【正文】 業(yè)銀行信貸風(fēng)險的研究中取得了較大成果，特別是在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的研究中，個人住房抵押貸款在國外銀行貸款總額中占有很大的比值，已經(jīng)積累了數(shù)十年的數(shù)據(jù)，國外學(xué)者主要對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的進行研究。s financial markets and real estate development. Credit assets are major source of revenue for mercial banks, and mercial banks have taken the real estate loans as high quality assets. But in recent years, for bubble of China39。據(jù)我所知， 除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含其他個人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。s mercial bank then s, a careful analysis of the problems of the mercial bank real estate credit from credit risk sources was given. On the basis of China39。在此基礎(chǔ)上提出了加以改進的Zeta 判別模型。通過實證研究結(jié)果表明商業(yè)銀行對借款人過去的信用評價和借款人所從事的工作性質(zhì)決定了借款人是否違約。在 此條件下，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂，將嚴重影響商業(yè)銀行信貸資金的流動性、盈利性和安全性等引起的經(jīng)營風(fēng)險。 牟玲玲等 [22]（ 20xx）研究了銀行信貸和房地產(chǎn)市場之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用 Granger 因果關(guān)系檢驗?zāi)Ｐ?，對銀行信貸與房地產(chǎn)市場發(fā)展 狀況進行實證研究。 第六章總結(jié)及展望。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與商業(yè)銀行的信貸資金緊密相連，商業(yè)銀行不僅要面臨房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險， 更主要是面臨由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長而導(dǎo)致銀行自身期限風(fēng)險和“短貸長用”而引起流動性風(fēng)險等各種潛在江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 15 的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國計民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用，其影響會涉及到社會的各個方面，一旦房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)大規(guī)模的違約，必將影響到整個金融體系穩(wěn)定，會快速傳遞江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 16 到其他經(jīng)濟主體，嚴重的甚至?xí)l(fā)持續(xù)經(jīng)濟衰退，如美國的次貸危機，不僅損害了本國經(jīng)濟，還殃及世界許多國家 [24]?？傊?，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金貫穿于我國房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅給商業(yè)銀行增加了利潤，而且也使得商業(yè)銀行面臨著信貸風(fēng)險。主要是從若干表明研究對象特征的變量值(主要是財務(wù)比率 )中篩選出能提供較多信息的因子并建立判別函數(shù)，推導(dǎo)出的判別函數(shù)對研究樣本分類時的錯判率最小，然后對研究對象所屬類別進行判別。該模型認為與經(jīng)濟周期相對應(yīng)還存在著信用周期，即當(dāng)經(jīng)濟處于繁榮時期時，貸款企業(yè)的違約率普遍降低；而當(dāng)經(jīng)濟處于衰退時，企業(yè)的信用質(zhì)量普遍下降，違約率偏高。由此可見，商業(yè)銀行對個人住房消費貸款，一方面為我國消費者購買住房提供資金，刺激房地產(chǎn)市場的需求，滿足廣大消費者對住房的渴望，促進了我國房地產(chǎn)市場的繁榮。有的商業(yè)銀行為拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場，存在不規(guī)范操作和忽視貸后的管理，沒有對項目貸款進行跟蹤監(jiān)管。由于融資渠道單一，在房地產(chǎn)調(diào)控時期銀根縮緊后，沒有其他融資渠道替代，使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險過度集中于商江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 33 業(yè)銀行。選取的指標(biāo)之間如果存在交叉和相關(guān)性，則會影響其判斷的準(zhǔn)確性和評估效率，從而降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析預(yù)測的可信度。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 36 （ 2）信用評級結(jié)果有待進一步檢驗 目前各個商業(yè)銀行都建立有自己的評級系統(tǒng)，評價口徑不一致，評級的結(jié)果僅限于銀行內(nèi)部使用，來確定授信額度，對外并沒有公開，很難判斷其各個銀行評級結(jié)果的準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況 目前，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道相對比較單一，房地產(chǎn)開發(fā)從購買土地、項目的可行性研究、設(shè)計、設(shè)備采購、建筑施工和房屋銷售每一階段都需要商業(yè)銀行信貸資金的支持。例如 20xx 年廣發(fā)銀行珠海分行行長屈建國，利用自己分行行長的特權(quán)貪污受賄 3200 萬元，而其中的 1400 萬就是利用行長在發(fā)放貸款過程中的絕對決策權(quán)，向貸款公司進行要挾而獲取的。 20xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到 30000 億元，是 1998 年的 倍，占金融機構(gòu)貸款余額比重也上升到 %，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長速度也幾乎年年都高于同期金融機構(gòu)的貸款增長速度。 （ 3）信用風(fēng)險附加（ Credit Risk+）模型由瑞士銀行金融部于 1997年提出，以保險精算技術(shù)為基本方法，對資產(chǎn)組合違約概率度量的風(fēng)險管理模型 [32]。貸款風(fēng)險分類法是一種定性的分析方法，存在著難以量化的問題。 江蘇師范大學(xué)商學(xué)院 20xx 級學(xué)生論文 17 以上三個階段之間存在著緊密的資金循環(huán)關(guān)系：一是第一階段和第二階段之間的資金循環(huán)，在第二階段商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，使其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有能力向土地開發(fā)商支付地價款，進而為收回商業(yè)銀行在第一階段發(fā)放的土地一級開發(fā)貸款創(chuàng)造條件 (如圖 )；二是第二階段內(nèi)部的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回房款后才能夠收回向建筑安裝企業(yè)發(fā)放的貸款；三是第二、三階段之間的資金循環(huán)，商業(yè)銀行需等到商品房銷售出去并獲得售房款后才能收回向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸 款 (如圖 )[26]。隨著宏觀 經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也呈現(xiàn)出周期性波動。