關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的研究總結(jié)(編輯修改稿)
2025-07-22 00:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 通常定義：指項目在投資期內(nèi)財務凈現(xiàn)值（FNPV）等于零時的貼現(xiàn)率。 該經(jīng)濟指標意義：投資者至少要獲得比內(nèi)部收益率更高的回報率才會有利潤，否則虧本。內(nèi)部收益率（FIRR）一般用線性內(nèi)插法求解。假設有2個非常接近的貼現(xiàn)率i1和i2，一般來說│i1－i2│＜3%,并且滿足下列不等式：FNPV（i1）＞0 FNPV(i2)＜0 i2＞i1則FIRR＝i1 ＋ NPV(i1) 180。(i2i1)NPV（i1） NPV（i2） ，當貼現(xiàn)率取12%時，F(xiàn)NPV＝30175＞0，假設貼現(xiàn)率為13%，計算FNPV值，見下表： 內(nèi)部收益率的計算表 年期投資額租金收入貼現(xiàn)率（13%）貼現(xiàn)后租金收入 11,000,000100,000 1100,000 2100,00088,496 3110,00086,146 4110,00076,236 5121,00074,212 6121,00065,674 7133,00063,931 8133,00056,576 9146,41055,074 10146,41048,73810年未售出900,000265,130 凈現(xiàn)值＝售樓收入＋租金總收入－投資額 ＝265,130＋715,083－1,000,000 ＝﹣19,787＜0所以FIRR＝12%＋(30175 / 30175＋19787)(13%－12%)＝%以上表示投資者要獲得利潤，%。（R）—靜態(tài)分析定義：正常年平均利潤總額247?？偼顿Y100%—靜態(tài)分析定義：正常年平均利潤總額247。資本金100%以上兩個指標的意義：當投資利潤率高于市場利潤率時，可認為該項目是合適的。 某項目基建投資為70萬元，流動資金貸款20萬元，該項目使用后的一個正常年份實現(xiàn)利潤25萬元（其中包括所得稅、企業(yè)留利、上繳國家利潤等），求投資利潤率（R）。解：該項目投資利潤率＝(25+2..5 / 70+20)100%＝%綜合以上三個財務經(jīng)濟指標，做如下綜合例題：某房地產(chǎn)項目預測數(shù)據(jù)匯總表 單位：萬元項目 0 1 2 3 4 5～25開發(fā)投資 250 2500 2600注：折現(xiàn)率為ic=10%經(jīng)營費用 400 450 500經(jīng)營收入 700 800 1300凈現(xiàn)金流量﹣250﹣2500﹣2600 300 350 800FNPV＝﹣250－2500 /（1＋10%）－2600 /（1＋10%）2＋300/(1+10%)3＋350/(1+10%)4＋(800/10%)180。注：其中CI、CO為現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量，T為時期，iC為折現(xiàn)率（可采用行業(yè)基準折現(xiàn)率）。財務凈現(xiàn)值與折舊率之間的關(guān)系如下圖，財務凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率隨著折現(xiàn)率的增加呈反向變化，當i＜FIRR時，F(xiàn)NPV＞0，當ic＞FIRR時，F(xiàn)NPV＜0，圖中的FIRR就是下面要講的財務內(nèi)部收益率。財務凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV1 FIRRFNPV2 折現(xiàn)率（i）所謂財務內(nèi)部收益率就是使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，公式： （1+FIRR）=0，此表達方式與前面講到的財務內(nèi)部收益率公式是兩種表達方式，一個意思。如上例，已經(jīng)求得i1=10%時，F(xiàn)NPV1=,則又取i2=12%FNPV2=250－－＋＋＋＝﹣,則FIRR＝10%＋＝%＞10%,所以該項目可以接受. 以下再求投資收益率(R)所謂投資收益率指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率.投資利潤率=100%. 投資總額包括固定投資,投資方向調(diào)節(jié)稅,建設期利息和流動資金投資.凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤額,也可以為繳納所得稅后的凈收潤,所以投資利潤率又分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率,在上例中投資利潤率=＝%第三章 第三節(jié) 其它分析1. 清償能力分析此分析主要考察項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務狀態(tài)及償債能力,。此表見房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例.2. 資金平衡分析 此分析主要考察項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金不衡狀況,作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件,各期累計盈余資金不應出現(xiàn)負值(即資金缺口),。3. 資產(chǎn)負債分析 負債分析主要考慮項目開發(fā)經(jīng)營期的資產(chǎn)與負債情況,各期資產(chǎn)應等于負債和所有者權(quán)益之和,如果不符合,則須檢查其它基本報表。此分析出具資產(chǎn)負債表。 第四章 項目不確定性分析(即投資風險分析)房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析,
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