【正文】 服務等設施：（200）195，205]萬元累計：（3250）[3043，3463]萬元（5）專業(yè)費用建筑師、評估師等其他費用(((3)+(4))*12%計算)：（3250）*12%=（390）[，]萬元累計：（3640）[，]萬元（6）應急費（按((3)+(4)+(5)) *4%計算）:（3640）*4%=（）[,]萬元累計（）[，]萬元(7)貸款資金費用年利率為（12%）[10%，14%]萬元,應急費按一半計息:[（3640）+（）/2]* （12%）=（）[,]萬元累計:（）[，]萬元(8)出租和銷售費用出租費(以項目年收入的10%計算):（1220）*10%=（122）[，]萬元廣告費和市場調查費:（20）[18，24]萬元總開發(fā)費: （B）（）[，]萬元 利潤和風險金以總開發(fā)價值的20%計：（1220）*20%=（2440）[，]萬元 場地價值（）[2，2. 8]萬元年后的最高價值為:（D）=（A）[（B）+（C）]= （12200）[（）+（2440）]=（）[，]場地現值：（）/[1+（12%）（）]萬元為獲取土地支付的費用（%計）：（）*%=（）[，91. 98]萬元場地實際現值為：（）（）=（4090）[，]萬元結論（1）為了開發(fā)商利潤(包括風險金),開發(fā)商購買場地的出價應為: （10%）[，]萬元(2)項目租金補償期:項目補償期=利潤/項目年租金收入=（2440）/（1220）=（）[，]萬元：,只要全部出租,其利潤就可以得到保障。(3)開發(fā)收益率,年總利潤率。如果開發(fā)場地以1500萬元購得:期望年收入:（1220）[，]萬元/年總開發(fā)費(含貸款利息):（）[，]萬元場地費1500萬元場地費（）年后得利息:1500*[1+（12%）]（）1500=（）[315，]萬元總費用: 總開發(fā)費+場地費利息=（）+1500+（）=（）[，]萬元年開發(fā)收益率=（1220/()= （%）[%，%] 假設開發(fā)商規(guī)定的最小年開發(fā)收益率是10%,%10%,所以項目可行。5 房地產投資方案優(yōu)選的多目標灰色局勢決策房地產開發(fā)具有周期長、高投入、高收益、高風險的特點。因此，在房地產投資的過程中，首先要進行詳細的經濟評價和風險分析，然后綜合考慮將來值、投資、收益、風險等因素，從多方案中選擇綜合效果優(yōu)良的方案進行投資。房地產投資方案的選擇，屬于多目標決策問題。本文將灰色局勢決策的理論與方法應用于房地產投資方案的優(yōu)選。設有事件集A=(a1,a2,...,am)，對策集B=(b1，b2，...，bn)其二元組合(ai,bj),稱為局勢,并記為sij=(ai,bj),即指用第j個對策(bj)去對付第i個事件(ai)的局勢,則A與B的笛卡爾積構成局勢矩陣S:（1）給出不同目標的白化值對于多目標決策的第K個目標(K=1, 2，...，P),對應于Sij的白化值為Vij，則效果矩陣V(k)如下: （2）計算目標效果測度①若目標K為正比性指標(越大越好)，也即目標效益型指標，因此采用上限效果測度:=/max max [0，1] (51)②若目標K為反比性指標(越小越好)，同理a,才用下限效果測度:= min/ max [0, 1] (52)③若目標K為中性指標(目標值為,即樣品中參考點),采用中心效果測度:= min{,}/ max{,}或=/(||+) [0,1] (43) （3）構造效果測度矩陣由V(k)及效果測度的公式,得到單目標效果測度矩陣R(k):利用單目標效果測度矩陣R(k)（k=1,2,...,P）,得到綜合決策矩陣R：其中，rij為Sij局勢下的綜合效果測度，為目標K的權重，可向專家咨詢法取得?？捎蓪Σ咂ヅ渲刑暨x效果度測的事件，稱為列決策。（1）行決策是指在決策矩陣的行決策中選擇效果測度最大的決策元，即：=max(ri1, ri2,..., rin) (54)稱為行決策元, 為最優(yōu)局勢, 是事件ai的最優(yōu)對策。（2）列決策是指在決策矩陣的決策列中選擇效果測度最大的決策元，即：=max(r1j, r2j,..., rmj) (55)稱為列決策元, 為最優(yōu)局勢, 是事件bi的最優(yōu)對策。衡量一個系統(tǒng)是否協調的主要標志是看系統(tǒng)的總體效益是否增大，因此必須在最大限度發(fā)揮各子系統(tǒng)效益基礎上進行協調。式(53)中用綜合決策矩陣選擇最優(yōu)局勢時，可能同一對策匹配多個適宜事件。這時，需要對最優(yōu)局勢、次優(yōu)局勢進行協調，使決策達到全局最優(yōu)。