓的開發(fā)也已接近完成，將吸引大量企業(yè)入住龍騰世紀(jì)文化公園◆ 公園占地18萬(wàn)㎡，綠化面積達(dá)15萬(wàn)㎡，距離地塊僅700米，其中包括了球場(chǎng)等大量健身活動(dòng)空間，提供了良好的休憩、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 羅馬湖◆ 占地約19萬(wàn)㎡，規(guī)劃將繼續(xù)東擴(kuò)，是北京市難得的景觀資源，同時(shí)濱湖區(qū)域有大量非常有品位的生活配套設(shè)施，大大提升了片區(qū)品質(zhì)酒 店◆ 周邊擁有臨空皇冠假日、新錦江等五星級(jí)酒店，客房達(dá)2000余間，隨著T3航站樓的投入使用以及新國(guó)展的開放，大量星級(jí)酒店抓緊建設(shè)，片區(qū)配套日臻完善學(xué) 校◆ 項(xiàng)目周邊擁有ISB、京西、力邁等北京最為知名的國(guó)際學(xué)校，吸引了大量外籍人士聚居于此，更吸引了大量的成熟投資客群在這里置業(yè)◆ 同時(shí)地塊周邊的全日制學(xué)校分布也比較密集，如空港小學(xué)、順義二小、順義十中等商業(yè)配套◆ 地塊周邊商業(yè)配套成熟，主要商業(yè)街區(qū)均在3公里范圍內(nèi)，總體商業(yè)、餐飲配套面積在6萬(wàn)平方米以上，未來(lái)地塊北側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃有3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，地塊南側(cè)的商業(yè)體量將超過(guò)40萬(wàn)㎡，、京客隆超市、雙裕大市場(chǎng)等生活配套設(shè)施公共交通◆ 地塊北側(cè)邊界即為順義區(qū)118路，北側(cè)360米處為集中公交站點(diǎn)，有915支等多條公交線路，在地塊的南側(cè)1000米處，規(guī)劃有集中的公交總站醫(yī) 療◆ 地塊附近3公里范圍內(nèi)集中了空港醫(yī)院、和睦家診所等多家高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)市政配套設(shè)施雨 水在安慶大街上，距裕慶路路中心196m管徑DN600mm在安詳大街上，距裕慶路路中心180m管徑DN600mm在裕豐路上，距安詳大街路中心188m管徑DN600mm在裕慶路上，距安詳大街路中心184m管徑DN600mm污 水在安慶大街上，距裕慶路路中心267m管徑DN300mm在安詳大街上，距裕豐路路中心166m管徑DN300mm在裕豐路上，距安詳大街路中心182m管徑DN300mm在裕慶路上，距安詳大街路中心139m管徑DN300mm給 水在安慶大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm在安詳大街上，距裕慶路路中心139m管徑DN200mm在裕豐路上，距安詳大街路中心 96m管徑DN200mm在裕慶路上，距安慶大街路中心209m管徑DN200mm中 水在裕慶路上，距安詳大街路中心194m管徑DN150mm電力管溝穿管在裕慶路上，距安詳大街路中心92m6孔管接井在安詳大街上，距裕慶路路中心141m6孔管接井電 信在裕慶路上，距安詳大街路中心207m6孔磚結(jié)構(gòu)在安詳大街上，距裕慶路路中心177m6孔磚結(jié)構(gòu)熱 力在