【正文】 2007年12月份成交兩地塊總規(guī)模不足14萬，容積率較高。小戶型客戶：從06年主要來源于順義城區(qū)以及周邊的企事業(yè)單位年輕客群作為初次置業(yè)選擇變化為07年下半年近三分之一的北京城區(qū)客群，作為城市住宅價(jià)格過高而擠壓到順義的年輕客群。市場認(rèn)可度相對(duì)不高，本項(xiàng)目存在更大的競爭優(yōu)勢。但由于周邊大量的經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于高端客戶來說，片區(qū)的市場認(rèn)可度難以得到大幅提升。和潤澤莊園的二期后續(xù)住宅供應(yīng)不確定性較大。合計(jì)23453區(qū)域內(nèi)未來幾年住宅供應(yīng)規(guī)模較大，總計(jì)為234萬平米，其中商品住宅為180萬。 消化率：板塊去化率基本能保持在85%左右。21161901237套/月93%潤澤莊園15810818套/月70%216。的洋房產(chǎn)品均價(jià)20000元/平米，目前在售高層小戶型產(chǎn)品均價(jià)14500元/平米（毛坯）。其產(chǎn)品按“70%90”設(shè)計(jì)，產(chǎn)品主要為4層、6層洋房以及高層小戶型產(chǎn)品。66萬高層洋房兩居85102四居200 14500目前銷售為高層小戶型產(chǎn)品，前期大戶型銷售情況非常良好，售價(jià)20000元/平米，套總價(jià)為400萬左右。北緯40度在售部分為高層小戶型產(chǎn)品，銷售均價(jià)為14500元/平米，前期多層銷售均價(jià)為20000元/平米。區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目為山水 來廣營板塊該區(qū)域早期是北京市幾個(gè)較大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)區(qū)域之一，市場認(rèn)可度較為一般?！?板塊及周邊區(qū)域高支付能力人群云集，購買力極強(qiáng)。 消化率多數(shù)項(xiàng)目由于后期所剩戶型偏大導(dǎo)致后期銷售速度較慢，消化率不高，目前區(qū)域整體銷售率在85%左右。 項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推出量成交量銷售速度銷售率裘馬都59252430套/月89%陽光上東2483214635套/月86%216。216。在售戶型主要為390平米的四居，總價(jià)1000萬起。各項(xiàng)目的前期銷售整體情況良好，但由于受到近期市場的影響，銷售態(tài)勢有所波動(dòng)。泛望京區(qū)域由于位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)、配套完善，該區(qū)域已經(jīng)成為北京市城區(qū)高端住宅項(xiàng)目云集區(qū)域，特別是該板塊內(nèi)的三元橋至四元橋之間區(qū)域。使得板塊內(nèi)住宅市場兩極分化現(xiàn)象更加明顯，中高端的花園洋房、類別墅住宅產(chǎn)品將更為稀缺。總結(jié)：216。盡管只有香花畦一個(gè)普通住宅項(xiàng)目可以參考，但我們可以預(yù)測，在正常的推售進(jìn)度下，在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目月均銷售速度可以達(dá)到3545套/月水平。阿凱笛亞22616910套/月75%產(chǎn)品品質(zhì)一般導(dǎo)致銷售速度一直較慢，但2007年總價(jià)在450萬/套時(shí)銷售速度較快，月均為25套/月。216。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，中高端的花園洋房和類別墅產(chǎn)品較為稀缺。長江實(shí)業(yè)78萬聯(lián)排洋房地上350500800萬起預(yù)計(jì)5月份開盤，一期放量400套。區(qū)域內(nèi)普通住宅用地供應(yīng)歷來較少，目前在售普通住宅項(xiàng)目只有尾房階段的香花畦以及本地塊東側(cè)的智地08年4月份聯(lián)排產(chǎn)品精裝修開盤成交價(jià)為23000元/㎡（地上均價(jià)32000元/㎡），裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。以龍灣小獨(dú)棟、龍湖滟瀾山購買客群為代表。同時(shí)還存在傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)的投資客戶，看中別墅的日益稀缺以及較高的租金回報(bào)，會(huì)選擇性價(jià)比較高的物業(yè)進(jìn)行投資。競爭片區(qū)特性分析由于與機(jī)場、CBD、使館區(qū)之間的聯(lián)系以及成熟的別墅生活配套使得該區(qū)域已經(jīng)成為北京市涉外氛圍最濃的高端別墅區(qū)。上調(diào)后的準(zhǔn)備金率為16%，且未來有進(jìn)一步加息的可能。㎡，規(guī)劃建筑面積334197㎡，樓面成交價(jià)5206元/㎡。