房地產(chǎn)投資經(jīng)濟測算-wenkub
2024-10-28 11 本頁面
【正文】 》以及項目具體情況進行估算。策劃顧問中心,2009年11月,需進行經(jīng)濟測算的三種常見情況,一、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算 項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。,二、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力 關鍵在于經(jīng)營期與建設期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預測。,土地成本 即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成。,名詞解釋,基礎知識,室外工程和市政配套 城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎設施配套和公共配套建設費用、附屬工程建設費用。,可運用資金 指開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。,靜態(tài)評價指標,基礎知識,項目凈現(xiàn)值率 動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。,項目評價指標體系,基礎知識,二 常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算,操作指引,重要假設,在經(jīng)濟測算時應首先對假設前提予以說明,重要假設,項目基本經(jīng)濟技術指標 主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。 如假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%； 按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；,資本化率和銀行利率 資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。,四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量鏈接第一個，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；,注意事項：,三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；,二、按先后順序依次編制；,五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。,總建設成本估算表,其他費用、管理費用和不可預見費的計提方法需在在重要假設進行說明。,銷售安排及回款,假設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表計列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關于銷售回款方式的假設統(tǒng)計各期實際回款情況。,一般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額多退少補。,貸款還本付息估算表,本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。資金運用即資金流向則包括建設投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。,利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設投資、財務費用及土地增值稅后的數(shù)額。,將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度 。,租賃收入與扣除
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