【正文】 因子并建立判別函數(shù)，推導出的判別函數(shù)對研究樣本分類時的錯判率最小，然后對研究對象所屬類別進行判別。如果實施專家判斷方法，將需要大量專門的信貸風險分析人員，但隨著銀行業(yè)務量的不斷增加，需的信貸風險分析人員就會越來越多，那么銀行的成本就會增加。總之，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金貫穿于我國房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅給商業(yè)銀行增加了利潤，而且也使得商業(yè)銀行面臨著信貸風險。商業(yè)銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款和流動資金貸款，以及間接輸入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收房款以及關聯(lián)企業(yè)比如建筑安裝企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代墊款中包含的信貸資金部分。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國計民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用，其影響會涉及到社會的各個方面，一旦房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)大規(guī)模的違約，必將影響到整個金融體系穩(wěn)定，會快速傳遞江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 16 到其他經(jīng)濟主體，嚴重的甚至會引發(fā)持續(xù)經(jīng)濟衰退，如美國的次貸危機，不僅損害了本國經(jīng)濟，還殃及世界許多國家 [24]。在具體的實踐活動中，商業(yè)銀行針對各種風險構建的風險管理機制，有效地控制了信貸風險。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與商業(yè)銀行的信貸資金緊密相連，商業(yè)銀行不僅要面臨房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風險， 更主要是面臨由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長而導致銀行自身期限風險和“短貸長用”而引起流動性風險等各種潛在江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 15 的房地產(chǎn)信貸風險。論文研究的基本框架，如圖 所示。 第六章總結及展望。首先對風險及商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的含義以及特點進行概述，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的形成和傳導過程進行了詳細的闡述，并介紹商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險度量的各種方法，對其進行比較分析，結合我國國情選擇出 Logistic 模型對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險進行評價。 牟玲玲等 [22]（ 20xx）研究了銀行信貸和房地產(chǎn)市場之間的協(xié)調關系，利用 Granger 因果關系檢驗模型，對銀行信貸與房地產(chǎn)市場發(fā)展 狀況進行實證研究。 張勇 [18]（ 20xx）借鑒國際上先進的 CPV 信貸風險度量模型，基于此，結合我國宏觀經(jīng)濟因素，進行多變量回歸分析，通過大量的基礎數(shù)據(jù)驗證，并采用定性和定量相結合的方法，其中定量指標對我國房地產(chǎn)信貸風險進行預警，定性方面主要是通過房地產(chǎn)信貸形成原因的邏輯分析來體現(xiàn)的。在 此條件下，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂，將嚴重影響商業(yè)銀行信貸資金的流動性、盈利性和安全性等引起的經(jīng)營風險。 國內研究文獻綜述 目前，我國房地產(chǎn)信貸相對于國外起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)和個人的信貸數(shù)據(jù)還不完善 ，國內學者對房地產(chǎn)信貸風險的研究很有限。通過實證研究結果表明商業(yè)銀行對借款人過去的信用評價和借款人所從事的工作性質決定了借款人是否違約。 Credit Risk+模型由瑞士銀行金融部于 1997 年提出，以保險精算技術為基本方法，對資產(chǎn)組合違約概率度量的風險管理模型。在此基礎上提出了加以改進的Zeta 判別模型。 研究意義 為平抑房價和維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家出臺的對房地產(chǎn)業(yè)調控的一系列政策已初見成效，房地 產(chǎn)業(yè)資金鏈開始吃緊，各地居高不下的房價也開始出現(xiàn)松動的跡象，這也意味著中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸資金面臨的風險正在增加，如果不能及時監(jiān)管和控制房地產(chǎn)信貸風險，將會影響到我國銀行業(yè)的整體穩(wěn)定性和金融安全。s mercial bank then s, a careful analysis of the problems of the mercial bank real estate credit from credit risk sources was given. On the basis of China39。然后分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險含義、特點，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的形成及傳導過程進行闡述，進而對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險度量各種方法進行分析比較，選擇適合我國國情的 Logistic 模型作為本文商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險評價模型。