【正文】 利率的變化給收益帶來不確定性；一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)資金投入巨大，一般都需要銀行貸款 支持，貸款利率的提高，會直接增加開發(fā)成本；另一方面，利率的浮動會影響到房地產(chǎn)市場和建筑市場 [5]。 ，由于商業(yè)房地產(chǎn)的商品實(shí)體不能流動，投入房地產(chǎn)的資本被限定在一個地方，同時它的投資周期長，使用周期更長，而且商業(yè)房地產(chǎn)價值大，交易成本也高，這些因素都影響到它的變現(xiàn)性 [6]。 ，這是指由于自然災(zāi)害的發(fā)生給投資者帶來損失的可能性。 第三章 商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的基本方法 任何投資行為都具有一定的風(fēng)險性，商業(yè)房地產(chǎn)投資也不例外。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策前，必須對潛在的風(fēng)險進(jìn)行綜合評價，確定風(fēng)險的大小，才能做出科學(xué)的決策。 國內(nèi)主要所運(yùn)用的商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價方法一般從兩個角度來對商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行評價。風(fēng)險評價的方法很多，跟據(jù)評價所依據(jù)的理論基礎(chǔ)，將目前常用的風(fēng)險評價方法歸類如 表 3－ 1 所示： 表 3－ 1：商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險分析方法 專家評判法 專家評分法 運(yùn)籌學(xué)及其他數(shù)學(xué)法 層次分析法 模糊綜合評價法 灰色綜合評價法 新型評價方法 基于 BP 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價法 信息熵評價法 混合評價法 模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價法 AHP+模糊綜合評價法 灰色模糊綜合評價法 專家評分法 專家評分法是出現(xiàn)較早應(yīng)用較廣的一種評價方法。其最大優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出定量估價 [8]。專家評分法具有使用簡單、直觀性強(qiáng)的特點(diǎn)，但其理論性與系統(tǒng)性不強(qiáng)，一般情況下難以保證結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。該方法是一種定量和定性相結(jié)合的方法，在多指標(biāo)的權(quán)重確定上應(yīng)用廣泛。它由樣本資料確定一個最優(yōu)參考序列，通過計算各樣 4 本序列與該參考序列的關(guān)聯(lián)度，就能對評價目標(biāo)做出綜合分析。 基于 BP 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價法 該方法模擬人腦智能化處理過程的人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)， 通過算法，學(xué)習(xí)或訓(xùn)練獲取知識，并存儲在神經(jīng)元的權(quán)值中，通過聯(lián)想把相關(guān)信息復(fù)現(xiàn)。優(yōu)點(diǎn)是網(wǎng)絡(luò)具有自適應(yīng)能力、可容錯性，能夠處理非線性、非局限性與非凸性的大型復(fù)雜系統(tǒng)。由于結(jié)合了計算機(jī)的輔助設(shè)計，編程較為復(fù)雜，實(shí)際應(yīng)用情況受到一定限制。信息論的創(chuàng)立者Shannon 把通過過程中信息源的信號的不確定性成為信息熵。不少學(xué)者將其應(yīng)用到綜合評價領(lǐng)域。 模糊綜合評價法 模糊綜合評價法是一種用于涉及模糊因素的對象系統(tǒng)的綜合評價方法 [9]。它是在模糊環(huán)境下，考慮多種因素的影響，為了某種目的對一事物做出綜合決策的方法。它可以較好的解決綜合評價中的模糊性，具有數(shù)學(xué)模型簡單，對多因素、多層次的復(fù)雜問題評判效果較好等明顯優(yōu)點(diǎn)，是目前在綜合評價中應(yīng)用比較成功的一種方法，也是軟科學(xué)的基本方法之一，在科學(xué)評判、項(xiàng)目評審、競賽打分、企業(yè)分類、經(jīng)濟(jì)預(yù)算與決策和風(fēng)險評價等許多領(lǐng)域都有著廣泛的應(yīng)用。如模糊綜合評價與人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的集成就形成了模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價法?；疑：C合評價則是利用模糊集理論和灰色關(guān)聯(lián)分析建立模型，是在已知信息不充分的前提下，評判具有模糊因素的事物或現(xiàn)象，并能較好地處理方案評估與排序過程中的模糊性和人腦綜合判斷的一種方法。由于商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系包括了很 多復(fù)雜的評價指標(biāo)，是一個多層次的復(fù)雜系統(tǒng)?？紤]到房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次性、評價標(biāo)準(zhǔn)中存在的復(fù)雜性以及評價影響因素的系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性一系列的問題，還有實(shí)際應(yīng)用的前景，本文將采用系統(tǒng)分析法對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行評價，對我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分析。由房地產(chǎn)投資組合理論可知，通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的非系統(tǒng)風(fēng)險 差不多可以完全規(guī)避和控制，但系統(tǒng)風(fēng)險依然存在。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，常用財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)和內(nèi)部收益率 (IRR)作為評價指標(biāo)。