房地產開發(fā)流程及經濟測算-劉衛(wèi)326(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-03-13 11:12 本頁面
【文章內容簡介】 知識： ?工程建設組成部分 ：土建、水電、安裝及設備 ?整體工程建設 ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結構形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結構等 ?項目施工周期 （平均進度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序 ： 基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收 12 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設的相關知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構 ＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 13 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 以經濟測算為目的，推廣銷售階段應考慮的問題： 根據地塊本身特點、市場現狀及未來發(fā)展，結合開發(fā)商目標、企業(yè)現狀以及項目運作經驗，確定 各物業(yè)的推售順序、時間以及消化速度 各產品、各階段銷售價格 14 課題二：經濟評價的應用 ?包含哪些內容和指標？ ?如何進行？（基本結構） ?評價用在什么地方？ 15 內容構成 項目總投資 項目經營收入 稅金 ?即項目總成本及費用，包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、基礎設施費用、公共配套設施建設費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費。 ?經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。其中前期策劃項目的經營收入主要指銷售收入，極少涉及出租和自營收入。 ?目前我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：經營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，等。 16 項目經濟評價的指標體系 —— 對項目盈利能力和風險的模擬和分析 盈利評價指標： ?利潤（凈利潤和稅后利潤） ?利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） ?財務凈現值 投入評價指標： ?投資峰值 ?資金缺口 評價體系： ?現金流分析 ?負債（資金來
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