房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及納稅檢查重點(diǎn)分析教材(編輯修改稿)
2025-03-13 11:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開(kāi)發(fā)商須退面積差價(jià)。 * 房地產(chǎn)業(yè)主要違法手段 （一）少記、不記、隱匿收入 ，不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”科目； ，將部分款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入； ，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入； 、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入； 、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅； 、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入； 、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入； ，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人； ，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入； 簽訂精裝修商品房購(gòu)銷合同，對(duì)裝修部分的房款開(kāi)據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅； 1將售房款掛在往來(lái)賬上或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。 * （二）虛列、多列成本費(fèi)用 ，虛列開(kāi)發(fā)成本； ，多列前期開(kāi)發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本； ，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本； ，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本； （三）其他情形 ，未作收入處理； ，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅； ，偷逃個(gè)人所得稅； ； 、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅； 、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅； ，少繳土地增值稅； 。 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點(diǎn) 住宅造價(jià)指標(biāo)如下： 磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米 700760元左右； 框架結(jié)構(gòu)：多層每平米 10001060元左右， 高層每平米 12001500元左右， 二十層以上塔樓每平米 15001700元左右； 別墅每平米 9101200元左右。 * 一、工程項(xiàng)目分析 一是了解企業(yè)各年度開(kāi)工項(xiàng)目名稱、地理位置，是否已進(jìn)行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作一般經(jīng)過(guò)立項(xiàng)審批、土地的取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗(yàn)收、預(yù)售銷售、項(xiàng)目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開(kāi)發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、占地面積、總建筑面積、開(kāi)工日期、總包及分包的施工單位、合同造價(jià)、第一筆預(yù)售收入取得時(shí)間、銷售平均單價(jià)、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)開(kāi)具情況、單體竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工決算時(shí)間、當(dāng)年申報(bào)繳納各稅種情況等等。在實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。 二是通過(guò)報(bào)紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號(hào)及取得時(shí)間、預(yù)售開(kāi)盤情況及銷售階段等信息，為營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 （前提：企業(yè)收到的定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。 項(xiàng)目尚未完工時(shí)： 營(yíng)業(yè)額 =當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 項(xiàng)目已完工年度： 營(yíng)業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 +當(dāng)年已確認(rèn)的收入 預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營(yíng)業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 +應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額 應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 2023關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ” 此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 采取銀行按
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