如果把風(fēng)險因素考慮進(jìn)去，對于評價方案來說，僅僅考慮用基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)是不夠的，根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，風(fēng)險要產(chǎn)生風(fēng)險溢價，應(yīng)該考慮到風(fēng)險因素對收益的影響，以及物業(yè)增值帶來的收益增加。其具體步驟如下 : 風(fēng)險因素分析 首先分析商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的主要投資風(fēng)險因素，然后對房產(chǎn)專家進(jìn)行調(diào)查，通過調(diào)查統(tǒng)計分析確定各風(fēng)險因素發(fā)生的概率，被調(diào)查項(xiàng)目的收益率、及預(yù)測物業(yè)增值率等。通過第一步的統(tǒng)計結(jié)果求風(fēng)險變異系數(shù)。即 : ??= （ R） /E(R) 其中 : 6 2[]IR? ?? I（ R ） = P E ( R ) IR? IE(R)= P s 值與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。因此說 ? 值越大，風(fēng)險也就越大，未來收益的不確定性越大 。根據(jù)投資組合理論，定義 : ??2I M M=C ov (R ,R )/ 其中 : IMCov(R,R ) 是指項(xiàng)目的收益率 ,與本地區(qū)房地產(chǎn)投資市場收益率平均值 MR 協(xié)方差 。 IMR,R 可以通過行業(yè)協(xié)會提供相關(guān)數(shù)據(jù)或財稅報表運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計獲得。這樣在既考慮投資項(xiàng)目的本身風(fēng)險變異，又考慮投資整體市場的共同走勢。然后分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險因素，請房地產(chǎn)專家對各風(fēng)險因素發(fā)生的概率、項(xiàng)目的收益率、被調(diào)查項(xiàng)目的收益 7 率、物業(yè)預(yù)期增長率等做出預(yù)測。 求項(xiàng)目的風(fēng)險變異系數(shù) ? 、系統(tǒng)風(fēng)險度 ? 、考慮系統(tǒng)風(fēng)險的基準(zhǔn)收益率 I （ 1）求風(fēng)險變異系數(shù) ? 根據(jù)該項(xiàng)目的總投資估算表、收益測算表、現(xiàn)金流量表等分析各風(fēng)險因素變動對各表的影響，再依據(jù)專家調(diào)查表各風(fēng)險因素的發(fā)生概率對有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)做出調(diào)整。 （ 2）求系統(tǒng)風(fēng)險度 ? 對專家調(diào)查表作進(jìn)一步的數(shù)理統(tǒng)計，通過分析統(tǒng)計得出目標(biāo)地塊在各種概率下的收益率、平均值；被調(diào)查單位在各種概率下的收益率、平均值。 8 利用考慮風(fēng)險因素的基準(zhǔn)收益率評價投資項(xiàng)目 如利用考慮風(fēng)險因素的基準(zhǔn)收益率來計算財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV: 0( ) (1 )N TTNP V CI CO I ??? ? ?? 一般來說，考慮風(fēng)險因 素的投資方案的凈現(xiàn)值較不考慮風(fēng)險的凈現(xiàn)值小一些。則要考慮該項(xiàng)目是否可行。在人力、物力、財力有限的條件下，首先防范最容易導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的風(fēng)險，進(jìn)而逐步展開對其它風(fēng)險的防范與控制。提高管理人員及其管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，進(jìn)而提高管理 水平，可以提高對市場的可預(yù)測性，降低不確定性，從而更有效地使用資產(chǎn)，減少經(jīng)營費(fèi)用，提高收益水平，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險。風(fēng)險控制具有全面性和系統(tǒng)性，搞好風(fēng)險控制不僅僅是管理部門的事，更加需要全員參與，因此要著力于培養(yǎng)全員風(fēng)險控制意識。在房地產(chǎn)投資過程中， 不能忽略公司各個層面的理解和支持，要取得思想上的共識，建立真正行之有效的風(fēng)險控制與防范策略。 （ 2） 加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個由主管工程的領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、 銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場人員合理分工。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程管理法律法規(guī)，普及相關(guān)法律知識， 9 培訓(xùn)合同管理人才，設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員，建立合同管理目標(biāo)制度，推行合同示范文本制度，重視合同分析，建立合同實(shí)施保證體系，完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。沒有需求就不會有投資，市場需求是進(jìn)行投資的必然前提。從目前我國房地產(chǎn)市場看，市場需求量較大，發(fā)展前景良好。而投資者要使自己的產(chǎn)品受到市場的青睞，獲得投資的成功，就需要廣泛挖掘市場需求并進(jìn)行深入研究，找準(zhǔn)市場“買點(diǎn)”。此外，在市場分析過程中，要充分考慮我國住宅方式、消費(fèi)觀念的影響，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上都能不斷滿足消費(fèi)市場的特殊要求，保證投資項(xiàng)目與消費(fèi)市場需求的一致性，有效避免和控制因市場需求變動造成的住宅項(xiàng)目功能折舊所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價格降低的風(fēng)險。企業(yè)要對市場進(jìn)行全面的調(diào)查研究，分析市場需求，明確自身的優(yōu)劣勢，使自己能夠準(zhǔn)確地把握市場命脈。