房地產(chǎn)市場供給與需求分析畢業(yè)論文-在線瀏覽
2025-08-11 06:11本頁面
【正文】 、服務(wù)、流通等各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換過程中統(tǒng)一，是連續(xù)房地產(chǎn)發(fā)開、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)的橋梁，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值和使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程。房地產(chǎn)市場主體是指房地產(chǎn)市場上的行為人，即房地產(chǎn)市場的供求雙方。房地產(chǎn)市場客體是指房地產(chǎn)市場交易的對象，主要包括房產(chǎn)商品和地產(chǎn)商品。作為市場，需要有相當(dāng)數(shù)量不同品質(zhì)、不同類型的房屋商品，供開發(fā)建設(shè)的土地以及相應(yīng)的服務(wù)，供人們選擇使用和交換。房地產(chǎn)市場中介是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)或 促成房地產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)，主要包括交易中間和融資中介。 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度看，市場主體、客體和中介缺一不可。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場是由那些具有對房地產(chǎn)特定需求或欲望，而且意愿并能夠通過交替來滿足這種特定需求或者欲望的全部潛在顧客群所構(gòu)成。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存房量）。在商品房供給中以供給方式劃分，又可以分為出售的商品房供給和出租的商品房供給兩種。2房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（A）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性（B）房地產(chǎn)供給的層次性a房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，科學(xué)地預(yù)測市場供求變化趨勢，對開發(fā)商投資決策極為重要。（二）、房地產(chǎn)市場需求1房地產(chǎn)需求的涵義 從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。 從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對房地產(chǎn)市場的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。所有的認(rèn)為，這匹馬已經(jīng)不可能再?zèng)_下去了或者倒下，或者后退，或者跌落懸崖，沒有別的路可走，但實(shí)時(shí)證明，中國房價(jià)在2013年確實(shí)出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象，但幅度不大。十幾年間，中國房地產(chǎn)走過了別國幾十年的道路，中國房價(jià)也從三位數(shù)時(shí)代直接跨進(jìn)四位數(shù)，甚至五位數(shù)時(shí)代，創(chuàng)造了人類房地產(chǎn)市場的奇跡。十年前，十萬塊錢在三亞買一套三室一廳還綽綽有余，十年后。在人均工資不過區(qū)區(qū)3000塊的首都北京，五環(huán)外的房子賣到每平方兩萬，一套房子動(dòng)輒數(shù)以百萬計(jì)價(jià)。如果一個(gè)每月工資只有1000元的超市收銀員或者一個(gè)物業(yè)的保安，那他們需要整整三百年不吃不喝，才能夠在北京擁有一個(gè)家。進(jìn)入2014年以來，多地樓市在春節(jié)之后就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變了分風(fēng)向，一線城市成交量萎縮，二三線城市樓盤開始大量的滯銷，部分的開發(fā)商開始采取各種營銷手段，降價(jià)、折扣、送禮品家具等。今年“五一”期間，一線城市降溫尤為顯著。成交的均價(jià)也明顯的減低。從漲跌城市數(shù)看，當(dāng)月55個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌。 房地產(chǎn)市場供給分析（一）我國房地產(chǎn)市場的供給分析I．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量 都紛紛的去開發(fā)房地產(chǎn)，小企業(yè)在巨大的利潤面前，也不斷涌動(dòng)，不斷地融資去開發(fā)房地產(chǎn)。 特別是萬科、保利、中海、綠城、恒大、富力這些巨頭地產(chǎn)公司，土地儲備面積非常巨大，幾乎占據(jù)中國土地的半壁江山。由此可以看出房地產(chǎn)市場的存在諸多的壟斷因素，市場競爭不充分。近年來，我國樓市在幾年內(nèi)連續(xù)的上漲，國內(nèi)大多城市的房價(jià)在近幾年實(shí)現(xiàn)了翻番，幾億、十幾億、甚至幾十億的地王層出不窮，一個(gè)新開的樓盤在2007年開售的新盤，開盤可能是三千，2008年賣到5000年，2009年直接到上萬，時(shí)至今日，五位房價(jià)不但出現(xiàn)于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，即使像杭州、南京、寧波、溫州等三線城市的城市的房價(jià)也齊刷刷的破萬元大關(guān)。據(jù)報(bào)道各上市房企高漲的庫存,更是在2014年的一季度出現(xiàn)了驚人的增長:根據(jù)各公司發(fā)布的一季報(bào),四大龍頭房企“招保萬金”中,萬科存量增幅最大高達(dá)30%。,增幅為7%。港股上市的碧桂園2013年年報(bào)也顯示,去年其存量總建筑面積超過4500萬平方米,按照2013年的銷售規(guī)模,其需要大約3年或
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