房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測算-文庫吧
2025-10-14 11:16 本頁面
【正文】 要假設(shè),項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。,建設(shè)工期安排 建設(shè)工期安排主要根據(jù)開發(fā)商提供的資料確定，如對(duì)方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和類似開發(fā)項(xiàng)目的工期安排情況判斷確定。,成本計(jì)取比例 其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3％計(jì)??； 管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取 ； 不可預(yù)見費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%5%計(jì)取。,銷售回款 指對(duì)銷售回款的情況進(jìn)行假設(shè)，可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。 如假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%； 按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個(gè)月或下一季度到位；,資本化率和銀行利率 資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。,銷售安排 在進(jìn)行測算前應(yīng)明確銷售價(jià)格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。,資金安排 自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，一般假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。,重要假設(shè),一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表（橫道圖）、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運(yùn)用表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。,四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個(gè)盡量鏈接第一個(gè)，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)字的合計(jì)，為了核對(duì)計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；,注意事項(xiàng)：,三、由于基本沒有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動(dòng)；,二、按先后順序依次編制；,五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。,一、與委托方充分溝通；,操作指引,項(xiàng)目施工計(jì)劃表：,準(zhǔn)備階段 勘察設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 開工準(zhǔn)備 地下部分 主體工程 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗(yàn)收,前期準(zhǔn)備階段,施工階段,準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束。,開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做出判斷。,根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項(xiàng)目施工計(jì)劃表。,總建設(shè)成本估算表,其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計(jì)提方法需在在重要假設(shè)進(jìn)行說明。,建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額， 此處為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等。,項(xiàng)目投資估算表,總
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