從近幾年的成交情況看，土地供應(yīng)量總體呈上升趨勢，但由于本市常住人口的迅速增長，住房需求不斷提高作為商品住宅供應(yīng)的源頭土地供應(yīng)仍偏少，國家為緩解供需矛盾這兩年已開始加大供應(yīng)力度。北京市2006以來住宅期房市場成交分析從價(jià)格變化情況來看，從2006年1季度以來北京市住宅期房成交價(jià)都保持著較為強(qiáng)勁的提升，2006年全年的均價(jià)為8102元/平米，2007年全年均價(jià)為11440元/平米，年漲幅高達(dá)41%。2007年首次跌破50%關(guān)口。 北京市住宅開發(fā)投資近幾年均保持穩(wěn)步增長，但漲幅逐年下降。 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一直保持在50%以上的水平，并呈逐年下降趨勢。同時(shí)該地塊交地時(shí)間相對(duì)較快，可以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)。電力配置根據(jù)項(xiàng)目容量需求報(bào)順義供電局，由供電局出方案確定路由。生活配套設(shè)施主要配套備 注新國際展覽中心◆ ，地上總建筑面積66萬平方米?！?地塊東、西、北三個(gè)方向均為次干路，對(duì)項(xiàng)目影響不大，項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃的主干路只是連接線功能，對(duì)項(xiàng)目干擾不大，地塊距離主干路只有400米左右的距離，出行非常方便；◆ 新國展（安華街）與機(jī)場南線輔路的聯(lián)絡(luò)線將于今年9月開工，預(yù)計(jì)2009年完工并投入使用；◆ 地鐵M15號(hào)線，計(jì)劃于09年開工，線路全長48公里，起于頤和園，經(jīng)清華大學(xué)、大屯路、望京、京順路、順平路到順義城區(qū)，將設(shè)有新國展站、新國展北站、后沙峪站等站。第三章 地塊基本素質(zhì)分析及結(jié)論一、地塊素質(zhì)分析項(xiàng)目區(qū)位地塊位于北京市東北方向、朝陽區(qū)與順義區(qū)交界處順義境內(nèi)、空港西側(cè)、新國展北；周邊有溫榆河及龍道溝兩條水系經(jīng)過，羅馬湖、龍騰世紀(jì)公園近在咫尺，屬中央別墅區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，是北京高端物業(yè)集中區(qū)域之一。該地塊周邊相對(duì)成熟，但區(qū)位及環(huán)境要遜于本次出讓宗地。目前區(qū)域的發(fā)展已具相當(dāng)規(guī)模，擁有良好居住環(huán)境和投資潛力，使該地區(qū)日益向著高品質(zhì)居住區(qū)的方向發(fā)展。2008年，龍湖項(xiàng)目、香港新世界項(xiàng)目、長江實(shí)業(yè)項(xiàng)目都將進(jìn)入熱銷期，新國際展覽中心的起用，都將進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展，目前區(qū)域周邊大量商業(yè)、金融、辦公項(xiàng)目開始陸續(xù)推出。 拆遷工作的啟動(dòng)將為空港區(qū)域居住物業(yè)的開發(fā)與建設(shè)帶來一定的剛性需求。目前該區(qū)域的開發(fā)正處于起步階段，其中居住用地規(guī)模非常小，并且不獨(dú)立出讓，但其計(jì)劃實(shí)施的對(duì)南樓商務(wù)區(qū)的拆遷將對(duì)后沙峪地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造很大的利好。鑒于該地區(qū)地理位置的特殊性，國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃以航空企業(yè)為主導(dǎo)、總部型企業(yè)為重點(diǎn)的商務(wù)區(qū)，分為機(jī)場服務(wù)辦公區(qū)、航空商務(wù)辦公區(qū)、國際商務(wù)核心區(qū)、商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等五大組團(tuán)，并最終形成由航空服務(wù)、總部商務(wù)、酒店公寓、高新技術(shù)、商貿(mào)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！　∧壳耙岩M(jìn)北京現(xiàn)代汽車有限公司、北京現(xiàn)代摩比斯汽車零部件有限公司等國際一流企業(yè)20余家，引進(jìn)投資總額241億元。機(jī)場北側(cè)的航空貨運(yùn)大通關(guān)基地及空港保稅物流中心（B型）已經(jīng)開始建設(shè)招商，占地面積3平方公里，建成后將使空港、海關(guān)監(jiān)管區(qū)連為一體，極大地完善口岸功能并提高通關(guān)效率。 空港物流基地北京空港物流基地經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，是《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃(20022010)》中確立的三大物流基地中重點(diǎn)建設(shè)的試點(diǎn)基地，也是北京市唯一的航空－公路國際貨運(yùn)樞紐型的物流基地。