在對項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行充分分析和比較的基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)市場劃分，根據(jù)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品特色來明確市場定位。 （ 3） 加大營銷力度。現(xiàn)代項(xiàng)目的市場營銷活動包括市場營銷研究、市場需求預(yù)測、市場細(xì)分、市場定位、新產(chǎn)品開發(fā)、定價、分銷、物流、廣告、人員推銷、銷售促進(jìn)、售后服務(wù)等一系列內(nèi)容。 技術(shù)風(fēng)險的應(yīng)對 技術(shù)的主體受到多方面因素的影響，因而不可能對新技術(shù)的成果和投入市場后的效益做出完全準(zhǔn)確的預(yù)測，并且自身技術(shù)水平、科研力量的限制也使得許多因素處于不確定狀態(tài)，從而產(chǎn)生技術(shù)風(fēng)險。在施工過程中，設(shè)備的損壞極易造成人員的傷亡、工期的滯后、而這類事故的發(fā)生勢必會破壞項(xiàng)目的正常運(yùn)行，隨之也會產(chǎn)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時影響整體工作氣氛。特別是對某些精密儀器的檢查與定期護(hù)理可以使得建筑設(shè)計更加精準(zhǔn)、避免計算失誤所造成風(fēng)險損失。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，保留住高級人才可以防止建筑生產(chǎn)力因素的短缺以及建筑材料的浪費(fèi)，在一定 程度上保證投資項(xiàng)目能夠按質(zhì)按量地完成，防止工期浪費(fèi)和成本上升。新設(shè)備、新工藝的增加雖然會增加一些試驗(yàn)費(fèi)用，但也可以有效的降低工程成本，縮短工期，提高工程質(zhì)量。 財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對 財物風(fēng)險管理是整個投資項(xiàng)目風(fēng)險管理的核心，著重于對資金流量的管理與控制，力求科學(xué)合理地使用項(xiàng)目資金，因此在財務(wù)風(fēng)險的防范與控制上，可以采取以下風(fēng)險防范措施： （ 1） 采取保險和非保險手段。但是保險作為一種分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，其使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險都可以投保，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補(bǔ)償。此外企業(yè)還可以采取必要的、正當(dāng)?shù)?、合法的非保險手段將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他單位，如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作承包給其他 11 的專業(yè)施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。 （ 2） 合理安排項(xiàng)目資金。此外要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命期經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計方案，嚴(yán)格控制施工階段費(fèi)用，加強(qiáng)資產(chǎn)的動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制，有效協(xié)調(diào)投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互 平衡。項(xiàng)目必須高度重視財務(wù)管理，真正把財務(wù)當(dāng)作整個項(xiàng)目管理的核心，設(shè)立專門財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范制度，堵塞漏洞，嚴(yán)格監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)對資金流量的集中管理與控制。此外，可以增強(qiáng)項(xiàng)目創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，提高自有資金占有率，從而有效地支持項(xiàng)目擴(kuò)張，特別是在項(xiàng)目不具備擴(kuò)張條件下 強(qiáng)行擴(kuò)張，更應(yīng)該提高經(jīng)營效率，減輕項(xiàng)目負(fù)債，消解財務(wù)風(fēng)險。 第六章 結(jié)論 伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)走強(qiáng)，社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大以及居民消費(fèi)能力和水平的提高，鑒于其自身多功能的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個下屬類別近年來成為了我國房地產(chǎn)開發(fā)商的投資新熱點(diǎn)。 本文以我國商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價為研究對象進(jìn)行研究和探討，主要介紹了國內(nèi)外主要的商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險分析方法，并做了簡單的評述。以期對我國的商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提出有意的意見。6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTyamp。UE9aQGn8xp$Ramp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$Ramp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z8vGtYM*Jgamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQGn8xp$Ramp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z8vGtYM*Jgamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。M