【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 可比樓盤量化定價(jià) 針對(duì)許多樓盤傾向于定性描述而產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)誤差，應(yīng)該對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。建議在策劃報(bào)告中的定價(jià)方法多采用此定量方法，增強(qiáng)說服力。 進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的，地段、價(jià)格、功能、用途、檔次應(yīng)相近。 選取影響樓盤定價(jià)的 18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此 18個(gè)因素，共分為五個(gè)等級(jí)，分值為 5分。分值越大，表示等次越高。 （ 1） 18個(gè)定級(jí)因素 表 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 定級(jí)因素 指標(biāo) 分值 位置 A距離中心區(qū)遠(yuǎn)近； B商業(yè) /寫字樓為臨街或背街 1最差（遠(yuǎn)） ?. 類推 價(jià)格 A百元以上為等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)； B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅依次減少 1最高， 2很高， 3一般， 4很低， 5最低 配套 A城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：水電氣； B社會(huì)服務(wù)設(shè)施：教育、醫(yī)療、文娛、公園 由最差 /少到最好 /多 對(duì)應(yīng)的分值為 1— 5 物業(yè)管理 A保安； B清潔； C綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況； D物管費(fèi)； E人車分流； F物管資質(zhì) 建筑質(zhì)量 A是否漏雨 /水； B門窗封閉情況； C內(nèi)墻； D地板； E排水質(zhì)量 交通 A大中小巴士路線數(shù)量； B距公交站遠(yuǎn)近； C站點(diǎn)數(shù)量； D大中小巴舒適程度 城市規(guī)劃 A規(guī)劃期限； B規(guī)劃完善程度； C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D規(guī)劃現(xiàn)狀 樓盤規(guī)模 A總建筑面積（在建及未建）； B總占地面積； C戶數(shù) 朝向 A方向； B山景； C水景； D視野 1西； 2東； 3北； 5南 外觀 A是否醒目； B是否新穎； C是否高檔； D感官舒適程度 由最差 /少到最好 /多 對(duì)應(yīng)的分值為 1— 5 室內(nèi)裝修 A高檔； B實(shí)用； C功能是否完善； D質(zhì)量是否可靠 環(huán)保 A空氣； B噪音； C廢物； D廢水 發(fā)展商 A資產(chǎn)及資質(zhì)； B開發(fā)樓盤多少； C樓盤質(zhì)量； D品牌 付款方式 A一次性付款； B分期付款； C按揭付款； D其他 戶型設(shè)計(jì) A客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B廚房和廁所； C是否有暗房； D實(shí)用率大小 銷售情況 A銷售進(jìn)度； B銷售率； C尾盤現(xiàn)狀 廣告 A版面大??； B廣告頻率； C廣告創(chuàng)意 停車位數(shù)量 A停車位數(shù)量； B住戶方便程度 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 （ 2）定級(jí)因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付款方式 、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 （ 3）樓盤因素定級(jí)公式 P=W1*F1+W2*F2+W3*F3++Wn*Fn 式中， P,總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n , 樓盤定級(jí)因素的總數(shù) W，權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度） F，分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 表 可比樓盤量化定價(jià)法計(jì)算表（ 注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元 /平方米）） 原始數(shù)據(jù) 計(jì)算欄 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓價(jià)（ Y） X*X Y*Y XY 1 2 3 4 5 6 7 8 合計(jì) 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 據(jù)表 ，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分之間近似呈現(xiàn)直線相關(guān)，則建立回歸方程為： Y=a+bX 其中， Y為樓盤均價(jià)， X為樓盤得分。 求解出參數(shù) a與 b，該回歸方程即可惟一確定。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目名稱 /因素及權(quán)數(shù) 序號(hào) 伴山名都 山水綠城 銀海峰景 金香林 青麓雅園 水木青華 位置 1 3 4 3 4 4 3 價(jià)格 2 4 2 4 4 4 3 配套 3 3 4 3 2 3 3 物管 4 3 3 3 3 3 3 建筑質(zhì)量 5 3 4 4 3 3 5 交通 6 3 4 2 3 4 3 城市規(guī)劃 7 2 5 2 3 5 4 樓盤規(guī)模 8 4 3 3 4 4 4 朝向 9 3 3 3 3 3 3 外觀 10 3 3 3 4 3 3 室內(nèi)裝飾 11 3 2 3 3 3 3 環(huán)保 12 3 4 4 4 3 5 發(fā)展商信譽(yù) 13 3 3 3 3 3 3 付款方式 14 3 3 3 3 3 3 戶型設(shè)計(jì) 15 3 3 3 4 3 4 銷售情況 16 5 4 4 3 5 5 廣告 17 3 3 4 5 3 3 停車位數(shù)量 18 4 3 3 4 2 2 合計(jì) 14 例 7 表 東和地產(chǎn)兩路項(xiàng)目可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì) 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 表 計(jì)算表 原始數(shù)據(jù) 計(jì)算欄 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓價(jià)（ Y） X*X Y*Y X*Y 1 伴山名都 14 2100 196 4410000 29400 2 山水綠城 2800 7840000 41720 3 銀海峰景 2100 4410000 30450 4 金香林 2100 4410000 31080 5 青麓雅園 2200 4840000 34100 6 水木青華 2400 5760000 37920 合計(jì) 13700 31670000 204670 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 據(jù)表 ，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分之間近似呈現(xiàn)直線相關(guān)，則建立回歸方程為： Y=a+bX 。其中， Y為樓盤均價(jià)，X為樓盤得分。 求解式中的 a與 b，可得： Y=1266+ 本項(xiàng)目的樓盤得分為 ，套入上式，得出本項(xiàng)目的均價(jià)約為：2300元 /平方米。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是考察項(xiàng)目的建筑面積發(fā)生變化或者考察市場(chǎng)（以建筑面積多少反映）發(fā)生變動(dòng)時(shí)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益變化情況。 分析目的：尋求一個(gè)合理的開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 盈虧平衡分析基本公式： E(x)=F(x)C(x) 其中， E(x)為銷售利潤； F(x)為銷售收入； C(x)成本 又： F(x)=Px C(x)=B+Dx 其中， P 為開發(fā)項(xiàng)目平均單價(jià)； x為擬開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積； B固定費(fèi)用； D單位可變費(fèi)用 所以， E(x)以 x為變量的計(jì)算公式為： E(x)=Px(B+Dx) 房地產(chǎn)策劃報(bào)