區(qū)域的蓬勃發(fā)展也將大大刺激居住及商業(yè)需求。新國展將承擔(dān)北京70%以上的展覽。周邊擁有在建的大型空港企業(yè)園、商業(yè)街、星級(jí)酒店等組成的大型商務(wù)、商業(yè)區(qū)，以及中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)，區(qū)域發(fā)展前景看好。自2003年以來，地方財(cái)政收入快速增長，尤其在2007年的前11個(gè)月，增幅達(dá)103%。目前A區(qū)已入住完畢，B區(qū)正處在開發(fā)過程中，隨著新國際展覽中心的投入使用，部分工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、金融及配套服務(wù)設(shè)施用地，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：投資131億元的現(xiàn)代第二工廠，投資84億元的新國際展覽中心及相關(guān)配套設(shè)施，投資58億元的空港保稅物流中心暨航空貨運(yùn)大通關(guān)基地，投資64億元的首鋼冷軋廠等等。 未來的新國展將會(huì)占領(lǐng)北京展覽市場70%的份額，將帶來北京國際A級(jí)車展等國際特大型展覽。目前，北京臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)已初步形成了以首都機(jī)場為核心，以天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)AB區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、空港物流基地、北京汽車生產(chǎn)基地等五大功能組團(tuán)和以天竺、后沙峪、仁和等六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為依托，以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、會(huì)展業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集群，集聚了松下、索愛、LG、JVC、TNT、空中客車、積水創(chuàng)格、日本郵船、日本住友等30家世界五百強(qiáng)企業(yè)和550余家中外企業(yè)，區(qū)域居住、商務(wù)需求迅速升級(jí)。東西向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿M15線）為空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小營；南北向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿S6線）為新城中心、馬坡、牛欄山。 新城結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)：一港——首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河——潮白河旅游休閑度假區(qū)溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)——順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個(gè)組團(tuán)）空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）河?xùn)|新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營鎮(zhèn)中心區(qū)）；四鎮(zhèn)——楊鎮(zhèn)高麗營李遂趙全營。不含首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，根據(jù)北京總體規(guī)劃，2020年順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在90萬人左右，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。配套概況 順義目前的配套基本能滿足生活所需，但知名醫(yī)院較少，公交停運(yùn)較早，娛樂設(shè)施較少。生態(tài)資源豐富與亦莊和通州相比，順義生態(tài)資源優(yōu)勢非常突出。交通優(yōu)勢順義不但有機(jī)場的優(yōu)勢，同時(shí)還有機(jī)場高速、京承高速、機(jī)場北線、六環(huán)等快速路，交通體系非常發(fā)達(dá)。 GDP 人均GDP 人均可支配收入順義GDP（億元）比上年增長常住人口人均GDP（美元）城鎮(zhèn)人口人均可支配收入（元）2004%3854141182005%4812161672006318%5720176542007365%6745198002007年，順義完成GDP365億元，位于全市第六，人均GDP始終保持在北京市第67位的水平；2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)屬地財(cái)稅收入141億元，地方財(cái)政收入44億元，同比分別增長53%和97%，財(cái)政總量、增長幅度均處于全市前列，明顯高于其他郊區(qū)縣。