避免風(fēng)險不僅僅意味著回避壞的后果，也包含利用好的結(jié)果。在目前我國商業(yè)銀行信用風(fēng)險評價指 標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，建立一套商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價指標(biāo)體系，從滬深兩地共選取 25 家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，構(gòu)建商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的 Logistic 信貸風(fēng)險度量模型。國房景氣指數(shù)和居民消費價格指數(shù)和違約率存在正相關(guān)關(guān)系 ,影響幅度較小。 徐剛、敖曉東 [12]（ 20xx）認為影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險因素不僅有市場風(fēng)險還有融資擔(dān)保的設(shè)定和操作風(fēng)險，因此，商業(yè)銀行應(yīng)該設(shè)定合理的擔(dān)保條件、制定有效的擔(dān)保實施政策以保障能有效控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。通過運用這種理論進行研究表明借款人的個人住房價值如果小于抵押貸 款價值時，借款人就會選擇違約即不會償還貸款，并在本次研究中假設(shè)了借款人就是理性的經(jīng)濟人。 國內(nèi)外研究文獻綜述 國外研究文獻綜述 在信貸風(fēng)險的研究方面，國外銀行較我國起步早，積累了許多豐富的經(jīng)驗。 關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，風(fēng)險度量， Logistic 模型 The Commercial Bank Real Estate Credit Risk Research Abstract： Credit risk is one of the main risks of the financial industry, which also is the major risk that mercial banks need to strengthen credit risk management has bee an eternal topic of mercial global financial crisis that triggered by the mortgage crisis has a certain warning on China39。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中作了明確說明并表示謝意。s mercial banks credit risk evaluation index system, a set of mercial bank real estate credit risk evaluation index system was created, which was used to build mercial banks Logistic credit risk measurement model for the real estate business. The real estate credit risk assessment model of mercial banks was verified by software. The output shows that the model has good discrimination ability, and it helps to mercial banks make the right judgments, assess and decisionmaking to response according to the real estate corporate default probability of occurrence. The model can effectively control the real estate credit risk, reduce the risk of loss, and ensure the safety of credit funds and the stable operation of the financial system. Finally, synthesize the previous summary and analysis, the counter measures were explored from three different perspectives of the mercial banks, government, real estate panies. Keywords: mercial bank, real estate credit risk, risk measurement, Logistic model I 目錄 1 緒論 ..................................................................................................... 1 研究背 景和意義 .................................................................................................... 1 國內(nèi)外研究文獻綜述 ............................................................................................ 3 研究內(nèi)容 .............................................................................................................. 10 研究方法 .............................................................................................................. 11 技術(shù)路線 .............................................................................................................. 12 2 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險理論概述 ................................................... 14 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險含義 .......................................................................... 14 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險特點 .......................................................................... 15 商 業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險形成及傳導(dǎo)過程 ...................................................... 16 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險度量方法 .................................................................. 18 3 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀及問題 ....................................................... 24 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析 .......................................................................... 24 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在問題 .....................................................