全局協調最優(yōu)決策的步驟如下:（1）檢查式(53)中行決策，如果對策 (j=1,2 ，...,n)匹配事件ai不重復,則(53)行決策最優(yōu)。否則,轉向下一步:①01數學規(guī)劃模型:maxg(x)=rijxij =1 ≤1xj=0或1 求上式的解，即可求得多投資項目全局最優(yōu)決策。徐州某房地產開發(fā)商在市區(qū)某地建造一座商品房和一座寫字樓，現有3塊土地b1, b2, b3供選擇,現要決策購置哪塊地對應建設哪一項目。在方案比較時,要全面考慮投資凈現值、收益期望值等因素選則如下4個評價指標：（1） 將來值（NFV）表示1個投資方案將來的項目凈現金流量代數和。（2） 投資凈現值（NPV），表示1個房地產投資方案收益的絕對值。（3） 收益期望值（RF），RF=NPV*P（其中P表示投資成功率）。（4） 風險損失值(RL),表示1個房地產投資方案的損失期望值, RL=K*(1P)。把房地產項目作為事件,不同地塊作為對策,則A=(a1,a2),B=(b1,b2,b3)即有: 聘請專業(yè)人士進行全面的經濟評估和風險分析,得出4個評估指標的白化值,構成效果矩陣(各指標的白化值均以百萬元為單位):V(1)= V(2)= V(3)= V(4)= 在上面的指標中(1),(2),(3)為正比性指標:目標(4)為反比性指標。根據(41)、(42)、(43)可得到4個目標的效果測度陣R（1），R（2），R（3），R（4）R（1）=R（2）= R（3）=R（4）=。目標的權重取=(,),便可得到多目標綜合決策矩陣R為:R=進行行決策，則最優(yōu)局勢為S11, S22，事件a1,a2分別匹配b1,b2對策。下面求全局最優(yōu)解，根據01數學規(guī)劃模型得出式子:maxg(x)= 0 .619x 11+ x13 + 0 . 442x22+ x11+x13=1x21+x23=1求解上面方程得出：x11=1，x13=0，x22=0，x23=1即a1配對b1，選擇b1地塊建設商品房，a2配對b2，選擇b2地塊建設寫字樓。6 結束語一般部分主要介紹徐州市狀況、華美房地產開發(fā)有限公司概況、部門設置及項目策劃的整個過程，分析了該公司在項目開發(fā)中存在的若干問題及房地產開發(fā)項目中很多要注意的問題和事項，并結合自己在實習期間對華美房地產有限公司運行狀況的有關了解及其所學的相關理論知識，提出解決問題的措施。專題部分主要應用灰色系統(tǒng)理論對房地產投資決策的主要內容進行簡單的分析，主要研究如下：在進行房地產投資決策分析之前，要了解房地產市場現況，掌握其發(fā)展的大致方向，以便減少房地產開發(fā)的盲目性，并對房地產投資決策中存在的問題進行分析，以促使房地產決策的合理性，減少決策風險。房地產投資決策的影響因素之間是相互關聯、相互依賴、相互制約，并具有特定的關系，要對其進行分析，采用灰色系統(tǒng)理論進行分析。引入灰色關聯度分析法，對房地產需求各影響因素的相對重要性進行分析，通過定量化分析取得比較客觀的結論。文中選取的是徐州市市區(qū)房地產市場，通過關聯度分析得出影響徐州市市區(qū)房地產需求的因素重要性由大到小依次為市區(qū)人口總數、市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房銷售價格、徐州市區(qū)人均居住面積。該模型不僅可以預測房地產市場需求發(fā)展趨勢，而且可以定量化預測某一年的需求量，為房地產市場定量化研究提供了一種思路。對徐州市市區(qū)房地產進行開發(fā)項目的評估，應用灰色可行性分型進行研究，并經過案例分析，明白易懂，向投資者提供土地的價格、開發(fā)項目的利潤等數據，以分析投資項目是否值得開發(fā)，為投資決策者提供建議。周期長、高投入、高收益、高風險的特點，必然進行經濟評價和風險分析，通過灰色局勢決策模型對房地產投資方案進行分析，優(yōu)選，使房地產投資決策更具合理性，避免不必要的風險。并通過案例來說明。 本文雖然在灰色理論在房地產投資決策問題上有所進展，但是由于時間比較倉促和筆者水平有限，論文本身仍然存在著不足之處，主要體現在下面幾點： 在用灰色關聯度分析法時，分析到徐州市市區(qū)商品房隨著市區(qū)總人口數和GDP的增加銷售面積也增加，在很大程度上是有一定限制的，也即有一個上限值的，不可能與GDP同步上升的，這里只是提供一種思路，一種思想，應結合實際情況選擇合適的方法進行分析。 在用費爾哈斯模型對徐州商品房銷售面積進行預測時,由于費爾哈斯模型本身的特性,它進行預測時的時間不能夠過長,造成預測局限性,在這方面尚待進行改進。30 / 30