順義區(qū)曾于1990年成為亞運(yùn)會(huì)部分比賽場地，并將于今年承辦奧運(yùn)水上等項(xiàng)目（賽艇、皮劃艇兩個(gè)比賽項(xiàng)目，產(chǎn)生30枚金牌）的比賽，是北京近郊發(fā)展最迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。開發(fā)建設(shè)期限3年（自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起算）。如獲取得土地，則將保證金直接沖抵相應(yīng)政府土地收益，如未取得土地，保證金將于掛牌結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)（5月25號(hào)左右）退還，不計(jì)息。二、項(xiàng)目來源及要求本次出讓宗地，屬于北京市土儲(chǔ)中心以掛牌方式公開出讓項(xiàng)目。第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息地塊位置北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位于空港工業(yè)區(qū)B區(qū)內(nèi)西北側(cè)；用地性質(zhì)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施；開發(fā)程度八通一平（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)?、道路、場地自然平整）；?guī)劃指標(biāo)類 別用地面積(㎡)容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積(㎡)建設(shè)用地居住用地（A10）129357≤≤45≤30%≥40%≤194036托幼用地（A8）4300≥≤12≤25%3010集中綠地（A9）9532代征道路用地已建完總用地面積合270畝注：㎡，㎡（限制均價(jià)5500元/㎡）。產(chǎn)品建議產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)商品住宅疊拼5739230%211272 6層電梯洋房4560024%152300 小高層（11層）3630019%75484 小高層（15層）2250012%75300 雙限房小高層（15層）2921615%83352 合計(jì)191008100%112 1708 價(jià)格定位產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2季度09年2季度）開盤后年度漲幅疊拼%78%產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2季度09年4季度）開盤后年度漲幅花園洋房%89%產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2季度10年1季度）開盤后年度漲幅公寓%78%項(xiàng)目進(jìn)度安排現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)開盤時(shí)間開盤均價(jià)銷售周期結(jié)案均價(jià)全程均價(jià)疊拼2000009年2季度2176018個(gè)月2450017924花園洋房1403009年4季度1590015個(gè)月17550公寓1162010年1季度1330017個(gè)月14750商業(yè)1150011年2季度130906個(gè)月13350五、項(xiàng)目分期及總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目分期項(xiàng)目計(jì)劃分二期開發(fā)建設(shè)。四、項(xiàng)目定位市場定位中央別墅區(qū)域差異化產(chǎn)品、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)精品配套公寓、財(cái)富階層的首選地客戶定位1）大戶型本項(xiàng)目大戶型客戶來源廣泛，可以劃分以東部客戶群、涉外客群以及投資客群為主要受眾。規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)類 別用地面積(㎡)容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積(㎡)建設(shè)用地居住用地（A10）129357≤≤45≤30%≥40%≤194036托幼用地（A8）4300≥≤12≤25%3010集中綠地（A9）9532代征道路用地已建完總用地面積合270畝注：㎡，㎡（限制均價(jià)5500元/㎡）?！俄?xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告》項(xiàng)目名稱：北京順義區(qū)空港居住項(xiàng)目送審單位：金地集團(tuán)北京公司編制日