房地產投資經濟測算(編輯修改稿)
2024-10-28 11:16 本頁面
【文章內容簡介】 建設成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。 應注意與項目施工計劃表在時間上的對應以及與總建設成本估算表在金額上的對應。,銷售安排及回款,假設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表計列出各期實現的銷售面積，然后依據我們關于銷售回款方式的假設統計各期實際回款情況。,銷售收入與經營稅金及附加估算,各期的銷售收入與銷售實際回款由銷售安排及回款表鏈接得來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據當時當地稅收政策執(zhí)行。,可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。,一般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額多退少補。,投資計劃與資金籌措表,財務費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務費用本身也是投資總額的一部分，由此構成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據判斷手動輸入銀行借款數額。 財務費用的計算結果來源于貸款還本付息估算表。,此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。,貸款還本付息估算表,本期利息包括期初貸款本期產生的利息和本期新增貸款產生的利息兩部分。,歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數額為還款來源減去本期計息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數額則等于期初借款。,此表綜合展現了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。,資金來源與運用表,值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應該接近零或為零。這體現了開發(fā)資金不應出現短缺，同時對外融入資金達到充分利用。,損益及利潤分配表,此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。,利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設投資、財務費用及土地增值稅后的數額。,稅后利潤 = 利潤總額 — 所得稅。,全部現金流量表,顯示了項目各期現金流入及流出情況及總體凈現金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。,累計凈現金流量的最后一期數值應等于凈現金流量總和。,將每一期的凈現金流量都折現到項目的起始點，合計數即為項目的凈現值。,敏感性分析,選取的指標可以根據項目實際情況變更，一般應包含動態(tài)和
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