【正文】 對(duì)于出租性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 時(shí)，存在對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整問(wèn)題。分析時(shí)，可以先 用影子價(jià)格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營(yíng)期的各項(xiàng)費(fèi)用， 然 后進(jìn)行加總。出租性房地產(chǎn)在銷(xiāo)售階段也可以進(jìn)行 經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整。 （ 4）銷(xiāo)售或出租收入的調(diào)整 先確定房地產(chǎn)出售或出租時(shí)的影子價(jià)格或影子租金， 然后重新計(jì)算銷(xiāo)售收入。 （ 5）在涉及外匯借款時(shí)，要用影子匯率計(jì)算外匯本金 及其利息。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二） 直接進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 ? 根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì) 算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 ? 用貨物的影子價(jià)格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、 社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。 ? ? ? ，盡可能地進(jìn)行定 量或定量化估算。 ? ，計(jì)算和分析相關(guān)指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第二節(jié) 費(fèi)用和效益的識(shí)別與度量 正確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析正確性的重要條件。 識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國(guó)民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。 一、費(fèi)用的識(shí)別與度量 識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況 : 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物 的社會(huì)供給量 即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加生 產(chǎn)來(lái)滿足這種需求。事實(shí)上，社會(huì)為了滿足增加的需要， 消耗了有限的資源。項(xiàng)目投入物所帶來(lái)的費(fèi)用是為增 加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為 項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）減少對(duì)其他企業(yè)的供給 即是說(shuō)，項(xiàng)目投入物是減少對(duì)其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移 過(guò)來(lái)的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能 生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價(jià)格計(jì)算的邊際效用即項(xiàng)目的費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三） 增加進(jìn)口或減少出口 增加進(jìn)口 是指項(xiàng)目建設(shè)使國(guó)家不得不增加進(jìn)口，以滿足項(xiàng)目對(duì)投入物的需要。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國(guó)家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。 減少出口 是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國(guó)家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國(guó)家的出口量。項(xiàng)目費(fèi)用可以看作是國(guó)家因減少出口而損失的外匯收入。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （四）外部費(fèi)用 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部費(fèi)用主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所產(chǎn)生的環(huán)境污染給社會(huì)造成的損失。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。 對(duì)于項(xiàng)目所造成的污染，首先要進(jìn)行鑒別，并與國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，考察其污染程度，然后對(duì)污染的代價(jià)盡可能予以量化。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、效益的識(shí)別與度量 識(shí)別和度量效益，有以下四種情況： （一）項(xiàng)目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說(shuō)，增加了國(guó)內(nèi)的最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品。從理論上講，其效益可用消費(fèi)者或用戶愿支付價(jià)格度量。在當(dāng)前條件下，這種消費(fèi)者或用戶愿意支付的價(jià)格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價(jià)方法調(diào)整后的價(jià)格度量。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）項(xiàng)目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，在一定時(shí)期內(nèi)，沒(méi)有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，代替了其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。從理論上講，這種情況下的項(xiàng)目效益是被代替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橥．a(chǎn)或減少開(kāi)工而節(jié)省下來(lái)的資源價(jià)值。這些資源價(jià)值用原支付價(jià)格度量。 （三）增加出口 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，增加出口是指項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用后，增加外銷(xiāo)房的數(shù)量，項(xiàng)目效益是增加的外匯收入。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （四）外部效益 外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部效益主要包括以下幾個(gè)方面： 這種效益大部分被項(xiàng)目吸收，但由于人員流動(dòng)、技術(shù)的交流，這些技術(shù)可能給整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)好處。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施 將給其“上游”和“下游”企業(yè)帶來(lái)效益，稱之為關(guān)聯(lián)效應(yīng)。 “上游”企業(yè) 是為項(xiàng)目提供建材、設(shè)備及其它各種服務(wù)的企業(yè)； “下游”企業(yè) 是項(xiàng)目為其提供原料或半成品的企業(yè)。 關(guān)聯(lián) 是一個(gè)部門(mén)（或項(xiàng)目）在投入或產(chǎn)出上與其他部門(mén)（或項(xiàng)目）之間的聯(lián)系。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三、轉(zhuǎn)移支付 在識(shí)別與度量效益與費(fèi)用時(shí)，要剔除轉(zhuǎn)移支付。 所謂 轉(zhuǎn)移支付 ，是指那些既不需要消耗國(guó)民經(jīng)濟(jì)資源，又不增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入，只是一種歸屬權(quán)轉(zhuǎn)讓的款項(xiàng)，包括稅金、補(bǔ)貼和國(guó)內(nèi)貸款利息等。 （一）稅金 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，稅金是一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出。項(xiàng)目上繳稅金就要減少其凈效益，但是項(xiàng)目納稅并未減少國(guó)民收入，也未產(chǎn)生社會(huì)資源的變動(dòng)，只不過(guò)將項(xiàng)目的這筆貨幣轉(zhuǎn)移到政府手中。從整個(gè)國(guó)家角度看，稅金并不是經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是從社會(huì)資源增減角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，稅金并不反映資源的變動(dòng)，因此不應(yīng)把稅金作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）補(bǔ)貼 補(bǔ)貼是一種貨幣流動(dòng)方向與稅金相反的轉(zhuǎn)移支付。從社會(huì)資源變化的角度分析，可以看出，補(bǔ)貼既未增加社會(huì)資源，也未減少社會(huì)資源，只是貨幣在項(xiàng)目和政府間的轉(zhuǎn)移。所以不應(yīng)把補(bǔ)貼作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。 （三）國(guó)內(nèi)貸款利息 項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)貸款利息也是一種轉(zhuǎn)移支付。在財(cái)務(wù)分析中，它是作為項(xiàng)目的費(fèi)用來(lái)處理的，但從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度考察項(xiàng)目，它是由項(xiàng)目拿出一部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)付給金融機(jī)構(gòu)。這種轉(zhuǎn)付并沒(méi)有增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入或增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的資源消耗。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的國(guó)家參數(shù) （一）影子價(jià)格 影子價(jià)格 是指當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時(shí)，能夠反映社會(huì)勞動(dòng)的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價(jià)格。即是說(shuō)，影子價(jià)格是人為確定的，但比交換價(jià)格更為合理。所謂合理，從定價(jià)原則看，它應(yīng)該能更好地反映產(chǎn)品的價(jià)值，反映市場(chǎng)供需狀況，反映資源稀缺程度；從價(jià)格產(chǎn)出的效果看，應(yīng)該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)展。 影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的產(chǎn)出上是一種消費(fèi)者支付意愿或愿付原則；影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的投入上，是資源不投入到該項(xiàng)目上，而投