房地產(chǎn)投資經(jīng)濟測算(編輯修改稿)
2025-03-03 05:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四 銷售稅費 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 印花稅 五 土地增值稅 六 所得稅 七 可運用資金 可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。 一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補。 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 一 建設(shè)投資總額 建設(shè)投資 財務(wù)費用 二 資金擁有量 自有資金 可運用資金 銀行借款 三 盈余資金 四 累計盈余資金 財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。 財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。 此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。 貸款還本付息估算表 序號 項目 一 期初借款 二 本期借款 三 本期計息 四 本期本息償還 償還本金 償還利息 五 還款來源 六 期末借款累計 本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。 歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期計息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。 此表綜合展現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。 資金來源與運用表 序號 項目 一 資金來源 銷售實際回款 自有資金 銀行借款 二 資金運用 建設(shè)投資 償還本金 銷售稅費 土地增值稅 所得稅 三 盈余資金 四 累計盈余資金 值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該接近零或為零。這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達(dá)到充分利用。 損益及利潤分配表 序號 項目 一 銷售收入 二 銷售費用 三 銷售稅費 四 建設(shè)投資 五 財務(wù)費用 六 土地增值稅 七 利潤總額 八 所得稅 九 稅后利潤 此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。 利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。 稅后利潤 = 利潤總額 — 所得稅。 全部現(xiàn)金流量表 序號 項目 一 現(xiàn)金流入 銷售回款 二 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 財務(wù)費用 銷售費用 銷售稅金 土地增值稅 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn)金流量 五 凈現(xiàn)值 六 累計凈現(xiàn)值 顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利
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