【正文】 tate bank real estate credit risk more and more prominent, if mercial banks underestimated the real estate credit risk, it is possible to suffer the huge financial losses. So, making the study and analysis on the mercial bank real estate credit risk has a significant role and practical significance for protection the safety of mercial bank credit funds, the prevention and control of real estate credit risk, and thus maintaining the stable and secure operation of banks. Firstly, the background and significance of the real estate credit risk of mercial banks were introduced briefly in the paper. On the basis of consulting the large number of documents, domestic and foreign research present situation were analyzed and summarized, and important significance of learning from the foreign mature theory and risk assessment model of real estate credit risk management research was proposed. And then, the meaning and features of the real estate credit risk of mercial banks were analyzed. The formation and conduction process of real estate credit risk of mercial banks were described, and through analysis and parison a variety of methods of mercial bank real estate credit risk measure, the Logistic model was chose as this mercial assessment model for China39。s mercial bank then s, a careful analysis of the problems of the mercial bank real estate credit from credit risk sources was given. On the basis of China39。信貸風(fēng)險(xiǎn)伴隨借貸關(guān)系的建立而產(chǎn)生，只要存在信貸業(yè)務(wù)，就存在信貸風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理，而商業(yè) 銀行又是以貸款業(yè)務(wù)為主，并且房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行主要的業(yè)務(wù)。 表 主要上市銀行房貸在其各項(xiàng)貸款中的占比（ %） 數(shù)據(jù)來源：相關(guān)上市銀行年報(bào) 從表 來看，大多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)貸款在其各項(xiàng)貸款中的占比大多保持在 20%以上，但房地產(chǎn)業(yè)是比較典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展需要龐大的資金作為支撐。尤其近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，國家相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控措施來抑制房價(jià)和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，隨著宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)，房地產(chǎn)融資難度提高，市場(chǎng)不確定性加大，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款率聚增，使得原本隱藏其中的信貸風(fēng)險(xiǎn)全部顯現(xiàn)出來。 研究意義 為平抑房價(jià)和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國家出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的一系列政策已初見成效，房地 產(chǎn)業(yè)資金鏈開始吃緊，各地居高不下的房價(jià)也開始出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，這也意味著中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸資金面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在增加，如果不能及時(shí)監(jiān)管和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)影響到我國銀行業(yè)的整體穩(wěn)定性和金融安全。對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量方法的研究不僅有利于商業(yè)銀行更準(zhǔn)確的度量自己的風(fēng)險(xiǎn)狀況，便于及時(shí)調(diào)整自己的風(fēng)險(xiǎn)資本金比率，增加其經(jīng)營的安全性；對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入剖析，從商業(yè)銀行自身、政府、房地產(chǎn)企業(yè)三方面對(duì)如何防范和控制商業(yè)銀行房地江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 3 產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)給出合理化建議，有利于銀監(jiān)部門和銀行的管理層更確切的知道銀行機(jī)構(gòu)所面臨的重點(diǎn)問題，有利于監(jiān)管部門所實(shí)施的處置措施有的放矢，也有利于銀行內(nèi)部及時(shí)地、有針對(duì)性地調(diào)整所進(jìn)行的業(yè)務(wù)策略，化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述 國外研究文獻(xiàn)綜述 在信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究方面，國外銀行較我國起步早，積累了許多豐富的經(jīng)驗(yàn)。 （ 1）基于計(jì)量方法的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型研究 Altman[1]（ 1968） 通過對(duì) 66 家公司（ 33 家破產(chǎn)公司和 33 家非破產(chǎn)公司） 5 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，利用多元判別分析法，從初選的 22 個(gè)財(cái)務(wù)比率變量中最終選取 5 個(gè)財(cái)務(wù)變量對(duì)其進(jìn)行判定，來預(yù)測(cè)公司破產(chǎn)的概率。在此基礎(chǔ)上提出了加以改進(jìn)的Zeta 判別模型。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 4 Ohlson[3]（ 1980）認(rèn)為企業(yè)破產(chǎn)的概率和有關(guān)財(cái)務(wù)比率之間關(guān)系存在著一定的關(guān)系。 