據(jù)我所知， 除文中已經(jīng)注明引用的內容外，本論文不包含其他個人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。信貸資產(chǎn)是商業(yè)銀行的主要收益來源，商業(yè)銀行一直把房地產(chǎn)貸款當作優(yōu)質資產(chǎn)，但近幾年，我國房地產(chǎn)泡沫越發(fā)凸顯，商業(yè)銀行如果對房地產(chǎn)信貸風險估計不足，就有可能遭受巨大的資金 損失。s financial markets and real estate development. Credit assets are major source of revenue for mercial banks, and mercial banks have taken the real estate loans as high quality assets. But in recent years, for bubble of China39。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于國內貸江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 2 款、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金（定金及預收款），根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源 分析來看，房地產(chǎn)開發(fā)中直接或間接使用的銀行貸款的比重在 55%以上。國外大批學者在對商業(yè)銀行信貸風險的研究中取得了較大成果，特別是在房地產(chǎn)信貸風險的研究中，個人住房抵押貸款在國外銀行貸款總額中占有很大的比值，已經(jīng)積累了數(shù)十年的數(shù)據(jù)，國外學者主要對個人住房抵押貸款違約風險的進行研究。并在此基礎上對商業(yè)銀行的信貸風險進行分析。 (1978)在對個人住房抵押貸款違約風險的研究時，選江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 5 取了能全面反映貸款人、房地產(chǎn)和融資等三個方面特征的 64 個指標對其進行綜合研究分析，并依據(jù)這 64 個變量構建其分類模型并對其評估違約風險的高低。 Gerlach 和 Peng(20xx)根據(jù)香港 1982 年到 20xx 年（共 80 個季度）的季度數(shù)據(jù)，從長期和短期的角度分別對 GDP、房地產(chǎn)價格與銀行貸款余額等數(shù)據(jù)進行了深入的分析，并根據(jù)香港所提供的數(shù)據(jù)得出以下結論：從長期房地產(chǎn)價格變動情況與房地產(chǎn)信貸擴張有互相影響的關系； 而房地產(chǎn)信貸擴張受短期的房地產(chǎn)價格變動的影響卻微乎其微，但短期的房地產(chǎn)價格會對房地產(chǎn)信貸擴張產(chǎn)生較大的影響。 涂杰平，呂雙利 [13]（ 20xx）在針對近期國務院針對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)的一系列問題而 出臺調控政策，可能給我國商業(yè)銀行帶來的主要風險，并提出銀行的應對策略。 肖冰、李春紅 [17]（ 20xx）根據(jù) 97 家上市房地產(chǎn)公司 20xx 年 —20xx 年共 24 個季度的財務數(shù)據(jù)和我國相應的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)這兩個方面的情況，利用 Logistic 信貸風險度量模型分析得出房價、 GDP 增長率、匯率和中長期貸款利率、銷售利潤率、總資產(chǎn)增長率和每股收益都是決定房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約風險的重要影響因素。 王經(jīng)政，秦小麗 [20]（ 20xx）運用向量回歸 (VAR)模型檢驗分析商品房供需變化對銀行信貸的具體影響，結果表明我國銀行信貸規(guī)模在未來一段時間將繼續(xù)保持增長，由投機性需求引起的房地產(chǎn)供需比下降會導致銀行信貸 規(guī)模的擴張，這將加大我國銀行業(yè)整體信貸風險。 研究內容 本論文共分六章來對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險進行研究，內容如下： 第一章緒論。模型建立之后，選擇 30 家房地產(chǎn)樣本公司對構建的 Logistic 信貸風險評價模型進行驗證，輸出結果表明該模型具有較好的判別能力，有助于商業(yè)銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)違約發(fā)生的概率做出正確的判斷、評估和應對江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 11 決策，能有效地控制房地產(chǎn)信貸風險發(fā)生，降低風險損失，保證信貸資金的安全和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運行。針對于我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，從信貸風險的來源對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題進行了深 入分析。金融信貸風險是由于風險的不確定性而造成的資產(chǎn)、負債和收益的波動，從而導致金融機構的實際收 益和預期收益產(chǎn)生偏離，致使其蒙受損失 [23]。信貸風險隨著經(jīng)濟活動客觀的不斷變化會呈現(xiàn)不確定性變化。 （ 2）政策性。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，這個階段最主要的任務是把“生地”變成“熟地”，涉及到的主體 主要包括土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司及土地出資（合作）者，這三類單位都有銀行貸款介入。 江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 18 由以上可見，商業(yè)銀行房地產(chǎn)資金在以上三個階段中不斷循環(huán)流動中回收、增值，任何一個階段的循環(huán)出現(xiàn)問題都可能導致商業(yè)銀行貸款面臨風險。