房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價值鏈解讀(編輯修改稿)
2025-03-13 11:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 主要指建筑規(guī)劃設(shè)計和建筑單體設(shè)計； ? 根據(jù) 【 材料設(shè)備選型定板流程 】 ，起草 【 材料設(shè)備選型定板清單及計劃（初稿） 】 ，并由招標采購部據(jù)此開展該項目的材料設(shè)備調(diào)研。 方案設(shè)計 ? 作為方案階段的深化，若設(shè)計周期較短時，一般可以直接進入施工圖階段； ? 若 項目時間緊迫，可在擴初設(shè)計階段啟動總包招標，但對后期成本控制不利。 擴初設(shè)計 設(shè)計階段 施工圖 ? 作為施工的依據(jù)，待擴初完成后，首先形成施工報建圖，此時可啟動總包招標； ? 根據(jù)建委意見進行修改并形成最終施工圖，接著進行二次改造及二次深化設(shè)計； ? 對于設(shè)計、施工一體化的專項設(shè)計，無需進行施工單位選擇，直接進入施工階段。 ? 根據(jù)景觀擴初設(shè)計并結(jié)合建筑施工圖形成最終景觀施工圖； ? 景觀施工圖完成后，啟動二次深化設(shè)計，主要包括：室外游泳池設(shè)備、綠化水電系統(tǒng)、園建構(gòu)造做法二次設(shè)計、景觀燈光工程、標識設(shè)計、水景設(shè)計、景觀小品設(shè)計等； ? 景觀施工圖作為營銷制作沙盤景觀方面的依據(jù)。 主要內(nèi)容、目的 主要成果 景觀施工圖 設(shè)計階段 ? 主要包括公共空間裝修施工圖以及精裝修施工圖； ? 公共空間及精裝修前期定位及方案，需營銷參與評審。 裝修施工圖 報批報建階段 主要輸出成果 主責部門 配合部門 主要關(guān)注事項 規(guī)劃用地許可證 項目工程部 財務(wù)、總經(jīng)辦 土地合同簽署后開始辦理 施工許可證 項目工程部 項目工程部、財務(wù) 預(yù)售證 項目工程部 項目營銷部 竣工驗收備案 項目工程部 項目工程部 項目拓展階段 定位策劃階段 設(shè)計階段 項目報批報建階段 成本管理階段 招標管理階段 項目運營策劃階段 項目施工階段 銷售階段 驗收交付階段 后評估階段 成立業(yè)主委員會 ? 取得規(guī)劃設(shè)計條件后，政府主管部門對擬建建筑設(shè)計方案的審查，是過程性指導文件，作為申報的前提； ? 一般在完成建委各項備案工作及報建費核準后完成，作為施工許可證辦理的前提。 主要內(nèi)容、目的 主要成果 規(guī)劃用地 許可證 ? 由項目工程部負責。提供相關(guān)資料及督促收集施工單位的資料，完成相關(guān)合同、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案后，開始施工許可證辦理工作； ? 作為建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。 施工許可證 ? 預(yù)售證辦理所需文件：預(yù)測面積審核成果（項目工程部）、建筑區(qū)位劃分（物業(yè)公司）以及施工許可證； ? 待場地達到預(yù)售許可后開始辦理：多層建筑封頂，高層建筑達到 177。 ； ? 作為項目開盤的憑證，預(yù)售證辦理完成后十天內(nèi)必須開盤。 預(yù)售證 報批報建階段 報批報建階段 ? 投資發(fā)展部應(yīng)將該階段辦證成果 【 規(guī)劃設(shè)計條件 】 、紅線圖及電子文檔、地鐵意見函等交與設(shè)計部，進行概念規(guī)劃設(shè)計； ? 此階段須向項目工程部提供：土地使用權(quán)出讓合同、國土證、外商投資項目核準（立項）批文。 主要成果、內(nèi)容 階段 土地獲取階段 ? 完成建筑方案總平審查和確定人防工程設(shè)計標準； ? 進行各階段圖紙以及消防、交通、地震等專項審查，取得 【 建筑方案總平面圖 】 、【 房屋建筑工程初步設(shè)計審查批復(fù) 】 、 【 建筑施工圖設(shè)計審查批復(fù) 】 、專項審查論證批復(fù)等成果； ? 申請辦理提前開挖、提前開工等相關(guān)手續(xù)。 圖紙審查階段 ? 項目部負責提供相關(guān)資料及收集施工單位資料，完成相關(guān)合同、質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)備案，以及施工許可證辦理； ? 方案設(shè)計階段委托測繪結(jié)構(gòu)進行面積預(yù)測工作，測算或復(fù)核報建方案總平各項建筑面積數(shù)據(jù)，形成 【 房產(chǎn)面積預(yù)測成果 】 。 施工許可階段 報批報建階段 ? 提交 【 房產(chǎn)面積預(yù)測成果 】 進行技術(shù)審查； ? 需向政府報批的設(shè)計變更及二裝、精裝圖紙，設(shè)計部向工程項目部提供圖紙，按相關(guān)規(guī)定進行審查后再移交給設(shè)計部。 主要成果、內(nèi)容 階段 預(yù)售及 施工階段 ? 工程項目部督促測繪機構(gòu)形成 【 房產(chǎn)面積實測成果 】 ，并與 【 房產(chǎn)面積預(yù)測成果 】 、建筑方案總平經(jīng)濟指標進行比對，若誤差值超過規(guī)定，需形成書面報告報相關(guān)領(lǐng)導進行決策； ? 項目部負責完成質(zhì)監(jiān)竣工驗收、消防竣工驗收，負責相關(guān)設(shè)備驗收及提供驗收所需相關(guān)資料，負責達到各項驗收條件； ? 工程項目部負責完成規(guī)劃竣工驗收、竣工驗收備案及各項專項驗收。 竣工驗收階段 ? 項目竣工后，項目銷售部向房管局申請辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記，取得房屋權(quán)屬證明書后辦理小業(yè)主房產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)辦理階段 成本管理階段 主要輸出成果 主責部門 配合部門 主要關(guān)注事項 概念設(shè)計階段成本測算 、方案設(shè)計階段成本匡算 成本部 設(shè)計 【 概念設(shè)計階段成本測算 】 作為 【 深化產(chǎn)品建議書 】 的附件 目標成本 成本部 財務(wù)、董事會 擴初設(shè)計階段成本概算 土建總包工程量清單 成本部 項目、招采 配合土建總包招標 工程及材料設(shè)備招標階段清單編制 成本部 項目、招采 配合招標 項目竣工結(jié)算及評估 成本部 項目工程部 項目拓展階段 定位策劃階段 設(shè)計階段 項目報批報建階段 成本管理階段 招標管理階段 項目運營策劃階段 項目施工階段 銷售階段 驗收交付階段 后評估階段 成立業(yè)主委員會 ?
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