【正文】 業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究中取得了較大成果，特別是在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究中，個(gè)人住房抵押貸款在國外銀行貸款總額中占有很大的比值，已經(jīng)積累了數(shù)十年的數(shù)據(jù)，國外學(xué)者主要對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行研究。s financial markets and real estate development. Credit assets are major source of revenue for mercial banks, and mercial banks have taken the real estate loans as high quality assets. But in recent years, for bubble of China39。據(jù)我所知， 除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含其他個(gè)人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。s mercial bank then s, a careful analysis of the problems of the mercial bank real estate credit from credit risk sources was given. On the basis of China39。在此基礎(chǔ)上提出了加以改進(jìn)的Zeta 判別模型。通過實(shí)證研究結(jié)果表明商業(yè)銀行對(duì)借款人過去的信用評(píng)價(jià)和借款人所從事的工作性質(zhì)決定了借款人是否違約。在 此條件下，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂，將嚴(yán)重影響商業(yè)銀行信貸資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性等引起的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 牟玲玲等 [22]（ 20xx）研究了銀行信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用 Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，?duì)銀行信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 狀況進(jìn)行實(shí)證研究。 第六章總結(jié)及展望。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與商業(yè)銀行的信貸資金緊密相連，商業(yè)銀行不僅要面臨房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)， 更主要是面臨由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)而導(dǎo)致銀行自身期限風(fēng)險(xiǎn)和“短貸長(zhǎng)用”而引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等各種潛在江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 15 的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國計(jì)民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用，其影響會(huì)涉及到社會(huì)的各個(gè)方面，一旦房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)大規(guī)模的違約，必將影響到整個(gè)金融體系穩(wěn)定，會(huì)快速傳遞江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 16 到其他經(jīng)濟(jì)主體，嚴(yán)重的甚至?xí)l(fā)持續(xù)經(jīng)濟(jì)衰退，如美國的次貸危機(jī)，不僅損害了本國經(jīng)濟(jì)，還殃及世界許多國家 [24]?？傊?，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金貫穿于我國房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅給商業(yè)銀行增加了利潤，而且也使得商業(yè)銀行面臨著信貸風(fēng)險(xiǎn)。主要是從若干表明研究對(duì)象特征的變量值(主要是財(cái)務(wù)比率 )中篩選出能提供較多信息的因子并建立判別函數(shù)，推導(dǎo)出的判別函數(shù)對(duì)研究樣本分類時(shí)的錯(cuò)判率最小，然后對(duì)研究對(duì)象所屬類別進(jìn)行判別。該模型認(rèn)為與經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)還存在著信用周期，即當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮時(shí)期時(shí)，貸款企業(yè)的違約率普遍降低；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)，企業(yè)的信用質(zhì)量普遍下降，違約率偏高。由此可見，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，一方面為我國消費(fèi)者購買住房提供資金，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，滿足廣大消費(fèi)者對(duì)住房的渴望，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。有的商業(yè)銀行為拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)，存在不規(guī)范操作和忽視貸后的管理，沒有對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。由于融資渠道單一，在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期銀根縮緊后，沒有其他融資渠道替代，使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 33 業(yè)銀行。選取的指標(biāo)之間如果存在交叉和相關(guān)性，則會(huì)影響其判斷的準(zhǔn)確性和評(píng)估效率，從而降低商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測(cè)的可信度。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 36 （ 2）信用評(píng)級(jí)結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn) 目前各個(gè)商業(yè)銀行都建立有自己的評(píng)級(jí)系統(tǒng)，評(píng)價(jià)口徑不一致，評(píng)級(jí)的結(jié)果僅限于銀行內(nèi)部使用，來確定授信額度，對(duì)外并沒有公開，很難判斷其各個(gè)銀行評(píng)級(jí)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況 目前，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道相對(duì)比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)從購買土地、項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工和房屋銷售每一階段都需要商業(yè)銀行信貸資金的支持。例如 20xx 年廣發(fā)銀行珠海分行行長(zhǎng)屈建國，利用自己分行行長(zhǎng)的特權(quán)貪污受賄 3200 萬元，而其中的 1400 萬就是利用行長(zhǎng)在發(fā)放貸款過程中的絕對(duì)決策權(quán)，向貸款公司進(jìn)行要挾而獲取的。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到 30000 億元，是 1998 年的 倍，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重也上升到 %，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長(zhǎng)速度也幾乎年年都高于同期金融機(jī)構(gòu)的貸款增長(zhǎng)速度。 （ 3）信用風(fēng)險(xiǎn)附加（ Credit Risk+）模型由瑞士銀行金融部于 1997年提出，以保險(xiǎn)精算技術(shù)為基本方法，對(duì)資產(chǎn)組合違約概率度量的風(fēng)險(xiǎn)管理模型 [32]。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法是一種定性的分析方法，存在著難以量化的問題。