房地產(chǎn)投資中的財務(wù)管理與采購管理教材(編輯修改稿)
2025-02-28 21:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 答案 企業(yè)如何營造持續(xù)性的贏利結(jié)構(gòu) （營運(yùn)預(yù)測與價格策略） 答案 從股東的角度進(jìn)行決策（投資回報） 資料來源： 年度報告；麥肯錫分析 + ? 稅項(xiàng) 人民幣億元 固定資產(chǎn)和其它營業(yè)資產(chǎn) 人民幣億元 1993 1994 1995 10% 投資資本回報 百分比 23 23 35 稅后營業(yè)凈利潤 人民幣億元 230 461 530 投資資本 人民幣億元 228 463 514 2 2 16 2 6 8 25 29 43 101 138 185 76 109 142 利、稅前利潤 人民幣億元 營運(yùn)資本 人民幣億元 銷售收入 人民幣億元 經(jīng)營成本 人民幣億元 目錄 ? 運(yùn)營儀表盤原理介紹 ? 項(xiàng)目成本或投資估算 ? 房地產(chǎn)成本與可變成本控制 ? 財務(wù)內(nèi)控管理 ? 采購成本分析控制 ? 采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等） ? 完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型 固定成本控制 ? 承包單位是否嚴(yán)格按照合同約定、設(shè)計圖紙、合同工程量清單進(jìn)行施工是固定成本控制的重要內(nèi)容。 ?更改質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，偷工減料 ?更換材料品牌，以次充好 ?增加主材價差，從而影響建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量及品質(zhì)，增加項(xiàng)目后期維護(hù)成本。 可變成本控制 ? 行定項(xiàng)目 ? 洽商變更 ? 現(xiàn)場簽證 ? 合同外項(xiàng)目 采取低價中標(biāo)高價索貽的策略 ? 行定項(xiàng)目 (暫定金額、新定供應(yīng)單價、折定數(shù)量 )及合同外項(xiàng)日。 ?由于暫定項(xiàng)目在合同價中屬于可調(diào)部分，承包商會抓住這個機(jī)會向建設(shè)單位進(jìn)行高報價，如公共部分精裝修、鋼筋及電纜價格調(diào)整等。 ? 洽商變更及現(xiàn)場簽證。 ?由于施工設(shè)計圖紙的缺陷、市場肯銷需求的調(diào)整及工程本身的特點(diǎn)，洽商變更及現(xiàn)場簽證的發(fā)生是難以避免的，承包商通常會想方設(shè)法進(jìn)行索賠。 乙方的主要方法 ? 故意夸大洽商變更事實(shí)。如有的洽商變更內(nèi)容應(yīng)屬于技術(shù)變更或細(xì)部調(diào)整 .甚至僅是對原設(shè)計要求進(jìn)一步解釋，這些變更內(nèi)容對造價影響很小或者根本沒有影響，承包商會充分利用機(jī)會進(jìn)行索賠。若成本管理人員不能深人現(xiàn)場實(shí)際了解事情真相 .將不利于現(xiàn)場成本的有效控制 。 ? 同一變更內(nèi)容多次簽認(rèn)。在成本管控過程中，有時候會遇到若干份變更通知實(shí)質(zhì)上都是涉及同一項(xiàng)內(nèi)容，承包商通過多次報價，利用時間差，企圖蒙混過關(guān)。若我們不能掌握現(xiàn)場第一手資料，將會對變更審核帶來很大難度 。 ? 存在洽商變更指令不完全實(shí)施或根本不實(shí)施的情況。洽商變更指令發(fā)出后，若工程師不加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督管理，承包商有時存在僥幸心理 .對洽商變更指令不完全實(shí)施或根本不實(shí)施 . 財務(wù)管理應(yīng)對措施 ? 建立相應(yīng)臺賬 ? 制定業(yè)務(wù)合同和單據(jù)實(shí)時上報制度 ? 定期統(tǒng)計與分析 目錄 ? 運(yùn)營儀表盤原理介紹 ? 項(xiàng)目成本或投資估算 ? 房地產(chǎn)成本與可變成本控制 ? 財務(wù)內(nèi)控管理 ? 采購成本分析控制 ? 采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等） ? 完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型 報表的三大功能 ? 監(jiān)控 ? 重要的商務(wù)流程和行為，當(dāng)潛在的問題出現(xiàn)時，根據(jù)商業(yè)業(yè)績的度量標(biāo)準(zhǔn)來發(fā)出警報。 ? 分析 ? 出現(xiàn)問題的根源，通過發(fā)現(xiàn)相關(guān)及時地信息，從多種角度和不同層次分析細(xì)節(jié)。 ? 管理 ? 人員和流程來改善決策，將業(yè)績達(dá)到最佳化，促使企業(yè)向正確的方向發(fā)展。 提升管理的步驟 ? 建立合適的管理流程和報表體系 ? 分析運(yùn)營結(jié)構(gòu) ? 規(guī)劃和實(shí)施改進(jìn)方案 ? 循環(huán)提高 預(yù)算編制科目標(biāo)準(zhǔn)化 ? 會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后能與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理成本預(yù)算數(shù)同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。 預(yù)算及資金控制提前化 ? 先單后貨原則。 ? 科目一致原則 ? 周月計劃原則 合同控制檔案化 ? 合同留底制度 ? 費(fèi)用與合同關(guān)聯(lián)制度 費(fèi)用的數(shù)據(jù)跟蹤 ? 費(fèi)用與預(yù)算趨勢分析 ? 合同外費(fèi)用趨勢分析 ? 合同執(zhí)行質(zhì)量分析 ? 費(fèi)用分布分析 目錄 ? 運(yùn)營儀表盤原理介紹 ? 項(xiàng)目成本或投資估算 ? 房地產(chǎn)成本與可變成本控制 ? 財務(wù)內(nèi)控管理 ? 采購成本分析控制 ? 采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等） ? 完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型 采購管理的結(jié)構(gòu) 金額大 大眾 瓶頸 金額小 采購數(shù)據(jù)檔案化與標(biāo)準(zhǔn)化 ? 物料標(biāo)準(zhǔn)化 ? 供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)化 ? 合同檔案化 ? 采購單標(biāo)準(zhǔn)化與檔案化 ? 倉庫數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化與檔案化 物料數(shù)據(jù)的跟蹤 ? 采購物料趨勢分析 ? 價格趨勢分析 ? 量價配合分析 ? 品類分布分析 ? 進(jìn)度分布分析 ? 存貨分析 目錄 ? 運(yùn)營儀表盤原理介紹 ? 項(xiàng)目成本或投資估算 ? 房地產(chǎn)成本與可變成本控制 ? 財務(wù)內(nèi)控管理 ? 采購成本分析控制 ? 采購方式選擇（招投標(biāo)采購、集中采購、專業(yè)采購等） ? 完整的房產(chǎn)財務(wù)投資分析模型 房地產(chǎn)采購方式類別 ? 市場價格很接近 ? 對
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