【導讀】64路等12條公交路線經過一站式便捷生活觸手可及。單位簡介：蘇寧環(huán)球集團始創(chuàng)于1987年，1992年正式進軍房地產行業(yè)，并迅速發(fā)展壯大。12月，集團控股公司蘇寧環(huán)球股份有限公司在深圳證券交易所上市。歷經20余年發(fā)展，蘇寧環(huán)球集團已成為業(yè)內知名的大型房地產開發(fā)企業(yè)，集團總資產達數(shù)百億元，集團已累計成功開發(fā)優(yōu)質地產項目近百個，累計開發(fā)面積超千萬平方米。

　　

【正文】 入 長期借款 10000 10000 2 現(xiàn)金流出 26800 投資 (不含利息 ) 26800 運營費用 (不含利息 ) 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 10000 5000 5000 借款利息支付 1200 300 600 600 300 3 凈現(xiàn)金流量 26800 4 累計凈現(xiàn)金流量 26800 ⑴利潤總額： ⑵稅后利潤總額： ⑶投資利潤率： % ⑷資本金利潤率： % ⑸資本金凈利潤率 :20% 13 ⑴全部投資 ①財務凈現(xiàn)值 FNPV: ②財務內部收益率 。 6% ⑵資本金 ①財務凈現(xiàn)值 FNPV: ②財務內部收益率 :6% 不確定性分析 不確定分析的因素： 銷售單價 : 13000元 /m2 土地費用 : 26800萬元 建筑安裝工程費 : 變動范圍為177。 10% ⑴銷售單價下降 10%時的敏感性分析 盈利能力指標 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務凈現(xiàn)值 全部投資內部收益率 6% 2% 資本金財務凈現(xiàn)值 資本金財務內部收益率 6% 4% ⑵土地費用上升 10%時的敏感性分析 盈利能力指標 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務凈現(xiàn)值 全部投資內部收益率 6% 4% 資本金財務凈現(xiàn)值 資本金財務內部收益率 6% 3% ⑶建筑安裝工程費上升 10%時的敏感性分 析 盈利能力指標 變動前數(shù)據(jù) 變動后數(shù)據(jù) 利潤總額 稅后利潤總額 投資利潤率 % % 資本金利潤率 % % 全部投資財務凈現(xiàn)值 全部投資內部收益率 6% 5% 資本金財務凈現(xiàn)值 資本金財務內部收益率 6% 4% 14 本項目臨界點分析采用盈利能力指標 資本金利潤率 。投資者能接受的資本金利潤率的最低值為 12% 設住宅銷售單價的臨界點為 x元 /平方米。 ⑴銷售收入 住宅： 停車場車位： 450 10=4500萬元 銷售收入 =4500+ (萬元 ) ⑵經營成本： ⑶運營費用： ⑷經營稅金及附加： (4500+) 6%=270+ ⑸土地增值稅 扣除項目金額： ++270+ =(+)萬元 增值額 ： 4500+ (+)=（ ）萬 元 土地增值稅 =（ ） — (+) = ()萬元 ⑹利潤總額 資本金利潤率 =[(利潤總額 /4)/10000] 100%=12% 利潤總額 =4800萬元 4500+ (270+) ()= 4800 X=8709元 /平方米 10 、 結論與建議 ①結論： 該項目建設符合 南京 市 規(guī)劃需要，利用了外部和內部多方面的優(yōu)勢 。本 項目地理交通便捷、生活方便，項目園區(qū)配套有小學 等公共基礎設施，交通便利，公交路線多，毗鄰地鐵 等，項目的建設可以為 企業(yè) 帶來可經濟效益和社會效益。通過經濟測算，項目財務收益 一般 ，投資回收能力 一般 ，靜態(tài)和動態(tài)投資收益指標 一般 。 本項目包含住宅和商業(yè)房產兩種。目前只開發(fā)了住宅小區(qū)，商業(yè)地產亟待開發(fā)，這就造成各種收益指標并不是非常理想。所以開發(fā)商應盡快做好規(guī)劃，對商業(yè)部分進行開發(fā)。 通過對本蘇寧名都匯的項目評價，得出 對房地產項目經濟評價 需要對項目所在地的市場充分 詳細的 調研；，對于項目外部 環(huán)境，內部條件有具體 了解；更加重 要的是要對項目有一個清晰的定位，包括目標市場、產品類型、業(yè)態(tài)組合。所以，項目評價分析是一個綜合性的工 作，需要公司 各部門相互配合， 需要企業(yè)內外各方的配合， 才能有效的評價一個項目是否可行 ，以便彌補不足或汲取經驗 。 綜上所述，本報告結論是： 蘇寧名都匯 該項目具有一定的利潤空間 ， 是可行的。 ②建議： 回顧項目經濟分析的過程，會發(fā)現(xiàn)所需的 不僅僅是知識的積累，更主要的是能把知識融會貫通，運用于實踐。多種方法，多種指標能使結果更加精確，更能得出正確結論。房地產經濟項目的評價，其結果不僅是為了評價一個項目，更為重要的是 對項目中 存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。 這樣才有利于房地產公司的投資分析。 建議項目建設單位 應該盡快進行商業(yè)項目的開發(fā)，避免土地的閑置。同時對 建筑密度、層高、規(guī)模等問題與相關單位進一步協(xié)商落實；加強開發(fā)力度，多渠道籌集資金，提高工程質量，縮短工期， 降低成本， 做好項目策劃及營銷工作 。這樣才能創(chuàng)造出經濟環(huán)境優(yōu)異的項目，實現(xiàn)企業(yè)經濟，社會效益多方位發(fā)展和提高。 15 16 附錄 4 項目投資 (不含財務費用 )及用款計劃表 序號 名稱 合計 0 1(2020) 2(2020) 3(2020) 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 開發(fā)建設投資 26800 0 土地費用 26800 26800 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 基礎工程費 地下 2 層結構工程費 主體結構工程費 裝飾工程費 設備工程費 公共配套設施建設費 215 開發(fā)間接費 0 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經營資金 3 項目總投資 4 項目累計總投資