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級(jí)學(xué)生論文 17 以上三個(gè)階段之間存在著緊密的資金循環(huán)關(guān)系：一是第一階段和第二階段之間的資金循環(huán)，在第二階段商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，使其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有能力向土地開發(fā)商支付地價(jià)款，進(jìn)而為收回商業(yè)銀行在第一階段發(fā)放的土地一級(jí)開發(fā)貸款創(chuàng)造條件 (如圖 )；二是第二階段內(nèi)部的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回房款后才能夠收回向建筑安裝企業(yè)發(fā)放的貸款；三是第二、三階段之間的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到商品房銷售出去并獲得售房款后才能收回向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸 款 (如圖 )[26]。隨著宏觀 經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)。避免風(fēng)險(xiǎn)不僅僅意味著回避壞的后果，也包含利用好的結(jié)果。在目前我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指 標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立一套商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從滬深兩地共選取 25 家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，構(gòu)建商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的 Logistic 信貸風(fēng)險(xiǎn)度量模型。國房景氣指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和違約率存在正相關(guān)關(guān)系 ,影響幅度較小。 徐剛、敖曉東 [12]（ 20xx）認(rèn)為影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素不僅有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還有融資擔(dān)保的設(shè)定和操作風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)銀行應(yīng)該設(shè)定合理的擔(dān)保條件、制定有效的擔(dān)保實(shí)施政策以保障能有效控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。通過運(yùn)用這種理論進(jìn)行研究表明借款人的個(gè)人住房?jī)r(jià)值如果小于抵押貸 款價(jià)值時(shí)，借款人就會(huì)選擇違約即不會(huì)償還貸款，并在本次研究中假設(shè)了借款人就是理性的經(jīng)濟(jì)人。 國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述 國外研究文獻(xiàn)綜述 在信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究方面，國外銀行較我國起步早，積累了許多豐富的經(jīng)驗(yàn)。 關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)度量， Logistic 模型 The Commercial Bank Real Estate Credit Risk Research Abstract： Credit risk is one of the main risks of the financial industry, which also is the major risk that mercial banks need to strengthen credit risk management has bee an eternal topic of mercial global financial crisis that triggered by the mortgage crisis has a certain warning on China39。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中作了明確說明并表示謝意。s mercial banks credit risk evaluation index system, a set of mercial bank real estate credit risk evaluation index system was created, which was used to build mercial banks Logistic credit risk measurement model for the real estate business. The real estate credit risk assessment model of mercial banks was verified by software. The output shows that the model has good discrimination ability, and it helps to mercial banks make the right judgments, assess and decisionmaking to response according to the real estate corporate default probability of occurrence. The model can effectively control the real estate credit risk, reduce the risk of loss, and ensure the safety of credit funds and the stable operation of the financial system. Finally, synthesize the previous summary and analysis, the counter measures were explored from three different perspectives of the mercial banks, government, real estate panies. Keywords: mercial bank, real estate credit risk, risk measurement, Logistic model I 目錄 1 緒論 ..................................................................................................... 1 研究背 景和意義 .................................................................................................... 1 國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述 ............................................................................................ 3 研究?jī)?nèi)容 .............................................................................................................. 10 研究方法 .............................................................................................................. 11 技術(shù)路線 .............................................................................................................. 12 2 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)理論概述 ................................................... 14 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)含義 .......................................................................... 14 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn) .......................................................................... 15 商 業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形成及傳導(dǎo)過程 ...................................................... 16 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)度量方法 .................................................................. 18 3 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀及問題 ....................................................... 24 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析 .......................................................................... 24 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在問題 .....................................................