West[4]（ 1985）利用 Logistic 模型，通過實(shí)證研究表 明該模型對(duì)企業(yè)違約破產(chǎn)有很好的預(yù)測(cè)效果。 （ 2）現(xiàn)代信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型研究 KMV 模型是著名的風(fēng)險(xiǎn)管理公司 KMV 公司于 1993 年創(chuàng)立的一個(gè)信貸風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型。 Credit Risk+模型由瑞士銀行金融部于 1997 年提出，以保險(xiǎn)精算技術(shù)為基本方法，對(duì)資產(chǎn)組合違約概率度量的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。 Credit Portfolio View 模型是麥肯錫公司 1998 年提出的一種離散化的多時(shí)期經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，也稱麥肯錫模型 [6]。通過運(yùn)用這種理論進(jìn)行研究表明借款人的個(gè)人住房價(jià)值如果小于抵押貸 款價(jià)值時(shí)，借款人就會(huì)選擇違約即不會(huì)償還貸款，并在本次研究中假設(shè)了借款人就是理性的經(jīng)濟(jì)人。 Gau（ 20xx） [8]根據(jù)以前的研究基礎(chǔ)，采用與之前研究不同的方法，構(gòu)建了一套個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過實(shí)證研究結(jié)果表明商業(yè)銀行對(duì)借款人過去的信用評(píng)價(jià)和借款人所從事的工作性質(zhì)決定了借款人是否違約。 ， 和 TaewonKim(20xx)認(rèn)為能夠很好的對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約發(fā)生作出解釋的是貸款價(jià)值的比值，而不是借款人的特征。 Davis 和 Haibin Zhu(20xx)通過房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)銀行信貸規(guī)模關(guān)系的研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀 行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)張之間是有影響的，基于江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 6 此收集總結(jié)并分析了 17 個(gè)國家兩個(gè)變量之間的關(guān)系，通過分析確定了影響關(guān)系是房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)單方面對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴(kuò)張產(chǎn)生影響，而商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)房價(jià)沒有顯著的影響。 Chen 和 Wang(20xx)認(rèn)為房地產(chǎn)公司抵押資產(chǎn)的價(jià)值與房地產(chǎn)信貸之間存在某種聯(lián)系，并通過實(shí)證分析證明了該觀點(diǎn)。 國內(nèi)研究文獻(xiàn)綜述 目前，我國房地產(chǎn)信貸相對(duì)于國外起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的信貸數(shù)據(jù)還不完善 ，國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究很有限。 蔣偉、張朋能 [11]（ 20xx）通過研究得出以下結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)要想長久、有序的發(fā)展，其資金來源就不能過于依賴于商業(yè)銀行的貸款。 徐剛、敖曉東 [12]（ 20xx）認(rèn)為影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素不僅有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還有融資擔(dān)保的設(shè)定和操作風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)銀行應(yīng)該設(shè)定合理的擔(dān)保條件、制定有效的擔(dān)保實(shí)施政策以保障能有效控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 楊小麗 [14]（ 20xx）對(duì)我國商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)貸款的周期性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，提出了運(yùn)用短周期波動(dòng)分析和中長期周期波動(dòng)分析，健全和完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系；順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款的比重和發(fā)放條件；改進(jìn)和完善現(xiàn)行的銀行房地產(chǎn)貸款評(píng)估系統(tǒng)；加快我國住房抵押貸款證券化進(jìn)程，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)等措施建議。在 此條件下，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂，將嚴(yán)重影響商業(yè)銀行信貸資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性等引起的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量研究 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量研究落后于西方國家，但近幾年江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 8 國內(nèi)用數(shù)學(xué)模型對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的研究也比較多見。 喬卓、薛鋒 [16]（ 20xx）等對(duì)我國上市公司的財(cái)務(wù)困境 進(jìn)行研究，通過大量的實(shí)證數(shù)據(jù)，構(gòu)建 Logit 模型，研究結(jié)果表明該模型對(duì)財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)具有較好的預(yù)測(cè)效果。因此可以認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和企業(yè)自身財(cái)務(wù)情況共同決定著房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。 張勇 [18]（ 20xx）借鑒國際上先進(jìn)的 CPV 信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型，基于此，結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)行多變量回歸分析，通過大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)驗(yàn)證，并采用定性和定量相結(jié)合的方法，其中定量指標(biāo)對(duì)我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，定性方面主要是通過房地產(chǎn)信貸形成原因的邏輯分析來體現(xiàn)的。 劉錦錦 [19]（ 20xx）把相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)變量引入 VAR 計(jì)量模型 ,運(yùn)用脈沖相應(yīng)函數(shù)和方差分解等相關(guān)計(jì)量手段分析宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。