房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算(已修改)
2025-10-23 11:16 本頁面
【正文】 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算,尊地策劃顧問中心,2009年11月,需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算的三種常見情況,一、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。,二、項(xiàng)目開發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力 關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測(cè)。,三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算 原理為收益還原法，即根據(jù)未來收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。,常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算,,,研討內(nèi)容導(dǎo)圖,基礎(chǔ)知識(shí),一 基礎(chǔ)知識(shí),項(xiàng)目建設(shè)總投資 對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。,土地成本 即土地的取得成本，一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場(chǎng)購買。,勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。,建筑安裝工程費(fèi) 土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。,名詞解釋,基礎(chǔ)知識(shí),室外工程和市政配套 城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、附屬工程建設(shè)費(fèi)用。,其他工程費(fèi) 主要指工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)。,管理費(fèi)用 指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用。,財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。,可運(yùn)用資金 指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。,名詞解釋,基礎(chǔ)知識(shí),項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)回收期 靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。,投資收益率 靜態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。,盈虧平衡點(diǎn) 靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時(shí)的項(xiàng)目銷售率。,靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),基礎(chǔ)知識(shí),項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。,動(dòng)態(tài)回收期 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。,動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的數(shù)值。,內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。,項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,基礎(chǔ)知識(shí),二 常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,操作指引,重要假設(shè),在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說明,重
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