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 建筑安裝企業(yè) 購房者（業(yè)主） 商 業(yè) 銀 行 （ 1）專家判斷法是信貸專家依據(jù)自身的經(jīng)驗主觀判斷相關的定性和定量信息，最終獲得一個評定的等級。目前，貸款五級分類法已經(jīng)在我國全面實施，但是時間并不長，部分銀行機構江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 20 仍處于推行階段，實行的深度和力度都存在不少問題，有待于進一步改進和完善。 Logistic 模型可以根據(jù)經(jīng)濟主體不同的風險偏好制定不同的風險預警模型，以此來研究經(jīng)濟主體面臨的風險和可能帶來的損失。它利用債務人信用等級、償還債務期限、風險暴露規(guī)模和系統(tǒng)風險等信息對違約風險進行深入的分析。 Logistic 模型主要參考企業(yè)財務數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)不要求滿足正態(tài)分布，對違約的先驗概率和樣本的數(shù)掘分布也不作任何假設，對商業(yè)銀行來說，可操作性和適用性都比其它模型強。特別指出的是， 20xx 年房地產(chǎn)市場過度膨脹，引起了房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，房屋銷售與房價的過度增長，國務院接連出臺遏制房價過快增長的相關政策， 20xx 年江蘇師范大學商學院 20xx 級學生論文 26 房地產(chǎn)開發(fā)貸 款余額 27200 億元，在金融機構貸款余額中的僅占 %。 商業(yè)銀行內部機制缺陷 （ 1）商業(yè)銀行風險管理意識不夠 一方面在我國許多的商業(yè)銀行中，對于風險的管理僅僅是銀行風險管理部門的事情，對于那些業(yè)務部門的員工來說，他們只關注他們的業(yè)績，特別是那些信貸部門，他們的績效工資、年度考核都是與他們貸款的業(yè)績直接掛鉤，所以他們只是一味的追求高的信貸業(yè)績，并沒有真正嚴格的去對信貸對象的風險進行考察和考量，這使得商業(yè)銀行的信貸存在著巨大的隱患和風險。銀行的考核監(jiān)督機制的不完善不但會給銀行帶來巨大的風險，也是貪污腐敗滋生的根源。 國家宏觀經(jīng)濟政策影響 1998 年，城市住房體制改革成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史的一個重要轉折點，在此后的十幾年時間里，國家在融資、土地等方面接連出臺相關政策對房地產(chǎn)業(yè)予以支持引導，致使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn) 業(yè)之一?，F(xiàn)階段，由于我國資本市場發(fā)展還不完善，金融工具創(chuàng)新由于受體制、技術、宏觀政策等多方面的限制 ，其發(fā)展步伐比較緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過間接融資渠道從商業(yè)銀行獲取資金，這就導致了商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)信貸資金難以通過有效途徑在次級市場上進行流通轉讓，也使風險難以分散，以致房地產(chǎn)貸款風險過度集中，從而商業(yè)銀行面臨較大的市場風險。 商業(yè)銀 行信用風險評價指標體系及缺陷 目前，我國商業(yè)銀行普遍運用的信用風險評價指標體系主要是內部信用風險評級法，按照一定的考核標準，對客戶的具體情況進行綜合打分，根據(jù)總分得分情況進行級別的分類。 （ 3）缺乏完整可靠的數(shù)據(jù)庫 我國商業(yè)銀行缺乏一套完整的、可靠的數(shù)據(jù)庫，由于信息的不對稱使商業(yè)銀行在進行信 用風險分析及標準制定時缺乏堅實的基礎。在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、稅收及政策。針對性是指所選的指標要有代表性，并不是說所有相關指標一概納入，而是要選擇重要的指標，盡可能 地避免各指標之間的重復。 （ 1）定量指標 該銀行從償債能力、盈利能力、營業(yè)能力、發(fā)展能力和潛力等四個方面進行考核，如表 為某股份制銀行客戶評級定量指標設置。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要來源于國內貸款、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金（定金及預收款），據(jù)央行分析顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)的“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行信貸資金，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中直接或間接使用的銀行貸款的比重在 55%以上。國家為抑制房價和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，治理房地產(chǎn)業(yè)市場“非理性”繁榮的現(xiàn)象，相繼出臺了一系列對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調控措施 [66]。 近幾年，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)銀行之間競爭加劇，有的商業(yè)銀行盲目搶占房地產(chǎn)信貸市場份額，往往對貸前審查把關不嚴，降低貸款準入門檻，出現(xiàn)違規(guī)放貸現(xiàn)象，有的對“四證”不齊全或是自有資金達不到總投資的 30%的開發(fā)項目發(fā)放貸款 ，有的發(fā)放流動資金貸款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)。高額的信貸可以給銀行帶來巨額的利潤，使得銀行的報表數(shù)據(jù)都非常的漂亮，也會得到股東的肯定和贊賞，但是高利潤伴隨的必然是高風險，企業(yè)一味的最求高利潤的同時，也會給企業(yè)帶來高的風險，而這些風險一旦發(fā)生將給企業(yè)帶來致命的傷害。 在個人住房貸款方面，由表 數(shù)據(jù)可以看出：我國個人住房貸款占金融機構貸款的比重也是幾乎年年增長，其中 1998 年個人住房貸款余額僅為 億元，僅占同期金融機構貸款余額的 %；到 20xx年，人住房貸款余額已經(jīng)達到 81000 億元，是 1998 年的 倍之多，其比重也上升到了 %