國房景氣指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和違約率存在正相關(guān)關(guān)系 ,影響幅度較小。應(yīng)健全我國保障性住房供給制度，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求，使銀行信貸保持適度規(guī)模，從而降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 牟玲玲等 [22]（ 20xx）研究了銀行信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用 Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停瑢?duì)銀行信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 狀況進(jìn)行實(shí)證研究。在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究中，有關(guān)房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)管理方面，國外銀行已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)用各種模型分析宏微觀指標(biāo)特征與房地產(chǎn)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，為銀行在對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型構(gòu)建時(shí)提供了科學(xué)合理的依據(jù)。在分析研究我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 10 問題時(shí)，我們可以借鑒國外成熟的理論和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，利用量化模型度量和評(píng)估信貸風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)性，從而避免了主觀判斷上的盲目性、隨意性，能夠從整體的角度把握房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。主要介紹商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義，對(duì)國內(nèi)外研究文獻(xiàn)進(jìn)行分析總結(jié)，以及介紹了本文的研究內(nèi)容、研究方法和技術(shù)路線。首先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的含義以及特點(diǎn)進(jìn)行概述，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)過程進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，并介紹商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量的各種方法，對(duì)其進(jìn)行比較分析，結(jié)合我國國情選擇出 Logistic 模型對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。先對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，從信貸風(fēng)險(xiǎn)的來源來看，指出商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸方面存在的主要問題。在目前我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指 標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立一套商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從滬深兩地共選取 25 家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，構(gòu)建商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的 Logistic 信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型。 第五章商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策建議。 第六章總結(jié)及展望。 研究方法 （ 1）文獻(xiàn)分析法 目前有關(guān)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的文章比較多，本文通過閱讀大量的相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合它們的優(yōu)點(diǎn)，提出自己的研究方法，盡量使本文的研究更加深入和豐富。 （ 3）定性分析、定量分析相結(jié)合 在對(duì)國內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)行分析綜合的基礎(chǔ)上，第二、三章對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過程進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，介紹了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量的各種方法，并對(duì)其比較分析，選擇適合我國國情的Logistic 模型對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。然后在第四章中基于 logistic 模型對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定量分析，這使得研究結(jié)論更加具有可靠性。論文研究的基本框架，如圖 所示。 1895 年海斯第一次提出，“風(fēng)險(xiǎn)是損失的可能性”； 1921 年，奈特認(rèn)為：“風(fēng)險(xiǎn)是由于不確定性因素而造成的損失”； 1996 年，段開齡認(rèn)為：“風(fēng)險(xiǎn)為預(yù)期損失的不 利偏差”；1998 年，格里茨認(rèn)為：“風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)果的任何變化”。避免風(fēng)險(xiǎn)不僅僅意味著回避壞的后果，也包含利用好的結(jié)果。 根據(jù)以上關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的表述，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是指由風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)特征而引起信貸資產(chǎn)或收益的不確定性或波動(dòng)性，主要表現(xiàn)為銀行的信貸資金不能夠按時(shí)收回而導(dǎo)致信貸資金出現(xiàn)逾期、呆滯或者呆賬的可能性。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與商業(yè)銀行的信貸資金緊密相連，商業(yè)銀行不僅要面臨房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)， 更主要是面臨由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長而導(dǎo)致銀行自身期限風(fēng)險(xiǎn)和“短貸長用”而引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等各種潛在江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 15 的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。