關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究總結(jié)(編輯修改稿)
2025-07-22 00:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通常定義：指項(xiàng)目在投資期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。 該經(jīng)濟(jì)指標(biāo)意義：投資者至少要獲得比內(nèi)部收益率更高的回報(bào)率才會(huì)有利潤(rùn)，否則虧本。內(nèi)部收益率（FIRR）一般用線性內(nèi)插法求解。假設(shè)有2個(gè)非常接近的貼現(xiàn)率i1和i2，一般來說│i1－i2│＜3%,并且滿足下列不等式：FNPV（i1）＞0 FNPV(i2)＜0 i2＞i1則FIRR＝i1 ＋ NPV(i1) 180。(i2i1)NPV（i1） NPV（i2） ，當(dāng)貼現(xiàn)率取12%時(shí)，F(xiàn)NPV＝30175＞0，假設(shè)貼現(xiàn)率為13%，計(jì)算FNPV值，見下表： 內(nèi)部收益率的計(jì)算表 年期投資額租金收入貼現(xiàn)率（13%）貼現(xiàn)后租金收入 11,000,000100,000 1100,000 2100,00088,496 3110,00086,146 4110,00076,236 5121,00074,212 6121,00065,674 7133,00063,931 8133,00056,576 9146,41055,074 10146,41048,73810年未售出900,000265,130 凈現(xiàn)值＝售樓收入＋租金總收入－投資額 ＝265,130＋715,083－1,000,000 ＝﹣19,787＜0所以FIRR＝12%＋(30175 / 30175＋19787)(13%－12%)＝%以上表示投資者要獲得利潤(rùn)，%。（R）—靜態(tài)分析定義：正常年平均利潤(rùn)總額247。總投資100%—靜態(tài)分析定義：正常年平均利潤(rùn)總額247。資本金100%以上兩個(gè)指標(biāo)的意義：當(dāng)投資利潤(rùn)率高于市場(chǎng)利潤(rùn)率時(shí)，可認(rèn)為該項(xiàng)目是合適的。 某項(xiàng)目基建投資為70萬元，流動(dòng)資金貸款20萬元，該項(xiàng)目使用后的一個(gè)正常年份實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)25萬元（其中包括所得稅、企業(yè)留利、上繳國(guó)家利潤(rùn)等），求投資利潤(rùn)率（R）。解：該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝(25+2..5 / 70+20)100%＝%綜合以上三個(gè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，做如下綜合例題：某房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)匯總表 單位：萬元項(xiàng)目 0 1 2 3 4 5～25開發(fā)投資 250 2500 2600注：折現(xiàn)率為ic=10%經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 400 450 500經(jīng)營(yíng)收入 700 800 1300凈現(xiàn)金流量﹣250﹣2500﹣2600 300 350 800FNPV＝﹣250－2500 /（1＋10%）－2600 /（1＋10%）2＋300/(1+10%)3＋350/(1+10%)4＋(800/10%)180。注：其中CI、CO為現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量，T為時(shí)期，iC為折現(xiàn)率（可采用行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率）。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與折舊率之間的關(guān)系如下圖，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率隨著折現(xiàn)率的增加呈反向變化，當(dāng)i＜FIRR時(shí)，F(xiàn)NPV＞0，當(dāng)ic＞FIRR時(shí)，F(xiàn)NPV＜0，圖中的FIRR就是下面要講的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV1 FIRRFNPV2 折現(xiàn)率（i）所謂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率就是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，公式： （1+FIRR）=0，此表達(dá)方式與前面講到的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率公式是兩種表達(dá)方式，一個(gè)意思。如上例，已經(jīng)求得i1=10%時(shí)，F(xiàn)NPV1=,則又取i2=12%FNPV2=250－－＋＋＋＝﹣,則FIRR＝10%＋＝%＞10%,所以該項(xiàng)目可以接受. 以下再求投資收益率(R)所謂投資收益率指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率.投資利潤(rùn)率=100%. 投資總額包括固定投資,投資方向調(diào)節(jié)稅,建設(shè)期利息和流動(dòng)資金投資.凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤(rùn)額,也可以為繳納所得稅后的凈收潤(rùn),所以投資利潤(rùn)率又分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率,在上例中投資利潤(rùn)率=＝%第三章 第三節(jié) 其它分析1. 清償能力分析此分析主要考察項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀態(tài)及償債能力,。此表見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例.2. 資金平衡分析 此分析主要考察項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資金不衡狀況,作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件,各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口),。3. 資產(chǎn)負(fù)債分析 負(fù)債分析主要考慮項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的資產(chǎn)與負(fù)債情況,各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和,如果不符合,則須檢查其它基本報(bào)表。此分析出具資產(chǎn)負(fù)債表。 第四章 項(xiàng)目不確定性分析(即投資風(fēng)險(xiǎn)分析)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析,
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